Terrazzo e ascensore: come ripartiamo le spese?

La composizione del fabbricato. Ci troviamo di fronte ad un fabbricato, costituente un condominio unico, composto da due corpi scala, identificati, rispettivamente, come “scala A” e “scala B”. Il condominio è dotato di una casa per il portiere (costituente bene comune a tutti i condomini) che, rimasta inutilizzata, è stata ceduta in locazione ad un professionista per lo svolgimento della propria attività. Trattandosi di un bene comune, il canone della locazione viene suddiviso, pro-quota, tra tutti i condòmini.

I motivi della lite. A finire sotto la lente sono due “tipologie di spesa” ovvero la ripartizione dei costi sostenuti per la manutenzione del terrazzo relativo alla “scala B”, nonché quella relativa al rifacimento delle porte dell'ascensore. I due casi vengono affrontati separatamente con la stessa ordinanza della Cassazione n. 35957 del 22 novembre 2021.

Le spese del terrazzo: la tesi della Corte d'appello. Il condomìnio decide di procedere al rifacimento del terrazzo relativo alla “Scala B”; poiché l'appartamento del portiere (comune a tutti i condomini) ricade nella proiezione del terrazzo, le spese vengono ripartite tra tutti i condomini, ovvero sia tra quella della “scala A” che della “scala B. La Corte territoriale ritiene legittima tale modalità di ripartizione.

Perché la decisione viene impugnata. Alcuni condòmini mettono i classici “puntini sulle ii”! Le spese relative al terrazzo dovrebbero essere ripartite tra gli appartamenti ricadenti nella sua proiezione ovvero, nel caso in esame, solo tra i condòmini della “Scala B”. I condomini della “Scala A” dovrebbero partecipare alle spese di manutenzione del terrazzo solo in proporzione ai millesimi da loro posseduti nell'appartamento del portiere. Cerchiamo di chiarire: tutte le spese (poniamo 1.000) andrebbero ripartite tra i condomini della “Scala B”; la quota-parte relativa di competenza dell'appartamento del portiere (poniamo 10), poi, andrebbe ripartita tra tutti i condomini in ragione dei propri millesimi di proprietà su quel singolo appartamento; di conseguenza, i condomini della “Scala A” dovrebbero concorrere, pro-quota, alle spese spettanti al singolo appartamento (ovvero su 10).

Il parere della Cassazione. La Cassazione, con l'ordinanza in commento, ritiene fondata la tesi dei condòmini dissenzienti. Gli Ermellini, quindi, enunciano il seguente principio di diritto: “allorché l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale … e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle … occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura … in proporzione al solo valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico.”

La sostituzione delle porte dell'ascensore costituisce innovazione? Altro punto su cui si discute riguarda la sostituzione dei pannelli di rivestimento delle porte dall'ascensore. Dubbio amletico: si tratta di una innovazione ex art. 1120 c.c.? A cascata: i lavori devono essere approvati con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c.?

Il dubbio viene sciolto dalla Cassazione. In proposito occorre fare una precisazione: la Cassazione non può esprimersi sulla natura dell'opera trattandosi di una valutazione di merito preclusa alla sua indagine e riservata al giudice di merito. Ciò non impedisce a Piazza Cavour dal ricordare che l'innovazione, ex art. 1120 c.c., ricorre nell'ipotesi in cui la modifica materiale comporti una alterazione dell'entità sostanziale del bene o ne muti la destinazione originaria. La sostituzione del pannello della porta non può essere considerata come una innovazione in quanto non viene mutata la consistenza e la destinazione. In poche parole, “porta era, porta rimane”, a prescindere dai materiali con cui viene rivestita. Più che di una innovazione, si tratterebbe, secondo la Cassazione, di una opera diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune (ma forse sarebbe più corretto dire che rende il bene più bello e moderno).

Fonte: dirittoegiustizia.it