Le condizioni per il riconoscimento della pertinenzialità tra box auto e prima casa

Il caso di specie

L'Istante è comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento sito e promissario acquirente di un box auto situato nel medesimo Comune. I due immobili si trovano a una distanza di circa 1300 metri. Ciò posto, l'Istante chiede se il box auto che intende acquistare può essere destinato a pertinenza della descritta abitazione e se possa avvalersi della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della l. n. 266/2005, considerando come base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali il valore del box auto determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del d.P.R. n. 131/1986.

Aspetti fiscali

La Suprema Corte ha più volte sottolineato l'esigenza che nella "relazione pertinenziale", l'utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario. Invero, secondo i giudici (Cass. civ., sez. I, 16 maggio 2018, n. 11970), ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità a quello principale, e non al proprietario di esso. Invero, al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale la destinazione del bene accessorio a servizio di quello principale deve essere durevole, attuale ed effettiva e l'utilità deve essere oggettivamente arrecata al bene principale e non al proprietario di questa. Pertanto, in materia fiscale, attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell'asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico (Cass. civ., sez. trib., 30 novembre 2009, n. 25127).

La Soluzione del Fisco

Nel caso di specie non erano stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato dalla Cassazione nella sentenza n. 11970 del 2018, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità al bene principale e non al proprietario di esso. Alla luce delle suddette argomentazioni, secondo il Fisco, non vi erano i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato e, pertanto, non è stata riconosciuta l'applicazione dell'agevolazione per le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Dunque, in tal caso, non sussisteva il requisito della "prossimità" tra box auto e prima casa.