Quando spetta l'indennità di sopraelevazione?

La vicenda da cui origina la questione sottoposta all'esame della Corte di Cassazione riguarda il ricorso presentato dal proprietario di un immobile sito al piano rialzato di un condominio avverso i lavori edilizi realizzati dal proprietario dell'ultimo piano dello stabile.

In particolare, il proprietario dell'appartamento del piano rialzato contestava all'inquilino dell'ultimo piano di aver edificato una nuova costruzione in sopraelevazione con relativa realizzazione del balcone a distanza inferiore a quella legale dalla sottostante veduta del suo immobile.

Il ricorso è fondato, in quanto le nuove costruzioni in appoggio al muro devono rispettare la distanza di tre metri dalla soglia delle vedute preesistenti, e che tale distanza opera, anche in senso verticale, «nei riguardi delle costruzioni sottostanti non solo le finestre ma anche i balconi con riguardo al loro piano di calpestio».

A tal proposito, la Corte di Cassazione ha già avuto modo di chiarire che la proprietà della colonna d'aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare), non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro, non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l'esonero dall'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e, perciò, conseguente rinuncia all'indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti (Cass. civ., n. 22932/2004).

L'indennità di sopraelevazione, dunque, è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, «si determina sulla base del magqior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127, comma 4, c.c.».

Per questi motivi, la Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'Appello.

Fonte: dirittoegiustizia.it