Codice fiscale per il condominio di gestione di immobili destinati all'edilizia residenziale pubblica

Il caso di specie

L'istante fa presente che era stato richiesto da un professionista esterno - cui era stato affidato il compito di amministrare un fabbricato di sua esclusiva proprietà - l'attribuzione di un codice fiscale a detto fabbricato, denegato dall'Ufficio territoriale competente con la motivazione che, «...nel caso di società di costruzione unica proprietaria dell'edificio del quale non siano state ancora vendute le singole unità immobiliari, il condominio non può dirsi venuto ad esistenza. In tale circostanza il modello AA 5/6... in assenza di un verbale di assemblea condominiale correttamente formato, non è validamente sottoscritto ai sensi dell'art. 4, comma 1 d.P.R. n.605/1973». A tal proposito, l'istante osserva che essendo il fabbricato di sua esclusiva proprietà, mancava la comunione di beni necessaria per costituire un condominio, tuttavia, aveva necessità di disporre del codice fiscale per consentire agli assegnatari la gestione autonoma degli spazi e servizi comuni. Ciò premesso, l'istante ha chiesto al Fisco se, nel rispetto delle formalità previste dall'art. 4 del d.P.R. n 605/1973, sia possibile ottenere l'attribuzione di un codice fiscale per gli edifici costituiti da più unità immobiliari tutte di proprietà esclusiva, tramite presentazione del modello AA 5/6, provvedendo al deposito della nomina a Rappresentante dell'Autogestione da parte dell'assemblea degli assegnatari, ovvero di nomina da parte dell'azienda proprietaria, ciò in relazione al combinato disposto degli artt. 39 Legge Regione Veneto n. 39/2017 e dell'art. 1129 c.c., in quanto fabbricati con finalità sociali propri dell'edilizia residenziale pubblica.

Aspetti fiscali

Con la sentenza n. 10310 del 3 ottobre 1991 la Suprema Corte ha chiarito che il condominio di gestione consiste in una collettività di inquilini autorizzati dall'Ente proprietario a svolgere per proprio conto l'amministrazione ordinaria dell'immobile, deliberando le spese necessarie per l'uso dei servizi comuni e riscuotendo diversamente le quote dei singoli assegnatari, in analogia a quanto avviene nei condomini ordinari. È evidente, peraltro, che la sostanziale differenza tra il condominio di gestione ed un condominio ordinario è costituita dalla circostanza che mentre un'assemblea di condomini può deliberare su qualsiasi argomento previsto dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, un'assemblea di semplici inquilini o assegnatari di alloggi deve limitarsi a provvedere sulla gestione ordinaria e non può disporre innovazioni o modifiche che incidono sull'integrità dell'immobile, del quale essi hanno solamente l'uso in conformità del contratto di locazione. Quindi, la particolarità di detto condominio di gestione deriva dal fatto che esso rappresenta una comunione di godimento basata su diritti personali inerenti all'assegnazione dell'alloggio e non sul diritto di proprietà dell'immobile.

La Soluzione del Fisco

Costituendo la forma giuridica dell'autogestione, come sopra definita, un "condominio di gestione" degli spazi e dei servizi comuni, pur non potendosi configurare un "condominio ordinario" come previsto dal codice civile, per le differenze sopra evidenziate, il Fisco ritiene che lo stesso possa chiedere comunque l'attribuzione del codice fiscale. In particolare, il terzo nominato dall'assemblea degli assegnatari costituenti il cd "condominio di gestione" può chiedere l'attribuzione di un codice fiscale necessario per la gestione degli spazi e delle utenze comuni, indicando, nel modello AA 5/6, alla voce "nome", la posizione del fabbricato e l'esistenza di un'autogestione di cui alla LR Veneto n. 39 del 2017, inserendo il codice 13 "Altre organizzazioni di persone di beni senza personalità giuridica (escluse le comunioni)".