Condominio parziale per la gestione dei rifiuti

Può costituirsi un condominio parziale per la gestione dei rifiuti?

Il codice civile non offre allo stato una definizione di condominio parziale. La corretta connotazione si evince pertanto da modelli interpretativi. Tale figura ricorre ex lege tutte le volte in cui un bene (ad esempio scale, ascensore, tetto et similia) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e godimento di una parte soltanto dell'edificio. In proposito, secondo quanto disposto dall'art. 1123, terzo comma, c.c. "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Proprio in tema di utilità, ipotizzando la situazione in cui, nel condominio, esistono proprietari di soli box auto soggetti alla tassa per la raccolta dei rifiuti e condomini proprietari di unità immobiliari inutilizzate, questi ultimi non partecipano alla tassazione perché l'immobile (inutilizzato) non è in grado di produrre rifiuti. A maggior ragione, si può ipotizzare l'esclusione alla partecipazione alle spese di gestione perché questi non traggono alcuna utilità dal servizio di raccolta differenziata. In questo caso troverebbe applicazione il criterio del condominio parziale.

Tale argomentazione trova conferma in giurisprudenza. Difatti, si parla di condominio parziale, disciplinato dall'art. 1123, comma 3, c.c. quando un bene è in comune solo tra alcuni condomini. Cosa che accade, in base all'esempio citato, quando solo alcuni condomini hanno “la proprietà esclusiva dei posti auto ovvero nell'ipotesi in cui alcune tubazioni siano a servizio solo di alcuni immobili” (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2015, n. 10483). A sostegno di ciò, la S.C. ha ulteriormente precisato che “deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. civ., sez. II, 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. civ, sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136).

In conclusione, l'istituto del condominio parziale risponde all'esigenza di assegnare le decisioni inerenti all'amministrazione di alcune cose comuni (quelle che possono fornire utilità a solo una parte dei condòmini) ad un più ristretto numero di condòmini (coloro che ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c., devono esclusivamente sostenerne il costo), in ossequio al principio di giustizia per cui i poteri gestionali spettano a chi paga.

In tale circostanza, come osservato dalla giurisprudenza di merito, non vi è, dunque, necessità di formalizzarne la costituzione con specifica delibera: il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sé ma insorge ope legis (Trib. Roma 17 giugno 2020).