Superbonus 110: pertinenze fuori dal calcolo delle unità immobiliari

Il caso di specie

A questo proposito, l'utente evidenziava di essere proprietario di un intero edificio composto da 8 unità immobiliari. In particolare l'edifico è composto da: una abitazione di categoria catastale A/2 (abitazione di tipo signorile); due abitazioni A/3 (abitazione di tipo popolare); due unità pertinenziali di categoria catastale C/6 (stalle scuderie, rimesse autorimesse) e tre unità pertinenziali C/2 (magazzini e locali di deposito). L'Istante intenderebbe donare a favore: delle due figlie, in proprietà esclusiva, un'unità abitativa A/2) e una A/3; alla moglie, le due unità pertinenziali di categoria C/6 e due delle tre pertinenze di categoria C/2. Per effetto delle predette donazioni si costituirebbe un condominio ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile sulle parti comuni alle diverse unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi. In accordo con i futuri condòmini, l'Istante intende effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione, sia sulle parti comuni, sia sulle singole unità immobiliari. Premesso ciò, con il presente interpello, l'istante aveva posto alcuni interrogativi. In particolare, lo stesso riteneva che con riguardo agli edifici dell'unico proprietario composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate "al fine di verificare il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio si debba fare riferimento alle sole unità immobiliari a destinazione abitativa classificate nella categoria catastale A, non anche alle unità immobiliari pertinenziali"; con riguardo all'ambito applicativo di tale ultima disposizione ritiene che vi rientrino "sia gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio, sia gli interventi cd. "trainati" effettuati sulle singole unità immobiliari". Infine, secondo l'istante, l'operazione di donazione alle figlie e al coniuge delle unità immobiliari descritte e successiva effettuazione degli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e di efficientamento energetico non configurava alcuna condotta abusiva in considerazione dall'assenza di vantaggi fiscali indebiti.

Aspetti fiscali

Come chiarito, in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021.

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, con riferimento al caso di specie (edificio composto da 8 unità immobiliari accatastate separatamente di cui tre unità immobiliari residenziali, due unità di categoria catastale C/6 e tre unità C/2) tali ultime unità immobiliari siano pertinenziali alle unità residenziali (cfr. circolare n. 98/E del 2000); dunque, possa applicarsi il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa nei termini sopra precisati e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto. Dunque, le pertinenze non rientrano nel conto delle unità immobiliari individuate come limite massimo per un singolo proprietario.