È vietato aprire un accesso tra il proprio appartamento e una rampa di scale differente da quella che già serve l'unità immobiliare

Il caso. In un Condominio dotato di più scale, un condomino appartenente ad una di queste aveva realizzato lavori edili utili ad aprire un secondo accesso al proprio appartamento, realizzando una apertura su una seconda scala.

Il Condominio agiva quindi in giudizio al fine di ottenere la condanna del proprietario alla chiusura dell'accesso secondario realizzato.

Secondo il Condominio, infatti, il Condominio era diviso in due scale, le quali erano destinate a servire due gruppi distinti di condomini.

La condotta del proprietario sarebbe quindi stata illecita in quanto egli, appartenente ad una scala, non aveva alcun diritto di realizzare un accesso dal proprio appartamento alla seconda scala.

Il Tribunale, all'esito del processo, definiva la domanda come un'azione negatoria della servitù (un'azione con la quale il soggetto che si vede qualificato come fondo servente, nega la sussistenza del diritto di servitù della controparte, che agiva di fatto da fondo dominante) e rigettava la domanda dello stabile, decretando la legittimità dell'opera del proprietario.

La decisione veniva impugnata in appello.

La Corte, esaminati gli atti, riformava la precedente decisione e condannava il condomino alla rimozione dell'ingresso realizzato.

Il ragionamento del giudice era che il condomino, appartenente ad una scala, non aveva alcun diritto sull'altra e quindi non poteva validamente realizzare un accesso.

La situazione dello stabile, e delle due scale in particolare, era definita come un Condominio parziale, ossia una condizione nella quale sussistono manufatti non di comune utilizzo, ma asserviti solo ad una parte dei condomini e sulla quale gli altri non possono avere diritti e doveri.

In virtù di tale assunto, il giudice del riesame decretava l'estraneità del condomino rispetto alla seconda scala e definiva quindi la creazione dell'ingresso come abusiva.

Per la Cassazione l'ingresso è abusivo in quanto viola le disposizioni in materia di condominio parziale. Alla luce della soccombenza in grado di appello, il condomino decideva di impugnare la decisione con ricorso in Cassazione incentrato su un unico motivo di diritto.

In buona sostanza il ricorrente contestava la valutazione della Corte d'Appello, che non avrebbe valutato correttamente la situazione del Condominio.

Il giudice, difatti, aveva reputato la scala oggetto di lite come un Condominio parziale, mentre per il condomino che aveva aperto l'accesso questa era parte comune dello stabile.

La conseguenza pratica di tale distinzione sarebbe stata che la creazione di un accesso dall'appartamento alla scala sarebbe stata considerata come un uso più intenso, ma consentito, della cosa comune, e non una violazione delle disposizioni sul Condominio parziale.

Con la sentenza numero 35955/2021, i Giudici di legittimità rigettavano il ricorso dichiarandolo inammissibile.

La valutazione del giudice sopra menzionato era in primo luogo legata alla formulazione del ricorso.

Il condomino, infatti, aveva sostanzialmente contestato la valutazione operata dalla Corte d'Appello sullo stato dei luoghi e le conseguenze giuridiche tratte dalla stessa.

Tale motivo, tuttavia, non poteva essere deciso dalla Cassazione, la quale – Giudice di legittimità – non può operare valutazioni sul fatto, ma solo sul diritto e sull'applicazione delle norme fatta dal precedente giudice.

Quanto al caso specifico, la Cassazione sottolineava come l'art. 1117 c.c. stabilisca un elenco, non tassativo, delle parti comuni del Condominio.

Tali parti, come la facciata, il tetto, le scale, sono legati alle parti private dal c.d. “nesso di condominialità”, ossia l'asservimento delle parti comune a tutte le proprietà private.

Tale nesso può essere superato solamente con prova contraria, costituita dal titolo di acquisto dell'immobile o dal regolamento condominiale contrattuale.

Esiste, poi, la figura giuridica del Condominio parziale.

Tale condizione si verifica laddove una parte (si pensi alle scale come nel caso in oggetto) non serve la totalità dei condomini ma sia invece «per sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali destinato al servizio e/o godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in Condominio» (si veda anche Cass. Sez. II, 24 novembre 2010 n. 23851; Cass. Sez. II, 17 giugno 2015 n. 12641 e Cass. Sez. Ii, 16 gennaio 2020, n. 791).

In tali casi, quindi, la parte non è assoggettata a tutti i condomini, ma si costituisce – ex art. 1123, comma 3, c.c. – una condizione in ragione della quale solo una parte dei condomini può godere della stessa, nonché sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative al manufatto.

Nel caso in questione, ragionava la Corte, l'apertura realizzata dal condomino era illegittima in quanto il varco metteva in comunicazione l'appartamento privato dello stesso con una parte condominiale afferente non alla generalità dei condomini, ma solo ad una parte degli stessi, nella quale non figurava il sopra menzionato.

In ragione della non appartenenza del condomino alla scala in questione quindi, egli aveva costituito una servitù illegittima e alterato la cosa comune in modo non lecito.

In conseguenza di quanto sopra riportato, quindi, la Corte d'Appello aveva correttamente valutato il caso e, dichiarando l'illegittimità dell'opera, validamente condannato il condomino il condomino alla rimozione della stessa.

Il ricorso veniva quindi dichiarato inammissibile e rigettato, con condanna del ricorrente alla refusione delle spese di lite della controparte e al versamento del contributo unificato in misura maggiorata ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Fonte: dirittoegiustizia.it