Lavori di straordinaria manutenzione sul tetto di un condominio minimo

A seguito di infiltrazioni di acqua piovana scaturenti dal tetto di una palazzina a due piani, il proprietario dell'appartamento danneggiato ha intrapreso i lavori di straordinaria manutenzione senza informare il proprietario dell'unità immobiliare sottostante. Stando così le cose, come dovrà comportarsi il titolare dell'unità immobiliare che non è stato messo al corrente dell'inizio dei lavori, nel momento in cui gli sarà richiesto il pagamento dei lavori?

Il condominio "minimo" è il condominio composto di due sole unità immobiliari. In merito alle decisioni relative alla manutenzione, i giudici di legittimità hanno precisato che le decisioni relative alla manutenzione necessaria devono comunque essere prese all'unanimità e, ove tale condizione non si realizzi, non potendo applicarsi il principio della maggioranza vista la presenza di due soli partecipanti, si deve ricorrere all'autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. civ., 14 gennaio 2019, n. 620; Trib. Massa, decr. 28 gennaio 2019). L'applicabilità al condominio minimo delle norme sul condominio determina alcune conseguenze, in primis per quanto concerne il problema della rimborsabilità delle spese sulle parti comuni sostenute da uno dei partecipanti di sua iniziativa. Difatti, in tale situazione, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta disciplinato dall'art. 1134 c.c. che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni il diritto al rimborso unicamente ove si tratti di spesa urgente, piuttosto che - non consentendolo l'art. 1139 c.c. - dall'art. 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2015, n. 7457).

A questo punto, in assenza di ulteriori elementi utili alla soluzione della questione in esame, occorrerà verificare il comportamento del condomino e la gravità delle infiltrazioni che hanno costretto l'esecuzione dei lavori. Per meglio dire, con la norma ex art. 1134 c.c. si fa riferimento alle sole spese impellenti, che devono eseguirsi senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno. Al riguardo, però, alcuni giudici hanno osservato che non è sufficiente il mero invio di un preventivo di spesa, dovendo il condomino formalmente convocare l'altro per una riunione nella quale considerare e poi decidere su quella particolare questione. In caso di mancato raggiungimento di un accordo, il proprietario che intenda comunque procedere deve attivarsi ricorrendo all'Autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1105 e 1139 c.c., lasciando a quest'ultima il compito di prendere gli opportuni provvedimenti (Giudice di Pace Campobasso 27 agosto 2019, n. 249. Nella fattispecie non era stata fornita la prova certa dell'esistenza delle lamentate infiltrazioni dal tetto né che l'attore avesse preventivamente avvertito il convenuto dell'urgenza di compiere lavori o semplicemente dell'imminente esecuzione degli stessi, con conseguente impossibilità di riconoscere all'attore il rimborso delle spese da lui fatte per le opere eseguite frutto di una mera quanto ingiustificata manifestazione di volontà del condomino-attore, ma non riconducibili alla necessità di fronteggiare un'urgenza). Secondo altro provvedimento, in seguito all'espletato accertamento tecnico, era emerso che i lavori di rifacimento del tetto, pur opportuni dal punto di vista della manutenzione, non rivestivano il carattere dell'urgenza in quanto non vi era alcun pericolo di crollo o infiltrazioni di acqua tali da pregiudicarne la stabilità e, per l'effetto, non sussisteva alcun diritto del condomino di ottenere il rimborso di una spesa sostenuta senza alcuna autorizzazione (Trib. Firenze 25 agosto 2015, n. 2839). Quindi, secondo queste pronunce, se manca l'avvertimento e l'urgenza dei lavori, il condomino può contestare l'azione intrapresa dall'altro condominio per esecuzione dei lavori sul tetto.