Scadenza del contratto di locazione e rinnovo

Qual è il procedimento da seguire in occasione della prima scadenza di contratto uso abitativo ordinario per il suo rinnovo?

L'art. 2, l. 431/1998 prevede che le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, l. n. 431/1998, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3, l. n. 431/1998. Come osservato in dottrina, il legislatore del 1998 segue, per i contratti di cui all'art. 2, comma 1, della l. n. 431, uno schema che ricalca quello dei patti in deroga: che è quello del rapporto di durata quadriennale con divieto, per il locatore, di dare disdetta per la prima scadenza (salve le ipotesi tassativamente indicate dalla legge: nella specie, dal successivo art. 3).

Per meglio dire, l'art. 3 della l. n. 431/1998, prevede il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ma in presenza dei motivi tassativamente indicati dalla disposizione (lett. a, b, c, d, e, f e g). Il comma 3 della presente disposizione, inoltre, prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. Il comma 5 (stessa disposizione), infine, precisa che nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 della l. n. 431/1998. Per tirare le fila, dunque, alla prima scadenza il locatore potrà provocare il venir meno del vincolo solo in presenza delle condizioni di cui all'art. 3, mentre pare doversi ritenere che il conduttore possa dare sempre disdetta.

Premesso quanto innanzi esposto, in mancanza delle condizioni previste dall'art. 3 della l. n. 431/1998, la locazione 4+4, in particolare, ha una durata di quattro anni, terminati i quali è previsto il rinnovo automatico, che solo l'inquilino può impedire liberamente, dando però un preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza del primo quadriennio (proprio da ciò che deriva la denominazione “4+4” di questo genere di accordo).

Scaduto il secondo quadriennio, quindi raggiunti gli otto anni di vigenza del contratto di locazione 4+4, ciascuna parte può disdire liberamente lo stesso, senza dover addurre particolari motivazioni, purché ne dia comunicazione all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale. In caso di mancata disdetta, o se questa è tardiva, il contratto si rinnova per altri quattro anni.

In conclusione, per rinnovare il contratto di locazione 4+4 non è necessario fare qualcosa di specifico: infatti, esso si rinnova automaticamente, a meno che si voglia procedere per la sua disdetta.

Dal punto di vista fiscale, come osservato dal sito istituzionale dell'Agenzia dell'Entrate, “la proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore che deve essere obbligatoriamente comunicata all'Agenzia”. Quindi, la comunicazione di questo evento all'Agenzia delle Entrate avviene tramite il modello RLI ed in particolare utilizzando il codice 2 nella casella “Adempimenti successivi” della Sezione II.