Limiti al sindacato dell' autorità giudiziaria sulle delibere assembleari

Il caso. Quattro condomini chiedevano al giudice di merito l'annullamento della delibera assembleare limitatamente a quattro partite di spesa, nonché delle corrispondenti clausole del contratto di locazione invocate a giustificazione della ripartizione di dette partite a carico dei condomini e che risultavano generiche, vessatorie, sproporzionate e, per altro, mai sottoscritte ex art. 1341 c.c. dai predetti attori.

Il giudice di primo grado (Tribunale) rigettava le domande.

I condomini proponevano gravame ed il giudice competente (Corte d'Appello) rigettava l'impugnazione, confermando la decisione di primo grado.

Avverso la sentenza resa dalla Corte territorialmente competente, due condomini proponevano ricorso per Cassazione articolato su tre motivi di censura.

Motivi di censura. Con il primo motivo del ricorso, gli istanti deducevano la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., per mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato e per omessa pronuncia, nonché per disapplicazione ed inosservanza delle risultanze processuali.

Si assumeva che la sentenza impugnata non avesse dato risposta alla domanda in ordine alla legittimità o meno dell'aumento fino al quadruplo del canone di locazione del locale caldaia.

Si aggiungeva, altresì, un triplice errore diritto.

Con il secondo motivo, si eccepiva la illegittimità della impugnata deliberazione assembleare che aveva quadruplicato il canone di locazione per l'esercizio in corso con estensione retroattiva anche agli esercizi passati.

Si concludeva affermando che l'impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale era viziata per eccesso di potere non rientrando nella competenza dell'assemblea la unilaterale variazione in aumento del canone di locazione a danno dei condomini, nonché per l'illegittima ed illecita incidenza sui diritti individuali e patrimoniali dei condomini non proprietari, nonché per illegittimità ed inveridicità della contabilità condominiale.

Con il terzo motivo, si deduceva l'illegittimità della delibera che poneva a carico dei conduttori-locatori spese straordinarie e voluttuarie di competenza del locatore.

La Suprema Corte riteneva che i tre motivi oggetto di ricorso andassero esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione e si rivelavano inammissibili sotto più profili.

In primis, i motivi risultavano sprovvisti dei caratteri di tassatività e specificità imposti dagli artt. 360 e 366, comma 1, n.4, c.p.c., riducendosi ad una critica generica della sentenza impugnata; si ribadiva che la Corte d'Appello avesse deciso le questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Cassazione e, né, l'esame delle censure offriva elementi per mutare tale orientamento.

Per altro, la locazione stipulata nel comune interesse dal Condominio nella veste di conduttore aveva ad oggetto il godimento verso un corrispettivo di un immobile di proprietà di terzi che ne sono locatori; ne consegue che l'amministratore, in forza dei poteri di rappresentanza, di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., previa autorizzazione dell'assemblea quando si tratti di atti che esulano dalle attribuzioni ordinarie, può stipulare i contratti ed assumere le obbligazioni necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, come alla fruizione dei servizi comuni dell'edificio.

La titolarità di tali rapporti obbligatori conclusi per conto del Condominio e la corrispondente legittimazione alle impugnative del negozio, non spettano, tuttavia, in modo frazionato pro-quota a ciascuno dei condomini, ma rimangono imputate alla collettività organizzata “Condominio” quale unitaria parte contrattuale complessa, che esercita le posizioni e prerogative proprie dei contraenti attraverso i suo organi (Cass. n. 4245/2009,).

Il Collegio affermava altresì che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare l'eccesso di potere purché la causa di deliberazione risulti falsamente deviata con la conseguenza che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale le censure inerenti alla convenienza o alla gravosità della somma che il condominio si obblighi a versare a terzi a titolo di canone per il godimento di beni condotti in locazione.

Viene ritenuto non sussistente il grave pregiudizio alla cosa comune, ex art. 1109 c.c., per identificare l'eccesso di potere tale da consentire l'invalidazione della decisione approvata dalla maggioranza.

Quanto alla deduzione del conflitto di interessi dei condomini locatori, la Suprema Corte chiariva che in tema di Condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono sempre inderogabilmente quelle previste dalla legge, in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, ai fini dei quorum costitutivo che di quello deliberativo compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (ma non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio. La decisione sui rilievi inerenti alla nullità e alla inefficacia delle clausole del contratto di locazione, avrebbe imposto il litisconsorzio di tutti i contraenti.

In conclusione, il ricorso veniva dichiarato inammissibile, con condanna in solido dei ricorrenti a rimborsare, al controricorrente, le spese del giudizio di Cassazione.

Fonte: dirittoegiustizia