Superbonus 110: agevolazioni per immobili di condominio minimo oggetto di accorpamento e fusione

Il caso di specie

Nell'edificio in esame, i due immobili di cui uno di proprietà dell'istante e l'altro di proprietà del coniuge costituiscono il cd. "condominio minimo". Osserva l'istante che l'edificio sarà oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione al termine dei quali le due unità immobiliari saranno accorpate con conseguente fusione catastale. Premesso ciò, l'istante ha chiesto al Fisco della possibilità di fruire del Superbonus per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022, atteso che l'intervento sarà effettuato da un condominio e che solo al termine dei lavori di demolizione e ricostruzione le due unità immobiliari saranno accorpate. Inoltre, l'istante aveva posto l'interrogativo circa i pagamenti effettuati entro gli attuali termini di scadenza dell'agevolazione se, effettivamente, diano diritto al Superbonus anche qualora i lavori termineranno successivamente a tali termini.

Aspetti fiscali

La Legge di bilancio 2022 ha sostituito il comma 8-bis dell'art. 119 del Decreto Rilancio il quale prevede termini differenziati di scadenza. In particolare, il citato comma 8-bis attualmente stabilisce che nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici in condominio, il Superbonus spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione. Inoltre, con la circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) è stato chiarito che - in analogia a quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico e per interventi di recupero del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli articoli 14 e 16 del d.l. n. 63/2013 - anche ai fini del Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi. Tale criterio si applica non solo ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione ma anche ai fini della individuazione del limite temporale di vigenza dell'agevolazione.

La Soluzione del Fisco

Considerato che all'inizio dei lavori l'edificio sarà costituito in condominio, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalle norme, secondo il Fisco la detrazione spetta, sia pure con le diverse aliquote sopra indicate, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. In particolare, il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi "trainanti" e "trainati" elencati nell'articolo 119 del decreto Rilancio, nel periodo di vigenza dell'agevolazione ivi indicato, indipendentemente dalla data di avvio e di ultimazione degli interventi cui le spese si riferiscono. In tal caso, va precisato che, ai fini dell'applicazione della detrazione in questione è necessario che gli interventi oggetto dell'agevolazione siano effettivamente completati. Tale condizione sarà verificata dall'Amministrazione finanziaria in sede di controllo.