Restituzione del credito al precedente proprietario

A seguito della morosità di un condòmino, gli altri partecipanti del condominio provvedevano al pagamento delle quote del moroso. A seguito di procedura monitoria/esecutiva, dopo alcuni anni, il figlio del condòmino moroso saldava il debito del padre. L'assemblea decide all'unanimità che le somme riscosse devono essere accreditate a coloro che sono attualmente proprietari e non a chi, materialmente, le anticipò a suo tempo. L'amministratore può rifiutarsi in presenza di questa delibera? Oppure, l'amministratore deve ricercare i proprietari precedenti o depositare le quote di questi come fondo cassa?

I poteri conferitigli all'amministratore sono quelli di un comune mandatario come stabilito dall'art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dall'assemblea condominiale, pertanto egli è tenuto a eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini con la diligenza del buon padre di famiglia e in virtù di tale dovere di diligenza dovrà quindi valutare come agire. L'amministratore è tenuto a dare esecuzione alle delibere condominiali anche se qualora non siano state adottate con le maggioranze previste dalla legge e anche se le medesime delibere sino state impugnate, ma (secondo opinione dottrinale) è da escludere che l'amministratore in ossequio all'art. 1130, comma 1, n. 1 c.c. abbia l'obbligo di eseguire le delibere condominiali qualora ciò comporti la violazione di norme imperative.

Secondo un orientamento, l'amministratore è tenuto ad eseguire le deliberazioni con la diligenza del buon padre di famiglia ed in virtù di tale dovere può solo soprassedere per ragioni di opportunità dal dare esecuzione ad una delibera a rischio di possibile revoca o modificazione (Cass. civ, 8 ottobre 1963 n. 2668). Oltre a questa posizione, altri autori hanno osservato che “la tesi che riconosce all'amministratore un potere di sindacare le deliberazioni anche in considerazione che all'evidenza di violazione di legge l'amministratore può essere considerato responsabile, anche se l'assemblea ha deliberato di eseguire l'opera illegittima o di assumere decisioni comportanti gravi irregolarità”. Del resto, in caso contrario, se l'amministratore non dà seguito a quanto deciso dall'assemblea i condomini hanno dalla loro parte un rimedio previsto dal codice civile, esattamente dall'art. 1105, quarto comma, c.c.: «se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

Premesso quanto innanzi esposto, il problema del caso in esame riguarda il riconoscimento del credito. In tema si osserva che l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il suo dante causa al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. La norma in esame disciplina gli oneri condominiali in caso di vendita dell'appartamento, ma non disciplina la sorte dei crediti sussistenti nei confronti del precedente condomino.

Normalmente i crediti e i debiti seguono l'immobile: il venditore non è più condòmino e quindi, se vuole avere questo credito, deve rivolgere all'acquirente che è subentrato nei rapporti attivi e passivi del condominio. Pertanto, in assenza di specifiche norme al riguardo, l'amministratore dovrebbe restituire il credito all'attuale proprietario il quale, in base agli accordi presi in sede di rogito, dovrebbe eventualmente “girarlo” al precedente. In caso contrario, un arricchimento senza titolo dell'acquirente (nuovo condomino) porterebbe quest'ultimo a rimborsare la somma di denaro in favore del venditore, ossia il precedente condòmino che ha versato la quota utile a coprire la morosità condominiale. Resta “chiaro” che, anche se non è “formalmente” obbligato, l'amministratore potrebbe consigliare la preliminare scelta della ricerca dei precedenti danti causa in modo tale da effettuare la restituzione delle somme a suo tempo accreditate.