Distacco dall'impianto idrico e installazione di macchinari sulle parti comuni

Il proprietario/condomino concede in locazione un locale ad uso ristorante con accesso esterno al condominio. A seguito di richiesta di staccarsi dal sistema idrico, di installazione di condizionatori (nel vano autoclave) e di installazione di motore per estrazione di esalazioni (per evitare l'invasione di esalazioni all'interno dell'edificio), l'assemblea condominiale delibera il diniego di posizionamento delle macchine su parti comuni. Detto ciò, quali diritti ha il proprietario di ottenere il posizionamento delle macchine sulle parti comuni? Ha diritto di staccarsi dalla condotta idrica e di installare l'insegna commerciale sulle parti comuni?

Uno degli aspetti più importanti che riguarda la disciplina delle parti comuni è l'uso che delle stesse può essere fatto da ciascun condomino: tutti i condomini possono servirsi liberamente delle parti comuni, sempre che l'utilizzo non alteri la destinazione delle stesse e non impedisca l'uso uguale e paritetico degli altri.

Quindi, in merito all'installazione delle predette macchine (climatizzatore e motore estrazione), occorre richiamare alcuni principi giurisprudenziali. In proposito, i giudici hanno affermato che ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell'edificio e appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti analoghi. Alle “modificazioni” consentite al singolo ex articolo 1102, comma 1, c.c. sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'articolo 1120 del c.c. in tema di innovazioni (Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2020, n. 25790). In tema di condizionatori, la Suprema Corte, rigettando il ricorso, ha ritenuto incensurabile la pronuncia impugnata con la quale il giudice di merito aveva ritenuto integrata la violazione della predetta norma, che prescrive il pari godimento della cosa comune, in quanto l'impianto di condizionamento dell'aria installato dai ricorrenti, occupando il 60% in superficie disponibile, impediva l'installazione di un analogo apparecchio da parte degli altri condomini del piano (Cass. civ., sez. II, 13 luglio 2017, n. 17400). Quindi, il “pari uso” da tutelare secondo la norma citata non può identificarsi con l'uso identico della cosa comune da parte di tutti i condomini ma con il permanere delle facoltà, anche potenziali, di godimento del bene da parte di tutti i membri della collettività, secondo la conformazione fisica dell'edificio nel quale la parte comune è inserita (Trib. Milano 6 dicembre 2003, n. 16987).

Stesso discorso per l'insegna commerciale: siffatta utilizzazione dei muri perimetrali dell'edificio in condominio al fine di apporre targhe ed insegne per pubblicizzare la propria attività, può avvenire senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, purché – ovviamente – la relativa utilizzazione non impedisca agli altri condomini di fare eguale uso della cosa comune (Trib. Palermo, 12 dicembre 1991).

Quanto alla possibilità di distaccarsi dall'impianto idrico, si osserva che in materia di distacco dall'impianto centralizzato (riscaldamento), i giudici hanno precisato che è legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia o dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruirne, né uno squilibrio termico pregiudizievoIe per la regolare erogazione del servizio. Con il conseguente esonero dal pagamento delle spese per l'uso, ma non certo di quelle per la conservazione (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5974). Il principio in esame (basato sull'art. 1118 c.c.) può essere applicato in via analogica a tutti gli impianti comuni e, quindi, anche all'impianto idrico. Infatti, la S.C. (Cass. civ., sez. VI, 29 novembre 2017, n. 28616) ha osservato che “l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, circostanza che obbliga i condomini a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell'impianto idrico condominiale, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale. Anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall'impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, né maggiori consumi, alla legittimità del distacco consegue al più il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione”. Invero, il condomino, il quale si distacchi dall'impianto di riscaldamento centralizzato e fruisca di uno, proprio, autonomo, deve continuare a pagare le spese relative alla conservazione e manutenzione dell'impianto centralizzato. Tale principio trova applicazione anche con riguardo all'impianto idrico, compreso come l'altro tra le cose comuni di cui all'elencazione dell'art. 1117 c.c. (App. Roma 18 maggio 2021, n. 3696).

In conclusione, prima dell'installazione delle macchine, soprattutto all'interno dell'edificio, sarebbe opportuno valutare (con i tecnici) la fattibilità dei citati interventi: non solo rispetto ai diritti degli altri condomini (come precisato dalla citata giurisprudenza) ma anche in relazione alle questioni legate alle immissioni (rumori e olfattive). Stesso discorso in merito al distacco dall'impianto.