Verbale negativo di mediazione e decadenza di azione per la ripetizione di canoni extralegali

Tizio, invitato da Caio a un procedimento di mediazione in materia di locazione, formula in quella sede domanda di ripetizione dei canoni extralegali. Nelle more della mediazione, Tizio restituisce l'immobile e la mediazione si conclude negativamente, senza accordo tra le parti sulle rispettive pretese economiche. Caio ottiene successivamente decreto ingiuntivo per i canoni non pagati da Tizio. Quest'ultimo propone opposizione al decreto ingiuntivo con domanda riconvenzionale per la ripetizione dei canoni extralegali: tale domanda è però proposta ben oltre il termine di 6 mesi sia dalla riconsegna dei locali sia dal deposito del verbale negativo di mediazione. Tizio deve ritenersi decaduto ex art. 79 comma 2 l. n. 392/1978 dalla possibilità di proporre la domanda di ripetizione dei canoni extralegali?

In argomento si osserva che il verbale di conciliazione negativo assume particolare rilievo in caso di mediazione obbligatoria, che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale, e in caso di mediazione disposta dal giudice. L'art. 5 comma 2-bis del d.lgs. n. 28/2010 statuisce che la condizione di procedibilità della domanda giudiziale si considera avverata se il primo incontro innanzi al mediatore si conclude senza accordo. Invero, in tema di procedimento di mediazione, l'esito negativo del primo incontro, comunque idoneo a soddisfare la condizione di procedibilità della domanda giudiziale, può essere costituito, oltre che da un mancato accordo su una proposta tra parti comparse, anche dal c.d. verbale negativo per mancata comparizione di una o di entrambe le parti, ivi inclusa la parte c.d. litigante (Trib. Chieti 8 settembre 2015). Oltre a ciò, la normativa (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 28/2010) prevede anche che “Dal momento della comunicazione (dell'istanza di mediazione) alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo.” Su quest'ultimo aspetto, alcuni giudici hanno ritenuto gli effetti impeditivi della decadenza, alla comunicazione della domanda di mediazione alle parti, e non già al mero deposito della domanda di mediazione presso l'organismo prescelto (Trib. Savona 2 marzo 2017).

Quanto agli aspetti legati all'art. 79 della l. n. 392/1978, si osserva che l'articolo – abrogato con riguardo alle locazioni abitative dall'art. 14 della l. n. 431/1998 – stabilisce che il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.

A tal proposito, i giudici hanno osservato che il termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dall'art. 79, comma 2, l. n. 392/1978 fa sì che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione (Cass. civ., sez. III, 26 maggio 2004, n. 10128).

Premesso ciò, in riferimento al quesito in commento, appare evidente che il vero problema della questione è la tempistica il cui rispetto influisce sull'applicazione del relativo termine di decadenza (azione oltre il termine previsto dalla normativa esaminata). Alla luce degli istituti esaminati, sarebbe stato opportuno intraprendere la relativa azione prima della mediazione, evitando anche di subire il ricorso per decreto ingiuntivo (evitando la possibile decadenza). Del resto, la stessa giurisprudenza ammette che ai sensi dell'art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978 il conduttore può far valere il suo diritto alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte al locatore anche prima della riconsegna dell'immobile al locatore stesso, in quanto il termine di sei mesi fino alla riconsegna dell'immobile è un termine ad quem di decadenza dalla proponibilità della domanda, e non un termine a quo (Cass. civ, sez. III, 20 agosto 2003, n. 12214).