Richiesta di rimborso delle spese di trasloco a causa delle infiltrazioni presenti nell'immobile locato

Il conduttore essendo costretto a lasciare l'unità abitativa a seguito delle copiose infiltrazioni di acqua piovana che minacciano l'impianto elettrico e, dunque, con il serio rischio di corti circuiti in 3 vani dell'immobile, può richiedere al locatore il rimborso delle spese del trasloco?

In argomento, giova ricordare che il proprietario del bene locato è tenuto a consegnare al conduttore la res in buono stato di manutenzione, nonché di conservarla in condizioni che la rendano più idonea all'uso convenuto, ex art. 1575, n. 1 e 2, c.c. Ne deriva che su di esso grava una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova della imputabilità dell'evento dannoso al caso fortuito, ovvero al fatto illecito del terzo. Qualora il conduttore invochi la responsabilità del locatore per infiltrazioni nell'immobile condotto in godimento (come nella fattispecie), la prova liberatoria su quest'ultimo gravante deve certamente ritenersi fornita ogni qualvolta emerga che le infiltrazioni predette siano riconducibili a vizi di costruzione del fabbricato ed alla loro omessa riparazione e non, invece, ad alterazioni attinenti allo stato di conservazione e di manutenzione del bene locato (Trib. Cassino 20 giugno 2016, n. 851). Pertanto, in tale situazione (responsabilità di terzi) in caso di molestie di fatto, il conduttore ha il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata; in particolare, qualora nell'appartamento locato si verifichi una infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il conduttore, ex art. 1585, comma 2 c.c., gode di una autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2020, n. 8466). In quest'ultima ipotesi, dunque, è escluso che il locatore debba garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendosi invece salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi a nome proprio.

Premesso quanto innanzi esposto, nel caso in esame, il conduttore ha lasciato l'appartamento a causa delle infiltrazioni. In punto di diritto, sulla questione delle spese di trasloco, in più occasioni, i giudici hanno chiarito che la rifusione delle spese di trasloco, come rimedio dell'inadempimento, non è legata in modo indissolubile alla scelta di tornare nell'immobile, ma può procedere autonomamente, anche se l'inquilino decide di non avvalersi della possibilità di rientrare (Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2015, n. 7352. Fattispecie diversa avente ad oggetto la disdetta illegittima dell'affitto. L'allegazione da parte del danneggiato delle spese sopportate per il trasloco diventa, in tale contesto, nell'ambito della domanda di risarcimento del danno, uno dei modi di prova della precisa entità del danno subìto). In altra vicenda da danno da infiltrazioni, invece, i giudici hanno condannato il condominio al risarcimento delle spese necessarie per i lavori di ripristino dell'appartamento danneggiato, delle spese per il trasloco del condomino e di vitto e all'alloggio per sé e la propria famiglia, ritenendole “spese funzionali all'esecuzione dei lavori di ripristino dell'appartamento” (Trib. Roma 29 aprile 2020 n. 6730. Il danneggiato era il condominio proprietario dell'immobile).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, in caso di infiltrazioni, il conduttore può avvalersi della risoluzione del contratto, anche del conseguente risarcimento del danno, trattandosi di una soluzione resa necessaria per effetto dell'anzidetta situazione creatasi, idonea ad ingenerare uno stato di sostanziale inabitabilità dell'appartamento locato, la cui prova però rende necessario individuare il danno di natura squisitamente “patrimoniale”: costo del trasloco; differenza del maggiore canone di locazione corrisposto per la stipula del nuovo contratto di locazione riguardante la nuova abitazione, ecc..

Oltre a ciò, occorre anche tener presente il momento di rilascio dell'immobile: qualora si verifichino delle infiltrazioni in una unità immobiliare concessa in locazione, se il contratto di locazione è ancora in vigore, è compito del proprietario attivarsi in virtù delle obbligazioni previste dagli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c.; in tal caso, il locatore ha azione di rivalsa contro il condominio. Al contrario, in caso di cessazione tra le parti del rapporto locatizio, la situazione che si viene a creare non può essere in alcun modo equiparata ad un rapporto contrattuale poiché vengono meno i rispettivi obblighi e diritti delle parti (Pretura Firenze 9 marzo 1998, n. 266). Pertanto, prima di intraprendere un giudizio, alla luce della citata giurisprudenza, è importante comprendere il soggetto responsabile dell'infiltrazione e il momento in cui il conduttore esercita la richiesta di danno.