L'invio del sollecito di pagamento da parte dell'amministratore di condominio via e-mail ha un costo?

In fase di rinnovo, l'assemblea approva il nuovo tariffario dell'amministratore. Dunque, il nuovo compenso prevede sia quello dell'amministrazione ordinaria sia quello come addebito al singolo condomino moroso per la prima email di sollecito e di un secondo importo per la seconda email di sollecito. Posto che l'amministratore abbia rispettato l'onere di specificazione analitica del compenso (approvato dall'assemblea), il fatto che il suo compenso debba comunque essere omnicomprensivo (Tribunale Firenze 441/2021) può legittimarlo a richiedere spese ulteriori per invio di email di sollecito?

Nel caso in esame, l'utente fa riferimento alla pronuncia del Tribunale di Firenze del 24 febbraio 2021 n. 441. In tale occasione, il giudicante ha osservato che “A norma dell'art. 1129 comma 14 c.c., il compenso dell'amministratore di condominio viene deliberato al momento della nomina, a pena di nullità della stessa. Nello specifico, l'amministratore deve presentare in assemblea un preventivo del corrispettivo richiesto e, nel caso in cui vengano svolti lavori straordinari, può chiedere un compenso aggiuntivo, solo quando tale eventualità sia stata prevista nel preventivo presentato in sede di nomina”.

Nella seconda parte, il giudice precisa che “in ogni caso, il compenso richiesto dall'amministratore in tale sede è omnicomprensivo, ossia deve riguardare tutta l'attività gestoria, non potendo richiedere un compenso ulteriore per lo svolgimento di lavori o per attività connesse alla vita condominiale”.

La pronuncia del Tribunale di Firenze deve essere contestualizzata e interpretata. Il presente precetto, in parte, viene richiamato da un precedente di legittimità secondo cui “l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte; sicché l'amministratore non può esigere compensi per prestazioni aggiuntive senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 30 settembre 2013, n. 22313. Secondo questo provvedimento, spetta comunque all'assemblea condominiale il compito generale di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea).

Secondo altro precedente, l'attività professionale dell'amministratore del condominio consistente nella partecipazione all'assemblea straordinaria, rientrando tra i compiti istituzionali di amministrazione, non deve essere retribuita a parte, in aggiunta al compenso annuale stabilito al tempo del conferimento dell'incarico, salva diversa deliberazione (Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2003, n. 3596).

In altre parole, alla luce della citata giurisprudenza, l'attività ordinaria, come inviare solleciti ai morosi o occuparsi della redazione del bilancio o, ancora, presenziare all'assemblea, rientra nel mandato con rappresentanza e non va corrisposta a parte, essendo compresa nel compenso indicato al momento della nomina o del rinnovo dell'amministratore. Qualora manchi l'indicazione di esse, l'amministratore non può richiedere un compenso ulteriore rispetto a quello preventivato. Diverso è il caso in cui è prevista l'indicazione nel compenso e ciò sia stato deliberato (quindi accettato) dall'assemblea. Difatti, come indicato dalla citata pronuncia di legittimità (Cass. n. 3596/2003 cit.), i giudici hanno sottolineato che la partecipazione dell'amministratore (rientrando tra i poteri dello stesso) non deve essere retribuita a parte; tuttavia, gli stessi giudici confermano “salva diversa deliberazione”. Con ciò, ammettendo la volontà dell'assemblea di riconoscere quelle voci di compenso anche se “tipiche” dell'attività del professionista.

Nel caso di specie, quasi sicuramente, ci sono alcuni condomini cui il professionista deve impiegare tempo a stargli dietro per recuperare il loro debito, quindi ulteriore compenso per questo.

In definitiva, in sede di nomina, così come l'amministratore ha diritto di proporre una nuova voce nel preventivo da sottoporre all'assemblea, allo stesso modo il consesso assembleare ha il diritto di opporsi ed eventualmente di rinnovarlo ma col preventivo precedente, senza quella nuova voce; diversamente, come nel caso di specie, accetta il nuovo preventivo con le nuove voci. Questo sollecito può avere un costo ma solamente se è stato indicato dall'amministratore di condominio all'atto dell'accettazione.