Restituzione del fondo cassa per i lavori straordinari

Nel caso in cui in un condominio sia stato costituito il fondo speciale per i lavori straordinari che poi non vengano più eseguiti, l'amministratore, a fronte di due formali richieste di restituzione da parte sia dell'ex condomino venditore che del nuovo condomino acquirente, deve restituire le somme versate per detto fondo speciale al vecchio condomino che le ha materialmente pagate o al nuovo condomino che ha acquistato l'immobile?

In merito alla questione in esame, in assenza di una specifica disciplina, occorre ricostruire la questione sulla base di alcuni criteri. Dal punto di vista normativo sappiamo che l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. disciplina gli oneri condominiali in caso di vendita dell'appartamento, ma non disciplina la sorte dei crediti sussistenti nei confronti del condominio. In ambito giurisprudenziale, invece, i giudici hanno osservato che in tema di condominio negli edifici, appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Cass. civ., sez. II, 11 agosto 2016, n. 17035). Ed ancora, secondo altra pronuncia, il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate (e sono, comunque, tutelati dall'assemblea che ne deciderà la sorte) (Cass. civ, sez. II, 7 luglio 1999, n. 7067).

Alla luce di quanto innanzi esposto, il fondo cassa segue l'immobile: in assenza di specifiche norme al riguardo, l'amministratore dovrebbe restituire il credito all'attuale proprietario il quale, in base agli accordi presi in sede di rogito, dovrebbe eventualmente “girarlo” al precedente.

Questa soluzione dovrebbe valere per qualsiasi tipo di fondo condominiale: quindi, sia per quello ordinario per le spese di manutenzione (previsto dal regolamento o dall'assemblea), sia per quello straordinario per i lavori di ristrutturazione, sia per il cosiddetto fondo morosi. Per meglio dire, il fatto che il credito verso il condominio, per le somme devolute al fondo cassa, venga ceduto insieme all'immobile al nuovo titolare del bene, non esclude che venditore e acquirente possano regolare i loro rapporti in modo autonomo. Difatti, le parti possono stabilire che insieme al prezzo di acquisto sia dovuta anche la restituzione del credito verso il condominio stesso. Così, ad esempio, si potrà inserire nel contratto definitivo, che il compratore, oltre al prezzo del bene, debba versare anche le somme anticipate a titolo di fondo cassa.