La validità della disdetta della locazione da parte di un solo comproprietario

In una unità immobiliare di proprietà di 4 fratelli e condotta in locazione, un solo comproprietario può impedire il rinnovo tacito della locazione formulando all'inquilino lettera di disdetta sei mesi prima della seconda scadenza? E gli altri comproprietari che posizione potrebbero assumere?

In argomento, in ambito giurisprudenziale, è stato osservato che sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Il corollario di tale principio è che, potendo il comproprietario agire in giudizio per ottenere il rilascio dell'immobile per finita locazione – è ciò sulla considerazione che si tratta di atto di ordinaria amministrazione della cosa comune, per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione – non ricorre la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione (Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929). L'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione ad agire nei confronti del conduttore rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1986). La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa (Cass. civ., S.U.,4 luglio 2012, n. 11135).

Alla luce di tale giurisprudenza, possiamo affermare che gli atti di amministrazione di un bene immobile in comunione possono essere compiuti disgiuntamente da tutti i comproprietari, presumendosi il consenso di ciascuno di essi data la comunanza di interessi. Diversamente, però, in caso provato dissenso della maggioranza degli altri comproprietari, secondo alcune pronunce, deve considerarsi inefficace la disdetta per finita locazione comunicata da uno solo dei comproprietari alla parte conduttrice ( Trib. Aosta, 8 gennaio 2018, n. 344. In tale fattispecie, secondo il giudicante, la disdetta per finita locazione comunicata dall'intimante alla parte conduttrice doveva ritenersi inefficace, a fronte del provato dissenso degli altri comproprietari dell'immobile locato, che avevano comunicato apertamente di voler proseguire nella locazione sino a naturale scadenza, riservando ogni decisione per eventuale rinnovo del rapporto o contrattazione di nuove condizioni contrattuali ad accordi successivi da definirsi tra i comproprietari, né avendo l'intimante stessa mai sollecitato l'assunzione di provvedimenti ex art. 1105 c.c., anche in sede giudiziaria, sussistendone i presupposti).

In conclusione, in ordine alla tutela del diritto di comproprietà, sussiste il principio della concorrenza di pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari, per cui ciascuno di essi è legittimato ad agire contro chi vanti diritti di godimento sul bene, data la comunanza di interessi tra tutti i contitolari del bene medesimo, tale da lasciar presumere il consenso di ciascuno all'iniziativa giudiziaria volta alla tutela degli interessi comuni, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza degli altri comproprietari, nel qual caso è necessario il preventivo intervento dell'autorità giudiziaria.