Decreto sostegni bis: (nuovo) percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali

Al fine di analizzare l'argomento in esame e, dunque, la portata delle modifiche introdotte dalla l. n. 106/2021 che ha convertito con modifiche il d.l. n. 73/2021 (recante misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali) è necessario esaminare e ricostruire l'apparato normativo dei decreti “Sostegni I” e “Sostegni Bis”.

Ebbene, il 21 maggio 2021 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la l. 69/2021 che ha convertito, con le modificazioni, il d.l. n. 41/2021, noto come Decreto Sostegni I, recante “Misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali, connesse all'emergenza da COVID-19”. Il Legislatore con l'art. 6-novies del d.l. 41/2021 ha previsto (in questa fase) un percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali. Difatti, secondo la novità in esame, “Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell'impatto economico derivante dall'emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subìto una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione”.

Questa disposizione, introdotta al Senato, intendeva accordare un percorso regolato di condivisione dell'impatto economico causato dall'emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, da attivare nei casi in cui il locatario avesse subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi.

Successivamente, con il d.l. “Sostegni bis” n. 73/2021, convertito con la l. n. 106/2021, il legislatore con l'art. 4-bis ha sostituito il precedente l'art. 6-novies. La nuova disposizione prevede che:

a) Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell'impatto economico derivante dall'emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto.

b) Nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021.

c) Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50% rispetto all'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall'8 marzo 2020.

Rispetto alla precedente formulazione (Decreto Sostegni I), l'articolo aggiuntivo approvato alla Camera aggiunge ulteriori elementi a questa norma.

Invero, la precedente versione precisava che “locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione”; ora, invece, si dice che le parti sono chiamate (non più tenute) a collaborare in buona fede per una riduzione temporanea di massimo cinque mensilità nel 2021.

Inoltre, come osservato dai primi commentatori, la nuova disposizione individua in maniera restrittiva le situazioni che fanno scattare questa “chiamata”:

- perdita media mensile di almeno il 50% nel periodo “esteso” (1° marzo 2020 - 30 giugno 2021 rispetto al periodo 1° marzo 2019 - 30 giugno 2020);

- chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi dall'8 marzo 2020;

- nessun sostegno da parte dello Stato né altri strumenti di supporto economico-finanziario concordati con il locatore.

La nuova norma “così come concepita” se da una parte dispone che le parti sono chiamate a collaborare in buona fede per una riduzione massima di 5 mensilità (2021), dall'altra parte, però, la disposizione “indica le condizioni per potere ottenere la riduzione” ma non impone un vero e proprio obbligo giuridico rinegoziazione. Per meglio dire, il legislatore “invita le parti” (le parti sono chiamate) ma non prevede una sanzione in caso di inosservanza. A tal proposito,come correttamente osservato dai primi autori (Scalettaris) sulla precedente formulazione dell'art. 6-novies, il testo della norma contiene “la mera enunciazione dell'obiettivo che si intenderebbe cogliere ma non indica alcun elemento idoneo a consentirne l'applicazione ed a consentire la verifica del suo rispetto”.

Oggi, invece, l'elemento di novità rispetto alla precedente disposizione riguarda la buona fede. Difatti, il Legislatore precisa testualmente che “le parti sono chiamate a collaborare in buona fede”: a questo punto possiamo ipotizzare una successiva (eventuale) valutazione del giudice, in caso di inosservanza di quanto detto, secondo i canoni della buona fede contrattuale.

Da quanto appreso dal Dossier del Senato (d.l. n. 73/2021 - A.S. 2320 del 19 luglio 2021), presso la X Commissione (Attività produttive) della Camera si era concluso l'esame in sede referente della proposta di legge Zucconi ed altri n. 2763, che prevedeva per il 2021 - a seguito delle difficoltà derivanti dalla pandemia - delle agevolazioni per favorire la rinegoziazione volontaria dei canoni di locazione di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali e ricettive. In base a tale proposta, la rinegoziazione doveva consentire ai conduttori la facoltà di corrispondere il 50% del canone di locazione previgente, con un contributo aggiuntivo a fondo perduto del 25% dello stesso canone di locazione. Ai locatori, invece, doveva essere riconosciuto un credito d'imposta pari al 50% del medesimo canone. Tuttavia, la X Commissione (Attività produttive) - dopo aver svolto una serie di audizioni sul tema - approvava un emendamento soppressivo dell'intero articolato.

Oltre a ciò, il centro studi del Senato - con il documento in commento - osserva che, nell'ambito dell'autonomia negoziale, locatore e conduttore sono sempre legittimati a rinegoziare il contratto che li vincola, e a determinare liberamente la durata delle nuove condizioni contrattuali (fermo il limite trentennale per i contratti di locazione ex art. 1573 c.c.). Vieppiù, si legge nel documento che “prevedere per legge un richiamo alla rinegoziazione secondo un principio di buona fede, stabilendo i casi in cui tale richiamo opera, sembra una norma destinata a spiegare effetti sia tra le parti che con riferimento ai giudici in caso di contenzioso, fornendo dei parametri legislativamente fissati per poter stabilire se la riduzione del canone fosse in qualche misura “dovuta” e se il nuovo canone sia ragionevole”.

Ebbene, ricollegandoci a quanto detto al paragrafo precedente (n. 2) del presente approfondimento, la norma (espressa) precisa che “le parti sono chiamate a collaborare”, tuttavia, non indica quali sono le conseguenze in caso di inottemperanza. Però, secondo l'interpretazione del Senato, attraverso il richiamo alla “buona fede”, la norma “sembra” destinata a produrre gli effetti con riferimento:

• alle parti (riduzione del canone di locazione secondo i parametri legislativamente fissati);
• ai giudici (contenzioso in caso di assenza/impossibilità di un accordo tra le parti).

Dunque, alle condizioni indicate dal nuovo art. 6-novies (perdita media mensile di almeno il 50% nel periodo considerato, chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni e nessun sostegno da parte dello Stato), in caso di contrasto tra le parti, la decisione della valutazione spetterebbe al giudice. Quest'ultimo dovrà valutare l'effettiva legittimità della riduzione del canone secondo i parametri legislativamente fissati:

• valutazione della dovuta riduzione;
• valutazione sul ragionevole ammontare del nuovo canone.

Se così fosse (interpretazione restrittiva), il giudice dovrebbe sostituirsi alle parti solo alla verifica delle condizioni indicate nella nuova disposizione; diversamente, proprio perché le parti sono tenute a collaborare secondo buona fede, secondo un'interpretazione (già sostenuta da altre pronunce), in base alle circostanze (factum principis, lockdown, ecc.) il giudice dovrebbe intervenire per riequilibrare il sinallagma contrattuale.

Per meglio dire, alla luce delle norme codicistiche, il “dovere” di rinegoziare va ricondotto al dovere di eseguire il contratto secondo buona fede come impone l'art. 1375 c.c. Come già sostenuto in altre occasioni, attualmente la materia è fonte di constasti, opinioni divergenti e, soprattutto, priva di idonea tutela per entrambe le parti. Anzi, addossare il rischio del factum principis ad una sola delle parti è fortemente iniquo sotto ogni punto di vista. Pertanto, in situazioni eccezionali come quella di specie, il rischio andrebbe pertanto equamente ripartito tra le parti ricorrendo ai principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione e nell'interpretazione dei contratti di cui agli artt. 1175, 1366 e 1375 c.c., in funzione integrativa del contenuto del contratto, per garantire l'equo contemperamento degli interessi delle parti. L'assenza di un equo accordo tra le parti dovrebbe legittimare l'intervento del giudice.

Il citato Dossier del Senato, inoltre, osserva che un meccanismo simile era stato seguito per gli impianti sportivi: l'art. 216del d.l. n. 34/2020 (convertito con modificazioni dalla l. n. 77/2020) aveva disposto che la sospensione delle attività sportive fosse sempre valutata, ai sensi degli artt. 1256, 1464, 1467 e 1468 c.c. quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio, il conduttore ha avuto diritto limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020 ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al 50% del canone contrattualmente stabilito.

Attenzione: quest'ultima disposizione è stata interpretata dalla recente giurisprudenza come applicabile alle locazioni commerciali. Difatti, secondo quest'ultimo orientamento, una interpretazione costituzionalmente orientata di tale disposizione ne consente l'applicazione analogica ai rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento della generalità delle attività commerciali, industriali e professionali sospese per factum principis, apparendo essa altrimenti irragionevole sotto il profilo della disparità di trattamento di situazioni uguali o analoghe (Trib. Milano 20 maggio 2021, n. 4355).

Ed ancora, secondo altro provvedimento, non riconoscere la possibilità di applicare (non solo alle attività sportive, come previsto espressamente dalla legge, ma) a tutte le ipotesi di locazione commerciale la riduzione del 50% dell'importo da corrispondere a titolo di corrispettivo, per il godimento di un immobile che non può essere sfruttato per le finalità cui era adibito, per colpa non ascrivibile alla locatrice, costituirebbe un irragionevole regolamentazione differente di situazioni sostanzialmente identiche. Ciò in aperta violazione del divieto di disparità di trattamento, sancito dall'art. 3 Cost. (Trib. Milano 28 giugno 2021, n. 4651).

Rispetto alla prima formulazione, il nuovo art. 6-novies del d.l. n. 73/2021 costituisce sicuramente una disposizione più dettagliata con limiti ben precisi. Una norma che - come osservato dalla relazione del Senato - è destinata a spiegare effetti sia tra le parti che con riferimento ai giudici in caso di contenzioso.

Proprio su quest'ultimo aspetto, come osservato in precedenza, si coglie l'elemento chiave: “le parti sono chiamate a collaborare in buona fede”. A questo proposito, i giudici di merito, in più occasioni, hanno osservato che:

- la buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l'alea normale del contratto (Trib. Roma 27 agosto 2020);

- a causa dell'emergenza sanitaria in corso, è da ritenersi necessaria, alla luce del principio di buona fede e correttezza nonché dei doveri di solidarietà costituzionalizzati (art. 2 Cost.), una rinegoziazione del canone di locazione al fine di riequilibrare il sinallagma, così come caldeggiato anche dalla Suprema Corte nella relazione tematica n. 56 dell'8 luglio 2020 (Trib. Milano 21 ottobre 2020);

- alla luce dell'attuale situazione devono essere allora tenute presenti le disposizioni di cui agli artt. 1175 c.c. (correttezza) 1375 c.c. (buona fede), 1374 c.c. (l'equità), nonché il disposto del comma 6 dell'art. 3 del d.l. n. 6/2020 (Trib. Firenze 27 gennaio 2021);

- facendo applicazione dei principi generali che impongono di valutare la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, il giudicante ha ritenuto di non convalidare lo sfratto per morosità intimato dal locatore, rigettando altresì la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. Anche in tal caso si fa riferimento ad i principi generali di buona fede contrattuale (Trib. Foggia 27 aprile 2021).

Oltre alle citate pronunce, la Corte di legittimità con le proprie relazioni tematiche ha precisato che:

- “il giudice - ove le parti del contratto di locazione non raggiungano un accordo circa la rinegoziazione del canone - pronunci sentenza con la quale, in applicazione della previsione dell'art. 2932 c.c., fissi il nuovo canone con un provvedimento che sostituisca l'atto negoziale non concluso dalle parti. Tale intervento del giudice dovrebbe essere - secondo la relazione in questione - appunto sostitutivo dell'accordo delle parti e dovrebbe essere attuativo della volontà delle parti quale espressa nel contratto. Quindi, “al giudice potrebbe essere ascritto il potere di sostituirsi alle parti pronunciando una sentenza che tenga luogo dell'accordo di rinegoziazione non concluso, determinando in tal modo la modifica del contratto originario” (Relazione tematica della Cassazione dell'8 luglio 2020);

- “l'intervento del giudice nel contratto non sarebbe un semplice potere, bensì un potere-dovere, attribuito al giudice per la realizzazione di un interesse positivo dell'ordinamento” (Cass. civ., sez. II, 24 settembre 1999, n. 10511) (Relazione tematica della Cassazione del 10 settembre 2010).

In conclusione, la nuova disposizione in commento sicuramente rappresenta un “passo avanti” in merito all'annosa questione della riduzione del canone di locazione per le attività commerciali in tema di COVID-19: da una parte indicando i requisiti per l'accordo, dall'altra parte confermando l'impegno e la collaborazione secondo i parametri della buona fede.

Scalettaris, La nuova norma in tema di “ricontrattazione delle locazioni commerciali”. Decreto Agosto convertito in legge, in Condominioelocazione.it, 9 giugno 2021;

Tarantino, Nuova proroga degli sfratti 2021: profili di incostituzionalità e novità legislative introdotte dal Decreto Sostegni, in Condominioelocazione.it, 27 maggio 2021;

Tarantino, D.p.c.m. illegittimi: il conduttore non può chiedere la rinegoziazione del contratto a causa delle limitazioni imposte dal governo, in Condominioelocazione.it, 13 gennaio 2021.