Superbonus 110: approvazione di interventi in condominio composto da più edifici indipendenti

Il caso di specie

L'istante condominio, formato da vari fabbricati indipendenti, intende effettuare degli interventi edilizi rientranti nell'ambito del cd. Superbonus. Secondo l'utente i lavori astrattamente rientranti nel perimetro di applicazione del Superbonus possono essere deliberati non già dall'assemblea condominiale nel suo complesso, bensì da separate assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi. Inoltre, con l'interpello in oggetto, l'istante aveva chiesto se ai fini degli adempimenti previsti per l'esercizio dello sconto in fattura ai sensi dell'articolo 121 del d.l. n. 34/2020, è possibile presentare comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati su cui interverranno i lavori, esponendo sempre il medesimo e unico codice fiscale del condominio e, come beneficiari, i soli proprietari/detentori delle unità immobiliari afferenti il singolo fabbricato.

Aspetti fiscali

Con riferimento agli interventi effettuati da un condominio composto da più edifici, con la Circolare n.30/E del 2020 è stato precisato che nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio di cui al comma 1, lett. a), dell'articolo 119 del decreto Rilancio, le relative spese rientrano nel Superbonus anche se tale intervento è realizzato solo su uno (o alcuni) degli edifici che compongono il condominio medesimo, a condizione, tuttavia, che - per l'edificio oggetto di intervento – siano rispettati i requisiti dell'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico. Il doppio passaggio di classe è da verificare, mediante gli appositi A.P.E. convenzionali, ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi. Resta fermo che la possibilità di fruire del Superbonus per eventuali interventi "trainati" sulle abitazioni, è riservata ai soli condomini dell'edificio oggetto dell'intervento trainante, nel rispetto delle condizioni previste per tali interventi.

La Soluzione del Fisco

Secondo il Fisco, in merito al primo quesito, la possibilità di deliberare gli interventi da realizzare solo su alcuni dei fabbricati che compongono il condominio con separate assemblee dei condomini dei singoli fabbricati oggetto dei lavori non investe profili di natura fiscale riguardando, invece, aspetti di natura civilistica. Ai fini dell'applicazione del Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell'agevolazione siano validamente deliberati dall'assemblea condominiale, nel suo complesso ovvero, laddove consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati su cui insisteranno gli interventi. Quanto al secondo quesito (adempimenti per lo sconto in fattura), invece, secondo l'Agenzia dell'Entrate, nel caso in cui, ai sensi dell'art. 1129 c.c., non vi è obbligo di nominare l'amministratore del condominio e i condomini non vi abbiano provveduto, la comunicazione è inviata da uno dei condomini a tal fine incaricato, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Ciò considerato, il Fisco ritiene che potranno essere inviate tante comunicazioni, per i lavori trainanti sulle parti comuni condominiali, quanti sono i fabbricati interessati dagli interventi.