Tutelati i diritti del conduttore se il contratto di locazione è antecedente al pignoramento

Ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni; nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile.

Il caso. La creditrice assegnataria di un immobile pignorato intimava precetto per il rilascio di un immobile occupato dalla società “uno” e dalla società “due”. La società “uno” si dichiarava conduttrice dell'immobile in forza di contratto di locazione, mentre, la società “due” era sub-conduttrice. La sub-conduttrice formulava opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.), affermando che il contratto di locazione era stato stipulato prima della trascrizione del pignoramento. Successivamente all'intimazione di rilascio, la società “due” rilasciava l'immobile, per l'effetto, il tribunale dichiarava cessata la materia del contendere. La società “uno” proponeva appello. La Corte territoriale accoglieva l'appello, decisione che, a sua volta, veniva cassata. La Cassazione rilevava che il rilascio dell'immobile non era avvenuto spontaneamente bensì a seguito dell'intimato sfratto, pertanto, il giudice di primo grado aveva errato nel dichiarare la cessazione della materia del contendere mentre avrebbe dovuto decidere nel merito.

La Corte d'Appello, pronunciandosi sul merito, dichiarava inesistente il diritto della società creditrice di procedere a rilascio dell'immobile e la condannava al conseguente risarcimento dei danni. La Corte territoriale precisava che il contratto di sub-locazione era corretto ed opponibile alla creditrice; quest'ultima proponeva ricorso per cassazione.

La tutela dell'acquirente di immobile locato. L'art. 2923, ai primi 3 commi, chiarisce che le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

In ogni caso, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

La S.C. ha rilevato che, nel caso di specie, il contratto di locazione era precede dente rispetto al pignoramento, pertanto, l'acquirente avrebbe potuto attivare tutela se il canone di locazione fosse stato inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Giusto prezzo e locazione successiva. La quantificazione del giusto prezzo quale elemento di confronto e quantificazione della quota di un terzo può avere come riferimento il canone di locazione riportato nel contratto di locazione successivo (relativo allo stesso immobile) che, hanno chiarito i Giudici, può essere elemento idoneo a dar conto della giustezza del prezzo della locazione, benché successivo, se adeguatamente considerato e rapportato al contesto in cui è avvenuta la prima stipula. La stessa prova può essere data mediante esibizione di contratti di locazioni di immobili similari.

Il principio. I Giudici di legittimità hanno espresso il seguente principio di diritto: «ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni; nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile».

La Cassazione, accertato che tali valutazioni sono state omesse dal giudice di merito, hanno accolto il ricorso del conduttore e rinviato la causa ad altra Corte di Appello.