Condominialità del tetto e del lastrico solare: il regolamento condominiale non può derogare alla legge

A seguito della deliberazione assembleare di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo per l'anno successivo, alcuni condomini (proprietari dei locali commerciali posti al piano terra dell'edificio) chiedevano al Tribunale di Roma di dichiarare l'illegittimità della delibera in quanto essi erano stati indebitamente esclusi dal rimborso di 10mila euro per il c.d. “contributo Ericsson”, spettante ai condomini per aver consentito l'istallazione di un'antenna sul tetto del locale ex lavatoio dell'edificio. Secondo il Condominio invece, l'antenna era stata collocata su una porzione di fabbricato di proprietà solo di alcuni condomini. La domanda attorea veniva accolta dal Tribunale, decisione confermata anche in seconde cure. La questione è dunque giunta all'attenzione della Suprema Corte.

Il Condominio ricorrente richiama il regolamento condominiale e in particolare la disposizione secondo cui sono di proprietà comune, in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, tutte le parti dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., per quanto applicabile, con la specificazione che i negozi al paino terra sono di proprietà comune solo di alcuni condomini. Sostiene dunque il Condominio che la norma del regolamento sia direttamente applicabile, con effetto derogatorio del principio di cui all'art. 1117 c.c.

La Cassazione ha rigettato il ricorso.

I Supremi Giudici affermano infatti che «in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilità nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto di acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni» (cfr. Cass. sez. II, 21 maggio 2021, n. 8012; Cass. sez. II, 16 settembre 2109, n. 23001). In conclusione, il lastrico solare e il tetto sono di proprietà comune ex art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali posti al piano terra in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa del fabbricato, svolgendo una funzione indispensabile di protezione delle unità sottostanti.

Fonte: dirittoegiustizia.it