A quali condizioni è possibile l'accessione del possesso?

Il caso in esame. La scintilla che da fuoco alle polveri è rappresentata dall'uso del cortile. Un condòmino si lamenta perché il proprietario del locale a piano terra utilizza in via esclusiva l'area cortilizia prospicente l'immobile, adibita a carico e scarico della merce nonché per il parcheggio dei clienti. Rotti gli indugi, passa alla carta bollata e (a febbraio 2014) chiede al Tribunale di accertare la condominialità della porzione di cortile antistante l'esercizio commerciale e, per l'effetto, ordinare la condanna al rilascio in favore del condomìnio.

Le clausole di riserva. L'esame dei fatti mostra che il caso è un po' più contorto del solito per cui occorre fare chiarezza. Nel caso in esame abbiamo una impresa di costruzione che predispone il regolamento di condominio ma, a quanto pare, non lo deposita. Il costruttore (a dicembre 1994) vende il locale a piano terra senza peraltro disciplinare l'uso e/o la proprietà del cortile, limitandosi a richiamare nell'atto di vendita il regolamento di condominio (peraltro inesistente), che viene approvato dall'assemblea successivamente (a dicembre 1999). A distanza di pochi mesi (febbraio 2000) l'assemblea modifica il regolamento inserendo la frase «tenendo presente i diritti riservati dal [costruttore] negli originari atti di vendita nei confronti dei compratori e dei loro successori ed aventi causa». In sostanza, con tale modifica, si dà atto che il costruttore, nei singoli atti di vendita, deve aver disciplinato in qualche modo (non meglio definito) alcuni diritti.

La difesa. La società proprietaria del locale a piano terra si difende sostenendo la legittimità del proprio operato. A suo dire il proprio diritto all'suo esclusivo del cortile avrebbe trovato fondamento nel regolamento di condominio che aveva riservato al costruttore (proprio dante causa) l'uso esclusivo dell'area cortilizia. Per dare forza alla propria tesi, precisa che tale diritto sarebbe stato poi inserito in alcuni atti di vendita. Ad ogni buon conto, invoca l'avvenuta usucapione.

Il parere dei giudici di merito. Il Tribunale respinge la domanda tesa al riconoscimento della condominialità del cortile accogliendo la tesi dell'intervenuta usucapione. La Corte d'appello cambia rotta dichiarando inesistente il diritto di uso esclusivo. Sottolinea l'irrilevanza della clausola contenuta nell'atto di acquisto del locale che richiamava un regolamento di condominio inesistente (in quanto sarebbe stato approvato dall'assemblea solo a distanza di cinque anni). Rigetta la tesi dell'usucapione in quanto il locale sarebbe stato acquistato a dicembre 1994 e la citazione sarebbe stata depositata a febbraio 2014 (ovvero quando il termine ventennale non era ancora decorso).

Il ricorso in cassazione. I proprietari del locale mettono i puntini sulle “i”. È vero che l'atto di acquisto risale a dicembre 1994 ma, a loro parere, essi sarebbero subentrati nel possesso dell'area esercitato dal loro dante causa. Di conseguenza, sommando al proprio possesso, quello del venditore (che aveva acquistato l'immobile nel lontano 1986), il termine ventennale necessario a far maturare l'invocata usucapione sarebbe abbondantemente decorso.

Il parere della Cassazione. I Giudici, richiamando la pronuncia a Sezioni Unite n. 28972/2020, ricordano che non è possibile parlare di una “diritto reale di uso escluso sul cortile” per due motivi: tale diritto verrebbe a cozzare irrimediabilmente con l'art. 1102 c.c. (che sancisce il diritto dei condòmini al pari uso della cosa comune); inoltre i diritti reali costituiscono un numero chiuso (diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, servitù e superficie). Ricordano, inoltre, che secondo l'insegnamento delle Sezioni Unite è necessario verificare se, al momento di costituzione del condominio, le parti abbiamo inteso trasferire la proprietà del bene ovvero costituire un diritto reale o creare un rapporto obbligatorio inter partes.

Cosa emerge dal catasto? La Cassazione rileva che il locale risulta censito in catasto con il sub 53 mentre il cortile risulta censito con il sub 705 come “ente comune”. Ricorda, inoltre, che il cortile rientra tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. Per risolvere l'arcano sarebbe stato necessario risalire all'atto di frazionamento iniziale per accertare l'eventuale esistenza di un titolo idoneo necessario a superare la presunzione di condominialità tramite una convenzione con cui il costruttore si era riservato il diritto esclusivo sull'area esterna ovvero aveva proceduto alla vendita nei confronti di un condòmino.

Diritto d'uso o possesso? La Cassazione ricorda l'esistenza di una differenza essenziale, ai fini della trasmissibilità del diritto, tra uso e possesso. L'art. 1024 c.c. prevede che “il diritto di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione”; si tratta, infatti, di un “diritto di durata” che non può eccedere la vita del suo titolare.

L'art. 1146, comma 2, c.c., dal suo canto, prevede che “il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti.” Quindi, tornando al caso in esame, se parliamo di diritto di uso, dovremmo ritenere che questo si sia estinto per effetto della vendita; viceversa, in caso di possesso, l'attuale proprietario, ai fini dell'usucapione, potrebbe “sommare” al proprio, il periodo di tempo goduto dal suo dante causa.

Quando è possibile il cumulo del possesso. Il cumulo del possesso, spiega Piazza Cavour, è possibile a due condizioni. È necessario che l'interessato fornisca la prova di un titolo astrattamente idoneo a trasmettere la proprietà del bene.

È necessario, inoltre, che i periodi di possesso da unire abbiamo il medesimo oggetto nel senso che dante causa e attuale proprietario esercitino il medesimo diritto sulla stessa res. Non è invece necessario che l'atto di vendita contenga espressamente la menzione dell'esistenza del diritto in quanto l'accessione è un effetto automatico dell'atto di vendita anche perché il cortile può essere considerato come una pertinenza del locale.

Il principio di diritto. La seconda sezione civile della Cassazione, con l'ordinanza del 21 giugno 2022, n. 19940, nel cassare con rinvio la sentenza impugnata, ha espresso il seguente principio di diritto: «il divieto di cessione del diritto reali di uso su una porzione di cortile condominiale attribuito ad uno dei condomino non comporta che non sia configurabile in favore del successore a titolo particolare nella proprietà individuale dell'unità immobiliare, al cui servizio essa è destinata, anche in difetto di espressa menzione dei diritto d'uso nel contratto di alienazione, l'accessione del possesso agli effetti dell'art. 1146, comma 2, c.c. (nella specie, allo scopo di suffragare una maturata usucapione), occorrendo ai fini del cumulo dei distinti possessi del successore e del suo autore unicamente la prova di un “titolo” astrattamente idoneo, ancorché invalido, a giustificare la traditio del medesimo oggetto del possesso».

Fonte: dirittoegiustizia.it