Certificazione di prevenzione incendi di attività commerciale presente in condominio

Il condominio ha appreso che l'unico condomino al piano primo (libreria) ha ottenuto il CPI da parte dei Vigili del Fuoco che prevede le scale condominiali e l'androne condominiale come via d'esodo in caso di emergenza, senza considerare che il portone d'ingresso sempre chiuso, ha apertura verso l'interno. Tutto questo senza mai aver informato il condominio. Può il condominio interdire l'utilizzo delle scale condominiali in quanto non a norma per evitare responsabilità penali nel caso in cui a seguito dell'esodo le persone non riuscissero a mettersi in salvo?

Preliminarmente si osserva che il certificato di prevenzione incendi, più comunemente abbreviato con l'acronimo CPI, è un certificato che attesta che l'azienda in questione rispetta quanto stabilito dalla normativa sulla prevenzione degli incendi, e che quindi sia in possesso requisiti di sicurezza antincendio previsti. Il CPI viene rilasciato dal comando provinciale dei vigili del fuoco a seguito di un sopralluogo di verifica atto a verificare: a) il rispetto della normativa di prevenzione incendi; b) la sussistenza dei requisiti di sicurezza antincendio. Invero, il Certificato di Prevenzione Incendi costituisce l'atto finale del procedimento amministrativo di prevenzione, rilasciato dal competente Comando provinciale dei VV.FF., previo esame della sussistenza dei requisiti di sicurezza antincendio nei locali per le attività individuate nelle specifiche categorie e l'Amministrazione Comunale è investita del potere di sorveglianza sulla regolarità delle attività commerciali svolte sul territorio comunale debitamente autorizzate, nel rispetto delle norme di sicurezza.

Di particolare importanza sono le vie di esodo: l'insieme dei percorsi di sicurezza che conducono le persone in un luogo sicuro dall'incendio (in genere fuori dall'edificio) e comprendono corridoi, porte, scale, rampe, ecc. Sono fondamentali in quanto consentono direttamente sia l'esodo delle persone sia l'accesso dei soccorritori. In particolare, in relazione all'attività commerciale, le norme sono finalizzate alla tutela e alle prevenzioni incendi; sicché, non è sufficiente rispettare le regole antincendio di base (estintori, ecc.) ma occorre andare più nel dettaglio in quanto il rischio dell'attività è più alto. Pertanto, se l'esercente non rispetta le norme previste, non potrà presentare le pratiche di prevenzione incendi autorizzative e di conseguenza non avrà i permessi per esercire la sua attività (in caso contrario l'attività non sarebbe a norma di legge).

Premesso quanto innanzi esposto, in merito al quesito in esame, in assenza di ulteriori elementi utili alla definizione della questione, si osserva che il proprietario dell'attività commerciale è un condomino dell'edificio. Il negozio, pur se apparato commerciale, è a tutti gli effetti parte integrante del condominio. L'articolo 1118 c.c. prevede in punto gestione e utilizzo delle parti comuni che “il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni” e che “il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”. Certamente, quindi, anche il proprietario del negozio deve corrispondere le spese condominiali in base ai millesimi di competenza.

Di conseguenza, il titolare del negozio, in quanto condomino, ha diritto di utilizzare le parti comuni (scale e l'androne condominiale). Certamente, i tecnici hanno individuato le vie di esodo sulla base della collocazione dell'attività commerciale e in merito allo stato dei luoghi. Di conseguenza, se come indicato dall'utente del quesito, esistono criticità sulla questione, il condominio dovrebbe interpellare un tecnico, il quale dovrà predisporre una relazione finalizzata al problema delle vie d'esodo. Invero, la valutazione del condominio (sulla criticità delle difficoltà di esodo), deve essere tale da mettere in discussione quanto dichiarato dagli stessi vigili (dichiarazione di soggetti obbligati per legge).

In conclusione, attesi le criticità e le responsabilità, sarebbe opportuno un nuovo sopralluogo dei Vigili con la presenza di un tecnico incaricato dal condominio. Tuttavia, se, nell'occasione, il condominio (salvo essere obbligato per legge dalla normativa attuale in base alla struttura/caratteristica dell'edificio) decida trovare una soluzione che riguarda il medesimo fabbricato, vale quanto precisato dai giudici di merito secondo cui “le spese relative agli interventi di prevenzione antincendio non vanno poste a carico di tutti i condomini, ma soltanto di quelli che potrebbero trarre utilità dagli interventi e, quindi, dei condomini proprietari delle unità da cui potrebbe promanare il pericolo di incendio, essendo irrilevante che gli interventi di adeguamento della normativa antincendio riguardino la sicurezza dell'intero fabbricato” (Trib. Pavia 31 maggio 2021, n. 779).

Resta inteso che l'adeguamento antincendio del fabbricato e dell'attività commerciale sono due cose distinte.