Delibere assembleari: Condominio e comunione sono uguali?

Il caso in esame. L'assemblea dei comunisti decide di rinnovare il contratto di locazione nei confronti della società che conduce in locazione alcuni locali a piano terra. Un comproprietario si oppone: a suo parere il canone di locazione sarebbe troppo basso! Ma per quale motivo, ci si chiede, l'assemblea avrebbe rinnovato il contratto? A suo giudizio, esisterebbe un conflitto di interesse tra locatore e conduttore; alcuni comproprietari-comunisti sarebbero legati da un rapporto di parentela con i soci della società-conduttrice e, di conseguenza, avrebbero avuto tutto l'interesse a rinnovare la locazione a condizioni inadeguate. Giunti al braccio di ferro, il dissenziente rompe gli indugi ed impugna il deliberato assembleare; si rivolge al giudice denunciando il conflitto di interessi e chiedendo di voler dichiarare nulla (ovvero annullabile) la delibera.

Il giudice di merito. Tribunale e Corte territoriale sono concordi: il verbale assembleare è valido ed efficace! Sulla base di quali considerazioni si basa il verdetto? La Corte evidenzia che il denunciato conflitto di interessi non sarebbe configurabile in quanto mancherebbe il denunciato pregiudizio per la comunione. L'importo del canone di locazione, apparentemente inferiore al canone corrente di mercato, trovava una sua giustificazione nel fatto che il conduttore aveva eseguito sull'immobile corposi lavori di manutenzione straordinaria. Non sarebbero stati travalicati, inoltre, i poteri dell'assemblea, organo deputato ad esprimersi sul rinnovo del contratto. La decisione non convince il soccombente che non si arrende e presenta ricorso in Cassazione.

Il parere della Cassazione. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n.2299 del 27 ottobre 2021 – 26 gennaio 2022, pur percorrendo una strada diversa da quella tracciata dai giudici di merito, rigetta il ricorso.

I motivi del ricorso. Il ricorrente non condivide le motivazioni della Corte d'Appello. Sottolinea che i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull'immobile locato sarebbero stati effettuati a spese del locatore (e non del conduttore). Di conseguenza, l'importo del canone di locazione non poteva essere ridotto in conseguenza dei lavori eseguiti che, secondo il proprio consulente tecnico, era notevolmente inferiore al canone corrente di mercato. Insiste sull'esistenza del conflitto di interesse in quanto alcuni comproprietari-comunisti erano soci della società conduttrice.

Comunione e Condominio. La Cassazione pone i propri paletti: nel caso in esame non si tratta di un immobile in Condominio bensì di una comunione. L'immobile oggetto della locazione, infatti, sarebbe di proprietà comune a diversi soggetti che, in assemblea, avrebbero deciso di rinnovare il contratto di locazione già in essere. Di conseguenza, all'assemblea non sarebbero state applicabili le norme dell'art. 1136 c.c. in tema di Condominio, bensì quelle contenute nell'art. 1109 c.c. applicabili alla comunione. Ovviamente, tra le due fattispecie, esiste una evidente differenza.

L'assemblea di Condominio. Nel caso del Condominio, abbiamo un ente di gestione governato da un amministratore. All'assemblea dei condòmini - le cui delibere sarebbero regolate dall'art. 1136 c.c. che disciplina le modalità di convocazione, svolgimento e deliberazione - sarebbe affidato il compito di esprimere la volontà dell'ente. In tale contesto, sarebbero applicabili le norme in materia di società e, di conseguenza, sarebbe ipoteticamente configurabile un conflitto di interessi tra l'ente di gestione (ovvero l'assemblea di Condominio) e la società conduttrice.

L'assemblea della comunione. Nella comunione la situazione è diversa. Il bene si trova in comunione pro indiviso tra più soggetti.

L'assemblea della comunione non è soggetta agli stessi vincoli formali dell'assemblea di Condominio e la volontà comune non si forma in base ai millesimi, bensì in funzione delle quote possedute. In tale contesto, il comunista dissenziente può impugnare le decisioni assembleari solo per i motivi indicati nell'art. 1109 c.c. e, al limite, può difendere la propria posizione chiedendo la divisione del bene comune o lo stralcio della propria quota. In tale contesto il denunciato conflitto di interessi non è sanzionabile e, al massimo, la parte dissenziente avrebbe dovuto impugnare la delibera dell'assemblea denunciando un pregiudizio oggettivo ovvero una delibera che avrebbe pregiudicato gravemente il bene comune ovvero avrebbe diminuito il suo valore commerciale.

Il ricorrente ha sbagliato obiettivo. In parole povere, secondo la Cassazione, il ricorrente ha sbagliato obiettivo. Non avrebbe dovuto lamentarsi perché la delibera assembleare, assunta con un ipotizzato conflitto di interesse, aveva concesso il rinnovo della locazione ad un canone inferiore a quello di mercato. Tale azione non è proponibile. Avrebbe potuto, invece, lagnarsi ove fosse stata assunta una delibera lesiva del bene, si pensi, per esempio, al caso in cui fosse stata deliberata la trasformazione dell'immobile palesemente lesiva del suo valore commerciale.

Il principio di diritto. La Cassazione pone la parola fine alla controversia enunciando il seguente principio di diritto: «le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti di beni immobili pro indiviso non possono esser impugnate deducendo vizio d'eccesso di potere assembleare o conflitto d'interesse ma esclusivamente per le ragioni prescritte ex art. 1109 c.c.».

Fonte: dirittoegiustizia.it