Il diritto di prelazione nell'affitto di fondi rustici

Il caso. Tizio conveniva in giudizio l'Istituto diocesano di Trani, chiedendo che fosse riconosciuto il suo diritto di prelazione agraria in relazione alla conduzione di un fondo rustico, sostenendo di essere stato conduttore di quel fondo per molti anni e che, non essendo stato rinnovato il contratto alla scadenza da parte dell'Istituto, quest'ultimo aveva stipulato un contratto di affitto con Caio, in violazione del diritto di prelazione a lui spettante in base all'art. 4-bis l. n. 203/1982.

Il Tribunale di Trani dichiarava l'inefficacia del contratto stipulato tra le parti e ordinava la stipulazione di un nuovo contratto tra Tizio e l'Istituto convenuto, alle stesse condizioni di quelle previste nel contratto con Caio.

La Corte d'Appello di Bari, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda di prelazione proposta da Tizio, precisando che per aversi violazione del diritto di prelazione, devono sussistere congiuntamente tre condizioni: i) che nei 90 giorni precedenti la scadenza del contratto il locatore riceva una o più offerte di locazione; ii) che non provveda a comunicarle al precedente conduttore; iii) che sottoscriva un nuovo contratto con il nuovo offerente nei 6 mesi successivi.

L'Istituto diocesano e Caio ricorrono in Cassazione, lamentandosi del fatto che tale interpretazione costringerebbe l'affittuario cessato ad una probatio diabolica, suggerendo, pertanto, «di ritenere che il legislatore abbia inteso stabilire una presunzione iuris et de iure secondo cui i contratti di affitto che risultano stipulati entro i 6 mesi dalla scadenza del precedente rapporto siano l'effetto dell'accettazione di proposte risalenti ad epoca anteriore ai 90 giorni precedenti tale scadenza e per le quali, quindi, sussisteva l'obbligo della denuntiatio».

Diritto di prelazione. Il ricorso è infondato. La Corte di Cassazione, infatti, conferma che le tre condizioni di cui all'art. 4-bis l. n. 203/1982, così come indicate dalla Corte d'Appello, devono coesistere affinché possa essere riconosciuto il diritto di prelazione: nello specifico, la Suprema Corte precisa che per la comunicazione al coltivatore o al confinante, da parte del proprietario venditore, della proposta di alienazione del fondo, ai fini della prelazione è richiesta la forma scritta ad substantiam; simile vincolo, invece, non sussiste per l'affitto, per cui «le trattative svoltesi nel periodo fissato dall'art. 4-bis, comma 1, l. n. 203/1982 (fino a 90 giorni prima della scadenza) potrebbero facilmente sfuggire ad una dimostrazione che è a carico di chi intende esercitare la prelazione». Pertanto, «si deve escludere che sussista in capo al locatore l'obbligo di comunicare anche le proposte contrattuali a lui pervenute dopo la scadenza del termine di 90 giorni antecedenti la scadenza del contratto e, a maggior ragione, quelle pervenute nei 6 mesi successivi alla scadenza». In mancanza di diversi indici legislativi, pertanto, le tre condizioni di legge devono coesistere, con la conseguenza che la mancanza di una sola di esse esclude che vi sia stata lesione del diritto di prelazione.

La Suprema Corte, inoltre, aggiunge che, poiché il diritto di prelazione costituisce una limitazione della libertà legale di contrarre, è il titolare a dover dimostrare l'esistenza delle condizioni di legge: se l'onere di provare l'esistenza di una trattativa non comunicata non ricadesse sul conduttore, infatti, l'intervenuta stipula di un contratto di affitto con un altro soggetto entro i 6 mesi dalla conclusione del precedente darebbe diritto all'esercizio della prelazione.

Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso e compensa integralmente le spese del giudizio.

Fonte: dirittoegiustizia.it