Accertamento della natura condominiale di un bene e onere della prova

Il caso. Un Condominio conveniva in giudizio una s.r.l., titolare di un esercizio commerciale, al fine di ottenere la rimozione di una tettoia infissa senza autorizzazione sulla facciata comune dell'edificio condominiale, e di accertare la proprietà condominiale di una chiostrina, che la società aveva occupato senza titolo con proprio materiale.

La Corte d'Appello di Messina confermava la sentenza di condanna della società alla rimozione della tettoia e che dichiarava la proprietà condominiale della chiostrina.

La società ricorre in Cassazione, lamentandosi, tra i vari motivi, del fatto che la Corte d'Appello avrebbe erroneamente ritenuto non idoneo, ai fini della prova della proprietà della chiostrina, il titolo di acquisto dell'esercizio commerciale; il regolamento condominiale, inoltre, non includeva la chiostrina in questione tra i beni di proprietà comune, il che costituiva ulteriore indizio della proprietà esclusiva dello spazio in questione in capo alla società ricorrente.

La decisione della Corte. Il ricorso è infondato. La Corte territoriale, infatti, ha correttamente applicato la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., sulla base dell'assunto che la chiostrina sia assimilabile al cortile.

Tale presunzione può essere vinta soltanto mediante la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune, da fornire a cura del soggetto interessato mediante la produzione di un titolo anteriore all'insorgenza del condominio. Sul punto, la Suprema Corte ha già avuto modo di affermare che «in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova» (Cass. civ., n. 20593/2018).

Nell'ambito di tale rapporto, pertanto, non assume alcun rilievo la circostanza che un determinato spazio, comunque condominiale in funzione della sua natura e destinazione di fatto, non sia stato indicato nel regolamento dell'ente di gestione, in quanto la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c. deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, «il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto»; a tal fine, «è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino» (Cass. civ., n. 5633/2002).

Ne consegue il rigetto del ricorso con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Fonte: dirittoegiustizia.it