I comproprietari di un immobile locato possono richiedere la quota d'affitto loro spettante al conduttore?

In un'unità immobiliare indivisa e condotta in locazione ad uso abitativo, due dei tre comproprietari possono esigere dall'inquilino la propria quota parte del canone di locazione, essendo il predetto interamente versato dal locatario all'altro comproprietario sottoscrittore del contratto?

Il presente quesito riguarda il tipico caso di un contratto di locazione di un immobile indiviso e in comproprietà tra più soggetti ma firmato da un unico locatore. La giurisprudenza, in più occasioni, ha ribadito che il rapporto derivante dal contratto di locazione e che si instaura tra il locatore e il conduttore ha una natura personale, quindi chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente decidere di concederlo o meno in locazione. Ciò significa che il contratto di locazione stipulato dal comproprietario dell'immobile è da ritenersi pienamente valido ed efficace pure in assenza della sottoscrizione da parte di altri comproprietari (Cass. civ., sez. III, 5 settembre 2013, n. 20371).

In tale situazione, dunque, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore senza formalità particolari, potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, ed esigere dal conduttore, in virtù dell'art. 1705, comma 2, c.c. - applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'art. 2032 c.c. - la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva (Cass. civ., sez. III, 10 ottobre 2019, n. 25433; Cass. civ., S.U., 4 luglio 2012, n. 11136).

La citata giurisprudenza ha confermato la validità del contratto e la tutela/legittimazione del terzo alla riscossione del canone di locazione pro quota. In pratica, con la ratifica, i comproprietari saranno legittimati a riscuotere il canone di locazione pro quota e ad assumere/adempiere alle obbligazioni del locatore previste dall'art. 1575 c.c.