Posizione processuale del singolo condomino

L'amministratore ha legittimazione autonoma per quelle controversie che sono connesse all'esercizio dei suoi poteri sostanziali, così come individuati dall'art. 1130 c.c., dovendo invece ricevere (sia dal lato attivo che passivo) conferimento di apposito potere dall'organo collegiale ove la lite travalichi tale ambito; si tratta di liti in cui la legittimazione processuale dell'amministratore concorre con quella dei singoli condomini (Cass. civ., sez. VI/II, 19 novembre 2021, n. 35576): secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, la legittimazione processuale dell'amministratore di condominio, per le liti che hanno ad oggetto interessi comuni dei condomini, comporta solo una deroga della disciplina applicabile alle ipotesi di pluralità di soggetti del rapporto giuridico dedotto in lite, al fine di rendere più agevole la costituzione del contraddittorio nei confronti del condominio. Tale ricostruzione presuppone una forma di rappresentanza processuale reciproca, attributiva a ciascuno di una legittimazione sostitutiva, poiché ogni compartecipe non potrebbe tutelare il proprio diritto senza al contempo garantire l'analogo diritto degli altri.

Per tali ragioni il condomino che interviene nel processo in cui sia già parte l'amministratore, non va qualificato come un terzo, ma rappresenta semplicemente una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni, di talché detto intervento non sconta neanche le preclusioni previste dall'art. 268 c.p.c. né, ove spiegato in grado di appello, dall'art. 344 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1997, n. 826); per le stesse ragioni si è ritenuto che il singolo condomino possa intervenire anche nel giudizio di rinvio che consegue ad una pronuncia di legittimità, pur trattandosi di giudizio in cui oggetto e parti non sono suscettibili di variazioni (Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2000, n. 6813; Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2014, n. 14809).

Se con riguardo alle cause relative a beni comuni si è da lungo tempo ritenuto che i condomini non siano terzi rispetto al condominio e mantengano dunque una legittimazione processuale concorrente con quella dell'amministratore, la giurisprudenza ha escluso che sussista legittimazione concorrente per le controversie attinenti alla mera gestione (Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 2017, n. 1208); si è in proposito rilevato che la legittimazione ad agire per il pagamento degli oneri condominiali, nonché a proporre l'eventuale impugnazione, spetta all'amministratore e non anche ai singoli condomini, poiché il principio per cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore, non trova applicazione nelle controversie aventi ad oggetto la sola gestione dei diritti comuni (Cass. civ. sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2636), qual è la riscossione di somme a tal fine dovute da ciascun condomino, essendo tali vicende destinate a soddisfare un interesse direttamente collettivo, senza correlazione immediata con quello esclusivo di uno o più partecipanti.

Sotto tale profilo un significativo vulnus interpretativo deriva, in materia di impugnazione, da Cass. civ., sez. un, 18 settembre 2014, n. 19663, pronuncia che - seppur nella particolare materia degli indennizzi derivanti dalla c.d. legge Pinto per l'ingiusta durata del processo - ha affermato un principio dirompente, che contrasta con la tesi della rappresentanza organica dei singoli svolta dall'amministratore e riconosce al condominio un'autonoma soggettività processuale: in quella pronuncia le sezioni unite hanno sostenuto che, «in ipotesi di giudizio intentato dall'amministratore di condominio, pur autorizzato dall'assemblea, a tutela di diritti connessi alla situazione dei singoli condomini, ma senza che questi ultimi siano stati parte in causa, la legittimazione ad agire per l'equa riparazione, correlata alla violazione del termine ragionevole del processo, ai sensi della l. n. 89/2001, spetta esclusivamente al condominio, da intendere ormai quale autonomo soggetto giuridico».

Si tratta di un'affermazione dalla portata potenzialmente rivoluzionaria, e che - tuttavia - ha visto sino ad oggi sommessa applicazione, essendo anzi stata nuovamente valutata come suscettibile di esame da parte delle Sezioni Unite la questione della legittimazione del singolo, sotto altro e contiguo versante, ovvero la possibilità di considerare il condomino, che proponga ricorso incidentale in cassazione, già “parte” dei pregressi gradi di merito in cui era costituito il condominio, in quanto comunque rappresentato dall'amministratore (Cass. civ., sez. II, 1 novembre 2017, n. 27101, vedi infra).

Vi sono, infine, liti che esulano dalla competenza dell'amministratore in via autonoma (ex art. 1130 c.c.) o conferita dall'assemblea (ex art. 1131 c.c.), in quanto relative ad aspetti che riguardano una obbligatoria partecipazione dei singoli: si tratta, principalmente, di domande volte ad accertare l'estensione dei diritti dei singoli che, in quanto destinate ad incidere su una posizione giuridica soggettiva assoluta (quale il diritto di proprietà) impongono la partecipazione del titolare del diritto conteso, e - ove tale diritto competa a più soggetti - di tutti costoro ex art. 102 c.p.c.

Costituisce ormai consolidato orientamento che l'amministratore non abbia legittimazione per promuovere liti che vedano coinvolti diritti relativi alle proprietà solitarie (Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2016, n. 23256; Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393), o che abbiano ad oggetto l'estensione del diritto dominicale di ciascun condomino (Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2014, n. 12678); in tali casi, l'amministratore potrà stare in giudizio non già quale rappresentante del condominio ma quale procuratore speciale dei singoli condomini che eventualmente gli conferiscano espresso mandato in tal senso (costituendosi con ciò un rapporto diretto che esula dalla disciplina del condominio), oppure in forza di un'unanime positiva deliberazione di assemblea che veda la partecipazione di tutti i partecipanti al condominio. (Cass. civ., sez. II, 7 ottobre 2020, n. 21533).

Si è tuttavia osservato che nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare sussiste legittimazione dell'amministratore, e non vi è necessità di partecipazione dei singoli condomini per litisconsorzio necessario, ove l'accertamento dell'appartenenza o meno di una unità ad un singolo (o l'ascrivibilità di un bene a parte comune) abbia mera natura incidentale e strumentale ai fini della domanda di impugnazione, purchè le parti non abbiano chiesto statuizione con effetto di giudicato su tale aspetto (Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2021 n. 35794).

Compete al singolo condominio la legittimazione ad agire in tema di usucapione di aree o beni in favore del condominio (Cass. civ., sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826), poichè tale azione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2020, n. 25014).

Si è inoltre osservato che, qualora la causa abbia ad oggetto l'assetto proprietario all'interno del condominio, ovvero quando in conflitto sono gli interessi individuali dei singoli condomini nelle loro reciproche posizioni, non solo viene meno la legittimazione dell'amministratore, ma si dà luogo ad ipotesi tipica di litisconsorzio necessario ex art. 102 c.p.c., con l'obbligo di instaurare il contraddittorio tra tutti i partecipanti al condominio (Cass. civ., sez. VI, 21 febbraio 2020, n. 4697).

È pacifico in giurisprudenza che il singolo condomino possa agire individualmente per la tutela in via possessoria o per la rivendicazione di beni comuni; i limiti oggettivi e soggettivi e le peculiari connotazioni di tali controversie hanno visto un significativo arresto nella giurisprudenza più recente (Cass. civ., sez. un., 13 novembre 2013, n. 25454): statuendo in ordine all'ipotesi di singolo che, convenuto dal condominio per riottenere la disponibilità di un bene comune ne eccepisca la titolarità esclusiva, la Corte ha evidenziato che non sussisterebbe litisconsorzio necessario solo ove colui che affermi di essere proprietario esclusivo di un bene comune (o affermi comunque la titolarità esclusiva di altro diritto reale) utilizzi tale argomentazione a mero scopo difensivo e non chieda un accertamento con efficacia di giudicato sul punto.

Si è invece rilevato che, ove il condomino, convenuto dall'amministratore con azione di rilascio di uno spazio asseritamente di proprietà comune, proponga diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, il contraddittorio deve necessariamente essere steso a tutti i singoli condomini, poiché viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020, n. 789)

Le azioni a tutela del decoro del fabbricato, ove implichino un accertamento sulla proprietà, sono state ritenute relative alla posizione processuale del singolo condomino e soggette a litisconsorzio necessario, così l'azione intentata da alcuni condomini contro altro partecipante al condominio per ottenere l'abbattimento di pensiline costruite nella proprietà individuale, che si assumevano lesive del decoro condominiale, è stata ricondotta all'art. 1122 c.c., trattandosi di opere realizzate da un condomino nella porzione di proprietà esclusiva, con connotazioni di natura reale, costituendo manifestazione di una delle facoltà del proprietario; se tale azione riguarda un immobile comune a più persone, sussiste causa inscindibile per ragioni sostanziali, che implica litisconsorzio necessario tra tutti i condomini, atteso che il giudizio sull'eventuale abbattimento del manufatto lesivo comporta necessariamente l'accertamento dell'estensione del diritto di ciascuno dei comproprietari (Cass.civ., sez. II, 17 febbraio 2017, n. 4193).

Anche in tema di azione volta alla declaratoria di nullità del regolamento contrattuale si è ritenuto che non sussista legittimazione passiva del condominio, ma litisconsorzio necessario fra i singoli condomini, trattandosi di strumento regolamentare che ha natura di contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4432; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2008, n. 12850).

Sotto il profilo passivo e, segnatamente, ai fini esecutivi, si è affermato che la sentenza (o il decreto ingiuntivo) recante condanna del condominio abbia valenza di titolo nei confronti di tutti i condomini, anche se essi non abbiano assunto le vesti di parti in senso formale nel giudizio e quindi non siano neppure individuati nominativamente nel provvedimento (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2017, n. 22856; Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6866). In tal caso, ferma l'efficacia del titolo ottenuto nei confronti del condominio anche nei contro i singoli condomini, si è ritenuto che in caso di azione contro il singolo obbligato pro quota, il titolo deve essere preventivamente notificato anche a costui, non essendo applicabile al caso l'art. 654, comma 2, c.p.c., in quanto “il condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, e l'art. 654, comma 2, c.p.c. è da ritenere applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo sia stato emesso ed al quale sia stato ritualmente notificato” (Cass. civ., sez. VI/III, 29 marzo 2017, n. 8150).

In virtù della legittimazione concorrente e sostitutiva fra condomini, si è ritenuto che colui che sia subentrato in corso di causa nella posizione di un condomino che non ha partecipato al giudizio di primo grado, può impugnare la sentenza che abbia pronunziato su diritti comuni, dovendosi tale sentenza considerare emessa anche nei suoi confronti (Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2007, n. 7827).

Per gli stessi principi si è affermato che il singolo condomino può promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche qualora gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo tale suo potere carattere autonomo (Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999, n. 8479).

Alla luce della giurisprudenza che individua una legittimazione concorrente del singolo condomino e dell'amministratore si è ritenuto che ove la sentenza di primo grado sia stata notificata al condominio in persona dell'amministratore, tale adempimento comporta decorrenza del termine breve per l'impugnazione anche rispetto ai condomini che non fossero costituiti di persona nel giudizio di primo grado (Cass. civ., sez. VI/II, 11 gennaio 2012, n. 177); allo stesso modo la sentenza passata in giudicato per difetto di impugnativa da parte dell'amministratore farà stato anche nei confronti dei singoli condomini non intervenuti uti singuli nel giudizio (Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2012, n. 12911; Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2002, n. 12343).

Pacificamente poi si è sempre ritenuto sussistente il diritto dei singoli condomini, non personalmente costituiti, ad impugnare la sentenza di condanna emessa nei confronti dell'intero condominio, è ciò in quanto il diritto di ogni partecipante al condominio ha per oggetto le intere cose comuni, senza che possa rilevare la mancata impugnazione da parte dell'amministratore o che vi sia necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei condomini non appellanti (o non ricorrenti), né intervenienti, nei cui confronti il provvedimento impugnato non passerà comunque in giudicato (Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2015, n. 25288; Cass. civ., sez. II, 3 settembre 2012, n. 14765; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2000, n. 3900); resta ferma, in tale ipotesi, la carenza di legittimazione dei singoli - come si è più sopra evidenziato - per quelle ipotesi in cui la lite abbia ad oggetto meri aspetti gestionali, in quanto non idonea ad incidere, se non in via mediata, sull'interesse esclusivo di uno o più partecipanti (Cass.civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19223; Cass.civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9213).

Tale panorama interpretativo pare essere messo in crisi dalle Sezioni unite del 2014 (Cass. civ. sez. un. 18 settembre 2014, n. 19633 cit.), che espressamente sovvertono la pacifica concorrenza della legittimazione dell'amministratore e del singolo, sostenendo che il singolo condomino dovrà essere considerato parte in quel processo solo se vi intervenga e non qualora sia rappresentato dall'amministratore.

Sulla scorta di tale assunto, con la già citata ordinanza Cass. civ., sez. II, 1 novembre 2017, n. 27101, la II sezione della Corte di legittimità ha ritenuto di sottoporre alle Sezioni Unite la questione della “ammissibilità dell'impugnazione incidentale proveniente da un singolo condomino in ipotesi di soccombenza parziale o reciproca del condominio, in primo o in secondo grado, ove lo stesso, a fronte di un appello o di un ricorso in cassazione della controparte, si sia, in realtà, difeso dall'impugnazione principale, seppur soltanto depositando una comparsa di risposta o notificando un controricorso mediante l'amministratore (ovvero tramite il proprio rappresentante unitario di tutti quei partecipanti che non abbiano già assunto individualmente l'iniziativa di appellare o di ricorrere in cassazione)”; a tale problema le sezioni Unite hanno dato statuendo che contro la sentenza di condanna emessa nei confronti del Condominio, il singolo condomino è legittimato a proporre impugnazione, poiché nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha un autonomo potere individuale, concorrente con quello dell'amministratore, di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota: ne deriva che può proporre ricorso incidentale tardivo, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, ove intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, senza subire effetti pregiudizievoli dalla difesa già svolta dallo stesso (Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934).

Da quanto sin qui esposto consegue in via del tutto logica l'incapacità del singolo condomino ad assumere la qualità di testimone ex art. 246 c.p.c. nelle cause in cui è parte il condominio, essendo egli già parte della stessa anche se non costituito individualmente (Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2000, n. 6813).

Ginesi, La gestione delle liti condominiali, Macerata, 2018;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano,2017;

Triola, Il nuovo condominio, AA.VV. a cura di R. Triola, Torino, 2017;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico,a cura di A. Celeste, Salciarini e Terzago, Milano, 2015;

Celeste - Scarpa, Il nuovo condominio. Il contenzioso, Milano, 2015.