Condominio: al termine dell'incarico l'amministratore deve consegnare tutta la documentazione

Un Condominio chiedeva al Tribunale di Torino emettersi decreto ingiuntivo nei confronti di una s.a.s., per ottenere parte della documentazione di alcuni beni di proprietà del condominio, non consegnati dal precedente amministratore. Il Tribunale rigettava l'opposizione della società.

La Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, revocava il decreto ingiuntivo, in quanto secondo i Giudici il condominio non aveva dato la prova che la società avesse la disponibilità della documentazione e che non intendesse consegnarla.

Il Condominio ricorre in Cassazione, lamentandosi del fatto che la Corte d'Appello avesse invertito l'onere della prova in materia di adempimento dell'obbligazione di consegna: nello specifico, parte ricorrente sostiene che il condominio ha l'onere di provare la fonte legale del suo diritto e l'inadempimento della controparte, mentre il precedente amministratore ha l'onere dimostrare la presenza di cause ostative o impeditive al regolare assolvimento del suo obbligo.

Il ricorso è fondato. La Corte di Cassazione, infatti, chiarisce che l'obbligo giuridico di consegna della documentazione da parte del precedente amministratore trova il suo fondamento negli artt. 1129 e 1130 c.c., ratione temporis applicabile, nella versione antecedente alla l. n. 220/2012, integrate dalle norme in materia di mandato con rappresentanza, in forza del richiamo contenuto nell'art. 1129, comma 3, c.c.: l'amministratore di condominio, infatti, configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni del mandato (Cass. civ., n. 12678/2014).

Pertanto, l'obbligo di restituzione della documentazione al nuovo amministratore, sebbene non previsto espressamente dalla legge ante riforma, deve essere desunto dai principi generali nell'interesse dei condomini ed al fine di consentire al nuovo amministratore di ricostruire la situazione generale del condominio, prendere cognizione della situazione inerente alla gestione precedente ed assolvere agli obblighi previsti a suo carico nei confronti dei condomini e dei terzi; l'obbligo di cooperazione del precedente amministratore con il nuovo amministratore, inoltre, costituisce espressione del dovere di diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) qualificato in relazione alla complessità dei rapporti che fanno capo all'ente di gestione.

Ciò premesso, la Suprema Corte afferma i seguenti principi di diritto:

• alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini; tale obbligo era configurabile anche prima della riforma della l. n. 220/2012, sebbene non espressamente previsto dalla legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore;
• è onere del nuovo amministratore indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l'inerenza dei medesimi all'esercizio della gestione del condominio mentre spetta al precedente amministratore eccepire l'estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell'amministratore ovvero di provare i fatti impeditivi ed estintivi;
• anche qualora la documentazione inerente alla gestione del condominio possa essere acquisita dal nuovo amministratore facendone richiesta ai condomini o ai terzi che sono entrati in contatto con il condominio, il precedente amministratore è tenuto alla consegna della documentazione in suo possesso, in adempimento ad un obbligo di legge ed al dovere di correttezza e diligenza, che si estrinseca in un dovere di leale collaborazione con il nuovo amministratore di condominio.

Fonte: dirittoegiustizia.it