Non ammesso l'uso esclusivo della facciata condominiale per la posa di pannelli pubblicitari

Il caso. Il Condominio aveva chiesto al giudice adito la rimozione delle strutture per i pannelli pubblicitari apposti dalla convenuta condomina sui frontespizi dell'edificio condominiale. Il giudice respinge la domanda considerando che in sede costitutiva del Condominio le parti possono pattuire l'uso esclusivo di una parte comune in favore di un condomino. Difatti, il citato diritto rappresentava una facoltà connessa alla unità immobiliare in forza di un precedente atto di compravendita e del regolamento contrattuale. Avverso il provvedimento in esame il Condominio proponeva appello eccependo l'errata conclusione del giudice di primo grado e, in particolare, l'inconferenza ai fini della decisione della sentenza n. 24301/2017 della Cassazione richiamata dal primo giudice.

Orientamento del trasferimento dell'uso esclusivo su parti comuni precedente all'intervento delle Sezioni Unite del 2020. Osserva la Corte territoriale che il giudice di primo grado si era basato su un orientamento in base al quale l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un Condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede (Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2017, n. 24301. Tale provvedimento aveva ad oggetto il diverso caso in cui l'unico proprietario dell'intero edificio aveva concesso l'uso esclusivo di una porzione del cortile al primo acquirente di una delle unità immobiliari dello stabile, fino ad allora interamente di sua proprietà).

Nuovo orientamento delle Sezioni Unite del trasferimento dell'uso esclusivo su parti comuni. Il contrasto interpretativo sulle questioni trattate è stato risolto nelle more della presente fase di gravame dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione. Secondo il provvedimento in esame, la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. «diritto reale di uso esclusivo» su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del Condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria (Cass. civ., S.U., 17 dicembre 2020, n. 28972). Dunque, secondo il nuovo orientamento «i condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile, a carico di una parte comune dell'edificio condominiale e a favore di un condomino, ostandovi i principi del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali».

L'insussistenza di un diritto esclusivo delle facciate dello stabile. Detto ciò, osservano i giudici del gravame che in sede di costituzione del Condominio gli originari e unici proprietari dell'edificio non avevano inteso riservare a sé la proprietà delle facciate ma soltanto il diritto di uso esclusivo. Anche ove si potesse ricondurre alla figura del diritto reale d'uso di cui all'art. 1021 c.c., come in astratto ipotizzabile secondo la stessa Cass. Civ., S.U. n. 28972/2020 (ma escluso in concreto dal giudice di prime cure), il diritto d'uso esclusivo delle facciate attribuito a sé dagli originari comproprietari dell'intero stabile al momento della costituzione del Condominio (coincidente con il primo atto di vendita), dovrebbe comunque escludersi la cedibilità a terzi del diritto medesimo, atteso l'espresso divieto sancito in proposito dall'art. 1024 c.c. (e ciò contrariamente a quanto affermato, prima dell'intervento delle Sezioni Unite da Cass. civ., sez. II n. 24301/2017). Dal che conseguirebbe, comunque, la insussistenza in capo alla condomina di un diritto d'uso esclusivo delle facciate dello stabile opponibile alla collettività dei condomini.

In conclusione, richiamando i principi delle Sezioni Unite, i condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile, a carico di una parte comune dell'edificio condominiale e a favore di un condomino. Per i motivi esposti, l'appello è stato accolto con condanna alla rimozione di pannelli pubblicitari.

Fonte: dirittoegiustizia.it