Condominio: superbonus 110% sì, ma solo con l’unanimità dei condomini se cambia l’aspetto estetico degli edifici

La vicenda. Alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari all'interno di un Condominio sito in Milano, proponevano reclamo avverso l'ordinanza con la quale il Tribunale rigettava la domanda cautelare di sospensione dell'esecutività delle delibere adottate dall'assemblea condominiale, aventi ad oggetto l'approvazione di consistenti lavori edili per ben 33 milioni e mezzo di euro, pur in gran parte ammortizzabili con il beneficio fiscale previsto dall'articolo 119 del decreto-legge n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio): nello specifico, i lavori deliberati dal Condominio consistevano nell'installazione di un cappotto termico con rimozione del klinker che rivestiva le facciate e la sua sostituzione con il grès porcellanato, il cambio dei colori delle facciate, una nuova fascia verticale in corrispondenza di ciascun balcone, e l'installazione di un impianto centralizzato di acqua calda sanitaria.

Con il reclamo i condomini lamentano che la soluzione tecnica approvata «altera sensibilmente lo stato di fatto, essendone difforme per colori, materiali e introduzione di nuovi elementi architettonici», e insistono per la nullità delle delibere in quanto non adottate all'unanimità, in violazione dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c.

Lesione del decoro architettonico.Il reclamo è fondato. I Giudici, infatti, affermano che per decoro architettonico si intende «l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico» (Cass. civ., n. 18928/2020), e che, per la sua violazione, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, «la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità».

Nel caso in esame, è indubbio che l'aspetto estetico che caratterizza le facciate del Condominio subirebbe una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati: l'installazione del cappotto termico, infatti, comporterebbe il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali, in quanto «la sola sostituzione del klinker, che costituisce una caratteristica di molti fabbricati a Milano tipica di una precisa epoca storica, e che imprime un peculiare tratto distintivo agli edifici, ne implica la totale alterazione sotto il profilo estetico».

Approvazione all'unanimità della delibera condominiale. La delibera che approva innovazioni lesive del decoro architettonico, pertanto, necessita del consenso unanime dei condomini: il divieto previsto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., infatti, è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato; inoltre, la disciplina codicistica non è derogata dalle disposizioni dettate dal d.l. n. 34/2020, in quanto «l'eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità della innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato» (Cass. civ., n. 10371/2021).

Periculum in mora. Sussiste, inoltre, nel caso di specie il periculum in mora, costituito dall'enorme pregiudizio economico che i condomini patirebbero qualora, nelle more del giudizio di merito, gli interventi dovessero essere iniziati e successivamente la delibera venisse annullata, con conseguente impossibilità di fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge e responsabilità per le obbligazioni pecuniarie maturate in favore degli esecutori.

Per questi motivi, è revocata l'ordinanza cautelare e sospesa l'esecutività delle delibere adottate dall'assemblea del Condominio.