Agevolazioni prima casa e vendita infrannuale di altro immobile agevolato in successione

Prima di esaminare le motivazioni e il contenuto della Risp. AE 25 agosto 2021 n. 551, relativa alla possibilità di trasferire le agevolazioni “prima casa” su un successivo acquisto immobiliare, dobbiamo ricordare un punto essenziale: queste regole di non cumulo dei vantaggi fiscali per l'acquisto dell'abitazione principale hanno preso l'avvio con l'art. 1 l. 168/1982, in vigore dal successivo giorno 24 aprile 1982.

Considerando anche lo sviluppo delle costruzioni immobiliari avvenuto tra l'entrata in vigore della legge IVA (1° gennaio 1973) e della norma da ultimo rammentata, un buon numero di acquirenti si è trovato a pagare l'IVA del 4% (o anche meno in alcuni periodi), senza che fosse la conseguenza di una norma agevolativa. L'aliquota ridotta era soltanto funzionale alla tipologia dell'edificio “non di lusso” e spettava per qualunque acquisto, di prima, seconda o anche terza casa o successive.

Il possesso di immobili acquistati in questo lasso di tempo può quindi essere mantenuto, senza alcuna interferenza sulla spettanza delle “nuove” agevolazioni su un acquisto ulteriore.

Dobbiamo anche ricordare che la norma di riferimento continua ad essere la nota II-bis all'articolo della tariffa parte I della legge di registro (TU 13/1986), richiamata dalla voce 21 della tabella A, parte II (aliquota 4%) della legge IVA.

Questo ambito ha formato oggetto di un significativo ampliamento interpretativo. La norma prescrive infatti che le dichiarazioni relative alla spettanza del beneficio devono essere rese “nell'atto d'acquisto”, atto che manca nel caso in cui l'immobile venga trasferito con un provvedimento del giudice in sede di procedura esecutiva immobiliare. Occorre peraltro che le dichiarazioni vengano rese prima della registrazione del decreto di trasferimento e non successivamente.

Arriviamo infine all'agevolazione in sede di successione, caso specificamente trattato nella risposta ad interpello. Qui la disposizione è l'art. 69 comma 2 e 3 l. 342/2000, che prevede le imposte fisse ipotecarie e catastali (in considerazione delle franchigie sono quelle che si devono sempre pagare nella successione) se almeno uno dei beneficiari può rendere nella denuncia le dichiarazioni previste dalla nota II-bis.

Il problema portato all'attenzione dell'amministrazione finanziaria riguardava la possibilità di procedere a un atto d'acquisto – agevolato in IVA e/o registro – avendo a monte una acquisizione successoria agevolata.

La questione era complicata dal fatto che l'interpellante aveva effettuato un primo acquisto del 50% per la successione del padre, cui avrebbe fatto seguito l'acquisto dell'ulteriore 50% per la morte del fratello. Al riguardo l'incipit della risposta avrebbe dovuto essere modificato, in quanto irrilevante, poiché si afferma che il contribuente era coniugato in regime di comunione dei beni, circostanza irrilevante, in quanto i beni ricevuti in successione o donazione non entrano nella comunione legale (art. 179 comma 1 lett. b, c.c.).

Il contribuente dichiara che non chiederà le agevolazioni sul secondo acquisto successorio, ma vuole evitare di dover corrispondere le imposte ordinarie e le relative sanzioni sulla successione del primo 50%, in quanto intende procedere all'acquisto di un immobile nuovo, meglio idoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia.

Nella risposta l'Agenzia pone in evidenza che precedenti pronunce (Circ. AE 7 maggio 2001 n. 44/E; Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E; Ris. AE 4 luglio 2017 n. 86/E) si erano espresse a favore della possibilità di usufruire prima dell'agevolazione successoria e poi di quella per il nuovo acquisto, senza alcun vincolo reciproco.

Peraltro, tenendo conto della possibilità di effettuare una nuova acquisizione vendendo l'immobile già agevolato entro un anno da questa operazione, introdotta dall'art. 1 comma 55 l. 208/2015, la Circ. AE 8 aprile 2016 n. 12/E (quesito 2.3) e la Ris. AE 4 luglio 2017 n. 86/E avevano poi ricollegato le agevolazioni successorie a quelle relative all'acquisto.

Pertanto la risposta conclude che l'acquisto agevolato per successione è preclusivo dell'agevolazione per l'acquisto della nuova abitazione principale, a meno che il primo immobile non venga alienato entro un anno dalla compravendita.

Fonte: mementopiù