Il danno da occupazione «sine titulo», caratterizzato da particolare evidenza, può essere dimostrato sulla base di presunzioni semplici

La liquidazione equitativa, anche nella sua forma c.d. «pura», consiste in un giudizio di prudente contemperamento dei vari fattori di probabile incidenza sul danno concreto, sicché, pur nell'esercizio di un potere di carattere discrezionale, il giudice è chiamato a dare conto, in motivazione, del peso specifico attribuito ad ognuno di essi, in modo da rendere evidente il percorso logico seguito nella propria determinazione.

Il caso. Una società di leasing concedeva in locazione finanziaria un immobile, già occupato da una società, in favore di una seconda società che, a sua volta, stipulava un preliminare di sub-locazione con una terza società. La società di leasing restava estranea al contratto preliminare di locazione. La società di leasing, originaria concedente, restava estranea al contratto preliminare. La società promissaria conduttrice, introduceva giudizio ex art. 2932 c.c. al fine di ottenere la stipula del contratto di locazione e l'immissione nel possesso dell'immobile. Il Tribunale respingeva la domanda per difetto della condizione dell'azione costituita, ovvero, della "possibilità" di emettere una sentenza che tenesse conto del contratto preliminare, dal momento che per "perfezionamento e validità" dello stesso, si palesava «necessaria la rimozione di un ostacolo di natura giuridica come la previa prestazione del consenso di un terzo».

Il giudice di appello, in parziale modifica della sentenza di primo grado, riteneva inefficacie il contratto preliminare e condannava la ditta occupante al rilascio dell'immobile, inoltre, liquidava una indennità in via equitativa.

Le parti hanno proposto ricorso per Cassazione.

Il punto. La sentenza impugnata ha confermato, ancorché con diversa motivazione, la reiezione della domanda ex art. 2932 c.c. del c.d. "preliminare di locazione", ritenendo che l'impegno a (sub)locare una porzione dell'immobile - oggetto, nel suo complesso, di vendita da parte di della società di leasing, fosse condizionato all'assenso della nuova proprietaria dell'intero fabbricato. L'assenso non vi era stato. Ciò, spiegano i Giudici di legittimità, non vuol dire – come assunto da parte ricorrente – che il contratto di locazione può essere stipulato unicamente dal proprietario.

Il rilascio dell'immobile. Parte condannata al rilascio dell'immobile ha osservato che la Corte d'Appello disponeva la condanna alla restituzione violando il principio della domanda. La S.C. ha confermato la decisione della C.A. e chiarito che il potere del giudice d'appello «di dare al rapporto controverso una qualificazione giuridica difforme da quella data dal primo giudice con riferimento all'individuazione della causa petendi», incontra il solo «limite di non introdurre nuovi elementi di fatto nell'ambito delle questioni sottoposte al suo esame» (Cass. sez. 3, sent. 13 agosto 2004, n. 15764, Rv. 575562-01) «e di non mutare l'effetto giuridico che la parte ha inteso conseguire» (Cass. Sez. 3, sent. 28 giugno 2010, n. 15383, Rv. 613802-01). Il predetto limite non è stato superato, infatti, non risulta essere stata individuata una diversa "causa petendi" della pretesa azionata. Infatti, sebbene la Corte territoriale non ha rilevato la causa nello scioglimento del vincolo contrattuale, bensì, nell'assenza di un titolo a conservare la disponibilità dell'immobile, tale differente qualificazione non comporta l'introduzione di un nuovo motivo o di una nuova causa petendi.

Occupazione sine titulo. Parte ricorrente ha osservato che la Corte territoriale ha mutato la domanda, da domanda risarcitoria ad occupazione sine titulo che, lo stesso giudice, quantificava e liquidava in via equitativa. La S.C., anche in tale circostanza, ha chiarito che si tratta unicamente di differente qualificazione.

Liquidazione equitativa. L'esercizio, in concreto, del potere discrezionale conferito al giudice di liquidare il danno in via equitativa non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità, ma sempre a condizione che «la motivazione della decisione dia adeguatamente conto dell'uso di tale facoltà, indicando il processo logico e valutativo seguito» (Cass. Sez. 3, sent. 13 ottobre 2017, n. 24070; Cass. Sez. 1, sent. 15 marzo 2016, n. 5090). Occorre precisare che la liquidazione equitativa, anche nella sua forma cd. «pura», consiste in un giudizio di prudente contemperamento dei vari fattori di probabile incidenza sul danno nel caso concreto, sicché, pur nell'esercizio di un potere di carattere discrezionale, il giudice è chiamato a dare conto, in motivazione, del peso specifico attribuito ad ognuno di essi, in modo da rendere evidente il percorso logico seguito nella propria determinazione. Orbene, rilevata l'assenza di adeguata motivazione, i Giudici di legittimità hanno accolto il motivo di ricorso.

Occupazione illegittima. Nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente «in re ipsa», atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. n. 26972/2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato. Ne consegue che il danno da occupazione «sine titulo», in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto. Anche sotto questo profilo il ricorso deve essere accolto.

Fonte: dirittoegiustizia.it