Detrazione per interventi di ristrutturazione per i "mini-condomini"

Sono proprietario di un appartamento situato all'interno di un edificio formato dall'appartamento suddetto (nel quale risiedo), da un secondo appartamento (di proprietà di un terzo), nonché da alcune aree comuni.

Nello specifico: il primo dei due appartamenti è localizzato al piano terra, mentre il secondo occupa il primo piano dell'edificio. Gli appartamenti, seppure indipendenti l'uno dall'altro, hanno in comune il giardino, lo scantinato, l'entrata e la scala interna.

Viste le caratteristiche tipiche, l'immobile è stato identificato come “mini-condominio”.

Nel 2021 abbiamo sostenuto alcune spese riguardanti il rifacimento del tetto dell'immobile di cui sopra. Questo intervento, visti i lavori concretamente svolti, è stato classificato “manutenzione ordinaria” e come tale è stato trattato, anche dal punto di vista di pratiche edilizie necessarie.

Nel caso in questione, è possibile usufruire della detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie?

Nel caso oggetto del presente quesito vi sono due aspetti che meritano una particolare attenzione:

1. la condizione di “mini-condominio” dell'immobile e
2. la natura di “manutenzione ordinaria” dell'intervento svolto.

Riguardo il primo punto, si evidenzia come l'Agenzia delle Entrate definisca “condominio minimo” un edificio composto da un numero non superiore a 8 condòmini.

Questa tipologia di condomini non necessita di un amministratore né ha l'obbligo di dotarsi di codice fiscale. Per quanto concerne la detrazione per recupero patrimonio edilizio relativo ai “mini-condomini”, il singolo condomino può portare in detrazione – generalmente – la quota di spesa di propria spettanza ricollegata ai millesimi di sua proprietà. Nella propria dichiarazione dei redditi dovrà indicare, nel campo specifico, il codice fiscale del condomino che ha effettuato concretamente il pagamento dell'intervento.

Se invece, tutti i condomini hanno pagato direttamente la propria quota di spesa all'impresa che ha effettato l'intervento edile, allora gli stessi riporteranno i propri codici fiscali nelle proprie dichiarazioni dei redditi.

In merito, invece, al secondo aspetto degno di nota, ossia la classificazione dell'intervento edile in questione quale “manutenzione ordinaria” - cosi come definita dall'art. 3 d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) - si fa presente che questo genere di manutenzione beneficia della detrazione per recupero patrimonio edilizio solo nel caso in cui abbia ad oggetto parti comuni di edifici condominiali residenziali.

Un elenco non esaustivo di “parti comuni” di condomini residenziali potrebbe essere: il suolo su cui è costruito il condominio stesso, le fondamenta, le scale, i muri maestri, il tetto.

Il caso oggetto del presente quesito parrebbe riguardare, quindi, a pieno titolo una manutenzione ordinaria di una parte comune di un condominio residenziale. Per questi motivi la manutenzione ordinaria del tetto del “mini-condominio”, descritta nel quesito, dovrebbe beneficiare della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio (50%).