Le responsabilità del conduttore per le immissioni rumorose in condominio

Sul retro della facciata del condominio è presente un ristorante. Dall'attività commerciale viene diffusa musica che impedisce il riposo negli appartamenti posti sopra il medesimo locale. Nel presente condominio, il regolamento prevede limitazioni di orari per le attività rumorose. Premesso ciò, nell'azione di cui all'art. 700 c.p.c. per far cessare l'attività rumorosa molesta, il proprietario concedente è litisconsorte o si deve agire solo contro il conduttore che però non è condòmino? L'inquilino è tenuto/obbligato all'osservanza delle norme di comportamento?

I giudici di merito hanno precisato che il regolamento di condominio è vincolante anche per l'inquilino e, se questi non lo rispetta, è possibile agire giudizialmente per chiedere la risoluzione del contratto di locazione (Trib. Aosta 28 giugno 2018, n. 198). In altro precedente è stato sottolineato l'obbligo di osservare le clausole contenute nel regolamento di condominio vale non solo per i condomini ma anche per i conduttori con la conseguenza che l'amministratore sarà tenuto a fare osservare il regolamento di condominio anche a costoro (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1997, n. 825). Pertanto, la cattiva condotta tenuta dal locatario nei confronti degli altri condòmini, come l'aver assunto comportamenti che integrano violazione del regolamento condominiale, può portare alla responsabilità nei confronti del condominio e nei confronti del proprio locatore. Nello specifico, l'azione può essere rivolta nei confronti del solo conduttore quando non sia contestata l'effettiva opponibilità della clausola al condomino locatore; qualora, invece, il giudizio si estenda anche a sindacare la validità del divieto, derivante dal regolamento contrattuale di condominio, di conferire una certa destinazione all'immobile - divieto, in ipotesi, riguardante tanto il proprietario quanto il conduttore - si verte proprio in caso di litisconsorzio necessario (Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2011, n. 11859).

Quanto alle questioni aventi ad oggetto la cessazione delle immissioni, secondo i giudici di legittimità, le immissioni intollerabili provenienti da un immobile condotto in locazione, la responsabilità per i danni dalle stesse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi”. Secondo la Cassazione (in tal vicenda) per poter affermare la responsabilità della proprietaria, si sarebbe dovuto accertare in punto di fatto se, al momento in cui questa concesse in locazione il proprio immobile, potesse o non potesse prevedere con l'ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, che la società conduttrice avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili (Cass. civ., sez. VI, 1° marzo 2018, n. 4908).

Dunque, alla luce delle argomentazioni innanzi esposte, in caso di violazione da parte del conduttore, il condominio legittimamente può agire in giudizio nei confronti di quest'ultimo per chiedere la cessazione della sua condotta abusiva, in litisconsorzio necessario con il proprietario (Cass. n. 11859/2011 cit.). È chiaro che la semplice esistenza del divieto non rende inutile l'accertamento giudiziale della consistenza delle immissioni rumorose (azione inibitoria). Difatti occorrono comunque accertamenti tecnici finalizzati alla prova delle immissioni; tenendo presente che, oltre all'azione inibitoria esiste anche l'azione risarcitoria, ai sensi degli artt. 844 e 2043 c.c., a ristoro dei danni patiti (la intollerabilità delle immissioni sonore è di per sé idonea a cagionare il danno alla salute).

È chiaro che rientra fra i poteri dell'amministratore di condominio la possibilità di proporre ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per far cessare immissioni moleste solo qualora nel ricorso stesso venga prospettata la sussistenza di un pregiudizio incombente sul condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c. (Trib. Napoli 26 ottobre 1993). Ed ancora, è da ritenersi applicabile il procedimento di cui all' art. 700 c.p.c. nel caso di superamento dei limiti di tollerabilità acustica che potrebbe determinare un danno alla salute dei condomini (Trib. Milano, 28 ottobre 1993. Nella specie, i rumori intollerabili risultavano provenire da una discoteca).