La legittimazione dell’amministratore per l’accertamento della difformità delle opere realizzate da un'impresa di costruzioni sulle parti comuni

L'amministratore del Condominio può conferire, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., la procura ad litem ad un avvocato senza previamente convocare l'assemblea dei condomini, al fine di depositare il ricorso per A.T.P. per accertare la difformità di opere realizzate da un'impresa di costruzioni, rispetto al contratto di appalto ed al capitolato delle opere?

In argomento si osserva che l'A.T.P. costituisce uno strumento utile alle parti di valutare se sia opportuno cercare un accordo bonario oppure iniziare una causa di merito. In tema, il legislatore ha diversificato l'istituto attraverso due distinti articoli del codice di procedura civile. Il primo strumento (ex art. 696 c.p.c.) serve per costituire – prima del giudizio – una prova sullo stato dei luoghi (funzione ricognitiva) con eventuale estensione alle cause ed all'entità del danno (funzione valutativa). Il secondo strumento, invece, ha una funzione valutativa finalizzate a incentivare un accordo bonario tra le parti (ex art. 696-bis c.p.c.).

In tema di appalto, nel primo caso (art. 696 c.p.c.), l'accertamento preventivo di vizi e difformità dell'opera appaltata consente di valutare con maggiore cognizione tecnica il fondamento di un'azione di riduzione del prezzo, eliminazione dei vizi, risarcimento dei danni ovvero di un'eccezione di pagamento o compensazione con altri crediti vantati dall'appaltatore. Nel secondo caso (art. 696-bis c.p.c.), l'A.T.P. può essere utilizzato per conciliare la lite insorta con l'appaltatore quando si contesti l'effettiva quantità dei lavori eseguiti o l'entità dei danni.

Premesso quanto innanzi esposto, in merito al quesito esposto, “con ogni probabilità”, la questione verte sull'accertamento preventivo di vizi e difformità dell'opera appaltata. Dunque, un possibile accertamento finalizzato alla valutazione di un possibile successivo giudizio di responsabilità nei confronti dell'appaltatore. Tuttavia, ai fini di una possibile soluzione del quesito in esame, è indispensabile considerare due fattispecie previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c. Invero, se consideriamo la vicenda in esame come “difformità e vizi dell'opera”, secondo la S.C., se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle di cui all'articolo 1667 c.c., la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente e non all'amministratore del condominio (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n. 7875; Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040).

Diversamente, se consideriamo la vicenda come “rovina e difetti di cose immobili”, l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 1° agosto 2006, n. 17484). Secondo quest'ultima pronuncia, anche alla stregua dell'articolo 1130, n. 4, c.c. sussiste la legittimazione dell'amministratore a proporre l'azione intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un'alterazione che incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile, riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti. Su tale argomentazione, secondo altra pronuncia, è evidente che tale legittimazione si estende anche alla proponibilità di un accertamento tecnico preventivo finalizzato ad acquisire tempestivamente elementi di fatto sullo stato dei luoghi o sulla condizione o la qualità di cose da utilizzare successivamente nel giudizio di merito introdotto con la domanda ex art. 1669 c.c.; dunque, il procedimento per accertamento tecnico preventivo si pone in funzione strumentale all'esercizio del diritto previsto dalla norma ora citata (Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23693).

In conclusione, alla luce della citata giurisprudenza, si osserva che l'amministratore potrà legittimamente rappresentare il condominio in giudizio e, nei limiti e per le materie individuate dall'art. 1130 c.c. (in tal caso, atti conservativi) dare anche impulso processuale autonomo alla lite, solo ove sussista un interesse a quella azione sotto il profilo della sua riferibilità alla compagine condominiale, intesa come centro di imputazione di interessi relativo alla gestione delle parti comuni. Diversamente,in caso di azione contrattuale,la relativa azione spetta soltanto al committente.