Azioni condominiali. Questioni in tema di litisconsorzio necessario

L'ipotesi del litisconsorzio «necessario» può manifestarsi in due figure, quella del litisconsorzio «sostanziale» e quella del litisconsorzio «processuale».

La prima di tali figure ricorre, oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge (ad. es., giudizi divisori), allorché la partecipazione delle ulteriori (rispetto al numero minimo di due: attore e convenuto) parti al giudizio sia imprescindibile, ipotesi che si verifica laddove, in ragione della particolare natura o configurazione del rapporto giuridico dedotto in giudizio e per la situazione strutturalmente comune a una pluralità di soggetti, la decisione verrebbe privata dell'utilità connessa all'esperimento dell'azione proposta ove non fosse resa «in confronto» di tutti tali soggetti, così che questi debbono agire od essere convenuti nello stesso processo (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 2020, n. 3692; Cass. civ., sez. V, 27 settembre 2018, n. 23261; Cass. civ., sez. lav., 13 giugno 2018, n. 15521).

La disposizione che dà corpo alla figura del litisconsorzio necessario «sostanziale» è l'art. 102 c.p.c., cui sia la dottrina che la giurisprudenza (Cass. civ., Sez. Un., 13 novembre 2013, n. 25454) attribuiscono qualità di «norma in bianco», giacché si limita a statuire che, quando sia ravvisabile un rapporto unico con pluralità di parti, tutte queste debbono agire o essere convenute nello stesso processo, senza, peraltro, specificare quali siano le situazioni sostanziali plurisoggettive ricadenti nella previsione, cioè quelle riguardo a cui la decisione debba essere presa nei confronti di più parti.

La necessità o meno di integrazione del contraddittorio va desunta dal contenuto della domanda proposta. Per stabilire quando una sentenza sarebbe inutiliter data perché resa in assenza di alcuna delle parti in confronto delle quali avrebbe dovuto essere pronunciata, occorre effettuare accertamento caso per caso, sulla base del petitum della domanda giudiziale, ovvero in base al risultato che l'attore si sia proposto di conseguire in giudizio (v., in tal senso, ex multis, Cass. civ., Sez. Un., 13 novembre 2013, n. 25454; Cass. civ., sez. I, 12 luglio 2013, n. 17260; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2012, n. 5139; Cass. civ., sez. III, 11 novembre 2003, n. 16939; Cass. civ., sez. III, 6 agosto 2002, n. 11765), avuto riguardo anche alla posizione assunta dalla parte convenuta.

Tutto ciò indipendentemente dalla natura del provvedimento richiesto, non rilevando, di per sé, il fatto che la parte istante abbia proposto domanda di una sentenza costitutiva o di condanna o meramente dichiarativa (Cass. civ., sez. I, 4 ottobre 2016, n. 19804) e indipendentemente, inoltre, dal rito applicabile.

Laddove ricorra l'ipotesi del litisconsorzio necessario «sostanziale», che può verificarsi od accertarsi anche in corso di causa (Cass. civ., sez. III, 2 luglio 2010, n. 15690), ed i litisconsorti non siano stati evocati in giudizio ad opera della parte tenuta all'incombente, il giudice deve disporre l'integrazione del contraddittorio, con assegnazione, a tal fine, di un termine che ha natura perentoriae non può essere né rinnovato né prorogato ai sensi dell'art. 153 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 13 aprile 2015, n. 7460).

Non incombe al giudice il dovere di indicare il soggetto tenuto a provvedervi, ma deve ritenersi che all'incombente sia onerato chiunque abbia interesse ad impedire l'estinzione del giudizio a norma dell'art. 307 c.p.c. (Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 2012, n. 3967; Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2005, n. 3019).

Fra i casi di giudizio con pluralità di parti si collocano anche quelli in cui alle due parti originarie se ne aggiungano altre in forza di intervento volontario oppure a seguito di chiamata ad istanza di parte o iussu iudicis.

Nelle fasi di gravame, allorché la sentenza sia stata pronunciata in una causa litisconsortile e si tratti di cause inscindibili o fra loro dipendenti, il giudizio di impugnazione deve svolgersi (ad iniziativa della parte impugnante oppure, in difetto, in forza di provvedimento del giudice statuente l'integrazione del contraddittorio) nei confronti di tutte le parti che hanno partecipato alla precedente fase.

Si ha, in tal caso, l'ipotesi del litisconsorzio necessario «processuale», nei cui ambiti, rientrano, ovviamente, anche le ipotesi di litisconsorzio necessario «sostanziale».

Nell'ambito delle azioni condominiali occorre effettuare distinzione fra quelle che rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore, sia dal lato attivo che da quello passivo, e quelle che, invece, rientrano nelle attribuzioni dei condomini.

È con riguardo a queste ultime che si è posta più volte la questione, variamente risolta, di stabilire se ricorresse ipotesi di litisconsorzio necessario «sostanziale».

Si riportano, di seguito, con le annotazioni occorrenti, gli «approdi» attuali della giurisprudenza in materia.

i) A norma degli artt. 1130 e 1131 c.c., il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio - e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio (id est, ai sensi dell'art.1130 n. 4 c.c., «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio») - comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, fra le quali quelle di natura risarcitoria, con esclusione soltanto delle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono e che non costituiscono, pertanto, atti conservativi (in termini, Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2009, n. 23065; v. anche, per una specifica fattispecie, Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626).

L'amministratore può agire in giudizio indipendentemente da una delibera assembleare ad hoc, salvo che la questione che interessa il condominio esorbiti dai suoi poteri, giacché in tal caso la rappresentanza non può che essergli conferita con una apposita delibera assembleare (Cass. civ., sez. VI, ord. 23 ottobre 2020, n. 23190; Cass. civ., sez. II, ord. 7 ottobre 2020, n. 21533; Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2015, n.40). Ad es., le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale, che esulino dal novero degli atti meramente conservativi, possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131, comma 1, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. (Cass. civ., sez. VI, ord. 23 ottobre 2020, n. 23190).

In sintesi: la legittimazione dell'amministratore di condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.).

È stato precisato che la peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto, nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca (Cass. civ., sez. VI, ord., 19 novembre 2021, n.35576).

ii) Dal lato passivo, invece, la legittimazione dell'amministratore non incontra limiti e, giusta il disposto dell'art. 1131, comma 2, c.c., sussiste in ordine ad ogni azione anche di carattere reale o possessorio concernente le parti comuni dell'edificio, promossa da terzi o da un singolo condomino nei confronti del condominio (Cass. civ., sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204 e, a seguire, ex multis, Cass. civ., sez. II, 17 maggio 2000, n. 6407; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7958; Cass. civ., sez. II, ord. 26 settembre 2018, n. 22911; Cass. civ., sez. II, ord., 13 novembre 2020, n. 25782).

Peraltro, ai sensi del citato art. 1131, comma 3, qualora la citazione o il provvedimento abbiano un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, l'amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2007, n. 9093: v. anche Cass. civ., Sez. Un., 6 agosto 2010, n. 18331, secondo cui l'amministratore, in tali casi, nei giudizi relativi alle parti comuni, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione).

La legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2020, n.22935).

Al condominio non è riconosciuta personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni (Cass. civ., Sez. Un., 18 aprile 2019, n. 10934; v., peraltro, il differente pensiero espresso da Cass. civ., S.U., 18 settembre 2014, n. 19663, secondo cui dalla l. 220/2012, di riforma del condominio, sono evincibili elementi «che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma»).

Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota.

Una parte significativa delle azioni condominiali richiede la presenza di tutti i condomini. In particolare, si configura l'ipotesi del litisconsorzio necessario «sostanziale» qualora l'oggetto del contendere sia la condizione giuridica dei beni comuni.

Vengono in rilievo varie fattispecie:

i) La qualità di litisconsorti necessari compete, in ogni grado del processo, a tutti i condomini in occasione dei giudizi sorti a seguito della proposizione di domanda di scioglimento della comunione (art. 784 c.p.c.; artt. 61 e 62 disp. att. c.c.) (Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2013, n. 14654; Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2008, n. 1460; Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2001, n. 15358).

ii) Qualora uno o più condomini, convenuti in giudizio per l'accertamento della proprietà comune di un bene o per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato sine titulo, propongano domanda riconvenzionale per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, in base a titoli derivativi o a titolo originario, per intervenuta usucapione, deve essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, incidendo la controdomanda sull'estensione dei diritti dei singoli (Cass. civ., sez. II, ord. 16 marzo 2022, n. 8593; Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2021, n. 25497; Cass. civ., sez. II, ord. 16 gennaio 2020, n. 789; Cass. civ., sez. VI, ord. 15 marzo 2017, n. 6649; Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2016, n. 20453; Cass., sez. un. 13 novembre 2013, n. 25454).

A identica conclusione deve pervenirsi sia nel caso in cui un singolo condomino proponga domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo a sé, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune (Cass. civ., sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612), sia nel caso in cui una domanda di tale specie venga proposta da un terzo estraneo al condominio (Cass. civ., sez. II, ord., 4 ottobre 2018, n. 24234; Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2018, n. 3575).

iii) Qualora la domanda giudiziale abbia come obiettivo l'accertamento della consistenza della comproprietà tra i condomini, con idoneità alla formazione di un giudicato sul punto, il giudizio va esteso a tutti i comproprietari, vale a dire a tutti i condomini (v., per varie fattispecie, Cass. civ., sez. II, ord. 30 novembre 2020, n. 27300; Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2019, n. 27707, relativa a sottotetto; Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2013, n.10996, relativa a cortile condominiale; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6607).

Del pari, ove sia proposta domanda di accertamento (anche negativo) della qualità di condomino, incidente sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino o, comunque, sull'esistenza del rapporto di condominialità ex art.1117 c.c., si impone la partecipazione in causa quali legittimati passivi di tutti condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. civ., sez. VI, ord.21 febbraio 2020, n. 4697; Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2019, n.26208; Cass. civ., sez. VI, ord. 25 giugno 2018, n.16679; Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2018, n. 3575).

iv) La domanda volta ad ottenere l'esecuzione di determinate opere sulle parti comuni di un edificio oppure l'accertamento dell'obbligo di un condomino di realizzare delle modifiche sulle stesse, impone il litisconsorzio necessario tra tutti i condomini, trattandosi di azioni che investono un rapporto giuridico unico ed inscindibile, finalizzate all'adempimento di una prestazione di facere non suscettibile di divisione, in quanto destinata ad incidere sui beni comuni (Cass. civ., sez. II, ord. 4 febbraio 2021. n. 2634; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071).

v) L'azione diretta alla demolizione di un bene comune a più persone, dovendo necessariamente essere proposta nei confronti di tutte, dà vita ad una ipotesi di litisconsorzio necessario (Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2019, n. 23564).

Del pari, nel giudizio promosso per conseguire la rimozione di una costruzione, illegittimamente realizzata in un'unità immobiliare in danno delle parti comuni di un edificio condominiale, sono litisconsorti necessari tutti i comproprietari di tale unità, indipendentemente dal fatto che solo uno od alcuni di essi ne siano stati gli autori materiali (Cass. civ., sez. VI, ord. 28 febbraio 2018, n. 4685; Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2015, n. 22670, in tema di violazione delle distanze; Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2015, n. 22694, in tema di reintegrazione nel possesso; Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2015, n. 10205, in tema di actio negatoria servitutis; Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2014, n. 8032).

vi) L'azione intesa a far dichiarare la nullità del regolamento c.d. «contrattuale» di condominio è esperibile non già nei confronti dell'amministratore, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi, da un punto di vista strutturale, di un contratto plurilaterale avente scopo comune (Cass. civ., sez. VI, 10 marzo 2021, n. 6656; Cass. civ., sez. VI, ord. 9 novembre 2020, n. 24957; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2008, n. 12850).

Del pari, la domanda di revisione delle tabelle millesimali, allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, esorbita dall'ambito delle attribuzioni dell'amministratore e va proposta in contraddittorio di tutti i condomini, riguardando la modifica dei diritti riconosciuti ai singoli da tale regolamento (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2014, n. 22464).

vii) Tra i comproprietari di un immobile sussiste litisconsorzio necessario passivo quando sia domandata nei loro confronti la condanna ad un facere (ad es.: specie, eliminazione di una situazione di pericolo causata dalla loro proprietà), mentre sussiste litisconsorzio solo facoltativo quando nei loro confronti sia domandata la condanna al risarcimento del danno (Cass. civ., sez. III, 10 maggio 2011, n. 10208).

Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti (Cass. civ., sez. II, ord. 4 settembre 2017, n. 20699; Cass. civ., sez. VI, ord. 28 gennaio 2015, n. 1650; Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2014, n. 21228; Cass. civ., sez. VI, ord. 16 gennaio 2013, n. 1009).

Tale principio generale ha avuto concreta applicazione nelle seguenti fattispecie:

i) Ciascun condomino può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, avendo il diritto di ogni partecipante al condominio per oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui (Cass. civ., sez. II, ord. 3 novembre 2021, n. 31237; Cass. civ., sez. II, 3 settembre 2012, n. 14765; Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2011, n. 14474; Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2010, n. 18485; Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2005, n. 19460).

ii) Qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non è necessario integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se la parte convenuta, senza mettere in discussione la comproprietà degli altri soggetti, si limiti solo a sostenere la sussistenza della sua proprietà esclusiva senza formulare un'apposita domanda riconvenzionale do accertamento dell'acquisto per usucapione delle porzioni immobiliari di cui è contestata la condominialità oppure proponga un'eccezione riconvenzionale di usucapione al limitato fine di paralizzare la pretesa avversaria (Cass. civ., sez. II, ord. 21 ottobre 2020, n. 22936; Cass. civ., sez. II, ord. 16 gennaio 2020, n. 789; Cass. civ., sez. II, ord. 17 aprile 2019, n. 10745; Cass. civ., S.U., 13 novembre 2013, n. 25454).

iii) il rapporto di responsabilità (ex art. 2051 c.c.) che si instaura tra i diversi soggetti che abbiano in «custodia» un lastrico solare od una terrazza a livello, va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condomino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri (Cass. civ., sez. VI, ord. 11 gennaio 2022, n. 516).

iv) La questione, proponibile nell'ambito di giudizio (promosso contro l'amministratore) di impugnazione avverso delibera assemblare, dell'appartenenza o meno di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, oppure della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli. Di conseguenza, non è necessaria la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. (Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2021, n. 35794; Cass. civ., sez. II, ord. 30 novembre 2020, n. 27300).

v) In tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c., la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, ossia, separatamente, ai singoli condomini, nei cui confronti l'appaltatore si è obbligato, con esclusione della solidarietà attiva e del litisconsorzio necessario(Cass. civ., sez. II, ord. 11 aprile 2022, n. 11606; Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2021, n. 6192)

vi) Nella controversia promossa da alcuni condomini per l'accertamento dell'inopponibilità nei loro confronti del regolamento condominiale, redatto dal costruttore in epoca successiva all'acquisto delle rispettive unità immobiliari, deve escludersi l'integrazione necessaria del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini, poiché la domanda è riconducibile alle azioni meramente accertative, che non comportano modifiche della situazione giuridica dipendente dal diritto controverso (Cass. civ., sez. VI, ord. 14 ottobre 2013, n. 23224).

vii) Va escluso il litisconsorzio necessario nel giudizio instaurato da alcuni condomini comproprietari di unità immobiliari in ordine alla spettanza ed entità del contributo per la ricostruzione di unità immobiliari distrutte o da demolire per effetto del sisma del 1980 (artt. 9 e 10 legge n. 291 del 1980), anche nell'ipotesi in cui il comune abbia predisposto per tutti i comproprietari un unico progetto di ricostruzione ammesso al contributo (Cass. civ., sez. I, 12 luglio 2013, n. 17620).

viii) In tema di condominio, la legittimazione a impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri, che, peraltro – ma ciò rileva in sede di litisconsorzio necessario processuale -, nell'ipotesi in cui la decisione venga resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, dovranno essere parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione (Cass. civ., sez. II, ord. 25 maggio 2016, n. 10866).

ix) L'amministratore di condominio è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla revisione o determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini. (Cass. civ., sez. VI, ord., 18 febbraio 2022, n. 5453).

x) Il singolo condomino è dotato di legittimazione attiva a proporre l'opposizione ex art. 645 c.p.c. avverso il decreto ingiuntivo pronunciato nei confronti del condominio (Cass. civ., sez. II, ord., 20 dicembre 2021, n. 40857).

In ordine alle vicende processuali aventi ad oggetto la comunione ordinaria (artt. 1100 ss. c.c.), la comunione ereditaria (artt. 713 ss. c.c.) e la comunione legale tra coniugi (artt. 176 ss. c.c. e norme connesse) si fa rinvio a ulteriore focus.