Il contratto di foresteria è un contratto ad uso abitativo?

Tra due società può essere stipulato un contratto di locazione, ad uso abitativo, soggetto alla l. n. 431/1998? In tal caso, gli inquilini devono essere persone fisiche che hanno rapporti di lavoro o di collaborazione con la società conduttrice?

La riforma del 1998 investe l'intero ambito delle locazioni concernenti gli immobili ad uso abitativo tout court, senza alcuna limitazione di carattere generale in ragione della natura dell'esigenza del conduttore, primaria o secondaria, stabile o transitoria. Difatti, il legislatore del 1998 non si preoccupa di definire la nozione di locazione “ad uso abitativo”, ossia la tipologia la cui tipicità è data dalla particolare destinazione funzionale impressa all'immobile concesso in godimento, sicché la delimitazione dell'àmbito applicativo della stessa normativa è rimessa all'interprete. In particolare, secondo la dottrina, il meccanismo di protezione dell'interesse all'abitazione è così arrivato ad estendersi all'accesso al bene secondo un equo regolamento contrattuale, al godimento adeguato delle esigenze personali e familiari e, infine, alla sufficiente durata e stabilità dell'utilizzazione del medesimo bene.

Ben più problematica è la questione relativa ai c.d. contratti ad uso foresteria – oggetto di esame della presente fattispecie - che sono caratterizzati dalla dissociazione del soggetto conduttore rispetto all'effettivo fruitore dell'immobile locato. Invero, tali contratti si concretizzano in quei rapporti stipulati dal locatore con una persona giuridica, una società, ecc. (e in ogni caso con un'entità diversa da una persona fisica), la quale, a sua volta, dà in godimento l'immobile locato ad un soggetto proprio collaboratore o dipendente. Per meglio dire, il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo turnario e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.

In pratica, tale contratto atipico, che le parti, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, ex art. 1322, comma 2, c.c., possono certamente concludere, risponde all'esigenza di taluni soggetti di alloggiare temporaneamente propri dipendenti, collaboratori od ospiti, con la particolarità che la loro rotazione nell'immobile locato ne importa un'utilizzazione tendenzialmente continuativa. Dunque, attesa la diversa esigenza menzionata (che ne costituisce la causa) di destinare l'immobile locato a temporaneo alloggio di dipendenti od ospiti del titolare del contratto, la locazione ad uso di foresteria non è una locazione abitativa. Difatti, secondo i giudici, la locazione ad uso foresteria non sarebbe affatto una locazione abitativa, né primaria né transitoria, in quanto non diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, bensì la diversa esigenza menzionata del conduttore “formale” di destinare l'immobile a temporaneo alloggio dei propri dipendenti o ospiti, e, al contempo, si avvicina alle locazioni commerciali, trattandosi, in genere, di locazioni stipulate da operatori economici e caratterizzate da un intimo collegamento con l'organizzazione produttiva (Trib. Roma 27 settembre 2005).

Dopo queste precisazioni, sicuramente la locazione indicata nel quesito avrebbe senso secondo le disposizioni richiamate. Ma, certamente, resta esclusa la disciplina prevista dalla l. n. 431/1998. Il contratto di foresteria è sottoposto alla disciplina generale delle locazioni contenuta nel codice civile, dall'art. 1571 e seguenti. Questo comporta principalmente la possibilità per le parti di contrattare liberamente l'importo del canone di locazione.