Qual è il giudice competente a decidere sulla revoca giudiziale dell'amministratore di condominio?

Sulla revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, la competenza per territorio va individuata sulla scorta del forum domicilii, ossia il criterio del luogo in cui si trova la residenza o il domicilio del soggetto interessato dal provvedimento.

I condomini di un Condominio pugliese adivano, con ricorso ex artt. 1129 c.c. e 64 disp att. c.c., il Tribunale di Lecce al fine di ottenere la revoca dell'amministratore, ritenendolo responsabile di gravi irregolarità di tipo fiscale e civilistico. In particolare, sostenevano che questi non avesse versato le imposte dovute, determinando un accumulo di debiti erariali, e che non si sarebbe attivato per recuperare crediti vantati dal Condominio. Contestavano, inoltre, gravi irregolarità nella gestione contabile e nella redazione del bilancio consuntivo, nonché la violazione del diritto di accesso agli atti dei condomini.

Si costituiva in giudizio l'amministratore - nella fattispecie, una società - il quale, oltre a contestare la ricostruzione fatta dai ricorrenti, eccepiva l'incompetenza territoriale del Tribunale adìto e l'inammissibilità del ricorso, sostenendo di svolgere il mandato in regime di prorogatio imperii.

Si trattava di capire quale fosse, in caso di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, il foro territorialmente competente a pronunciarsi: quello del luogo in cui si trova il Condominio o quello del luogo in cui risiede l'amministratore?

Il Tribunale di Lecce ritiene fondata l'eccezione di incompetenza territoriale sollevata dalla società resistente. Dichiara, pertanto, competente per territorio il Tribunale di Bari - sulla base del forum domicilii, ossia del criterio del luogo di residenza/domicilio del soggetto interessato dal provvedimento - dinanzi al quale il procedimento deve essere riassunto nei termini di legge e compensa le spese processuali tra le parti.

Ai sensi dell'art.1129 c.c., la revoca dell'amministratore di condominio, oltre che essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, può essere disposta, su ricorso di ciascun condomino, dall'autorità giudiziaria in una serie di ipotesi.

Più precisamente nei casi di:

a) mancata comunicazione all'assemblea dei condomini della notifica di una citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni (art. 1131, commi 3 e 4, c.c.);

b) omesso rendiconto della sua gestione;

c) gravi irregolarità.

Qualora, poi, siano emerse gravi irregolarità fiscali o nell'ipotesi di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio è, altresì, previsto che i condomini, anche singolarmente, prima di adire il Tribunale competente per la revoca del legale rappresentante dell'ente da questi gestito, possano chiedere la convocazione dell'assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.

Solo in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria. Il Tribunale provvede sulla revoca in camera di consiglio, con decreto motivato e sentito l'amministratore, in contraddittorio con il/i ricorrente/i.

Contro il provvedimento del Tribunale, sia l'amministratore, sia il condomino, possono proporre reclamo entro dieci giorni dalla notificazione/comunicazione alla Corte d'Appello, che deciderà sempre in camera di consiglio (art. 64 disp. att. c.c.).

Dall'esame della giurisprudenza emerge che le maggiori occasioni di contenzioso nascono in riferimento all'interpretazione e valutazione della sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità.

Generalmente si ritiene che qualora la grave irregolarità non si traduca in un immediato danno o pericolo di danno per il condominio non sia idonea a provocare la revoca dell'amministratore, potendo sempre l'assemblea adottare le iniziative opportune nel corso delle sue periodiche convocazioni (Trib. Napoli 13 dicembre 1994).

Il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. ricorre in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini (Trib. Modena 17 maggio 2007). Le gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c. c. non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l'unico limite della loro gravità (App. Genova 6 novembre 1990).

La revoca giudiziale dell'amministratore comporta il venir meno dei presupposti per la prosecuzione del rapporto di mandato esistente tra le parti e dunque la sua immediata cessazione (Trib. Fermo 12 ottobre 2017). Il rimedio della revoca giudiziale dell'amministratore è, infatti, esperibile solo nei casi di gravi inadempienze, quindi, in casi limitati ed esclusivi in cui la mala gestio dell'ex amministratore non consente la prosecuzione del rapporto con il condominio e l'esercizio di poteri e/o di qualsivoglia attività di rappresentanza.

Al fine di ottenere una pronuncia giudiziale di revoca dell'amministratore, deve essere a questi addebitato un fatto tale da giustificare la risoluzione immediata del rapporto di mandato, anche a prescindere dall'inquadramento della condotta nell'elenco esemplificativo fornito dal legislatore della riforma.

Il provvedimento giudiziale è finalizzato a sottrarre il condominio alla condotta contraria alle norme di legge da parte dell'ex amministratore e ciò giustifica una rottura netta ed immediata del rapporto tra le parti.

Il giudice pugliese ritiene non applicabile l'art. 23 c.p.c., poiché non si considera instaurata alcuna controversia propriamente condominiale e perché l'amministratore convenuto in giudizio per la sua revoca non rappresenta l'ente di gestione. In altre parole, l'amministratore si contrappone non già quale rappresentante degli altri condomini, ma in dipendenza di un suo personale interesse.

Nel giudizio promosso dai condomini per ottenere la revoca dell'amministratore, interessato e legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore, non anche il Condominio (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2013, n. 23955; Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1999, n. 8837; Cass. civ., sez. VI, 17 giugno 2022, n. 19669).

Dunque, il ricorso con il relativo decreto di fissazione dell'udienza del giudice adìto deve essere notificato al solo amministratore, non invece al condominio, non legittimato né attivamente, né passivamente, come ormai chiarito definitivamente dalla giurisprudenza, secondo la quale, nel giudizio promosso da un condomino per la revoca dell'amministratore, contraddittore unico è soltanto l'amministratore in proprioe non anche il condominio che, pertanto, non può intervenire in adesione all'amministratore stesso, né beneficiare della condanna alle spese del condomino o dei condomini ricorrenti (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2013, n. 23955).

In definitiva, il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore.

Tali essendo le caratteristiche del giudizio, non è pertanto ammissibile, in esso, l'intervento adesivo del condominio ovvero di altri condomini rispetto a quello istante, essendo il ricorrente e l'amministratore le uniche parti legittimate a parteciparvi e contraddirvi, con la conseguenza che gli effetti del regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. devono esaurirsi nel rapporto tra costoro.

Diversamente, il ricorso introduttivo del procedimento volto alla nomina di amministratore giudiziale - che in assenza di amministratore andrebbe notificato a tutti i condomini - si ritiene possa validamente effettuarsi al condominio quando vi sia un amministratore operante in prorogatio, in quanto questi, sino alla nomina del successore, deve continuare ad occuparsi delle “attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”, ai sensi dell'art. 1129, comma 8, c.c., e la legge non impone che la notifica del ricorso ex art. 1129, comma 1, c.c. sia effettuata nei confronti dei singoli condomini (Trib. Roma, 28 gennaio 2020).

Il provvedimento camerale di revoca ha efficacia dalla data dell'inutile spirare del termine per il reclamoavverso di esso.

Dunque, gli atti compiuti dall'amministratore anteriormente al momento in cui tale revoca diviene efficace non sono viziati da alcuna invalidità automatica, continuando a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio (Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454).

Il decreto di revoca non è, poi, ricorribile per cassazione, atteso che tale statuizione, adottata all'esito di un procedimento di volontaria giurisdizione, è privo del carattere della decisorietà e definitività (Cass. civ., sez. VI, 25 gennaio 2022, n. 2208).

La Suprema Corte (Cass. civ., sez. VI, 4 aprile 2017, n. 8656), in sede di regolamento di competenza, ha affermato che i provvedimenti in tema di revoca dell'amministratore condominiale sono di competenza del giudice del luogo in cui ha sede, domicilio o residenza l'amministratore stesso, non invece quello del luogo in cui si trova il Condominio amministrato.

Nel caso all'esame dei giudici di Piazza Cavour, un condomino di un complesso edilizio in Calabria era ricorso al Tribunale di Locri chiedendo la revoca dell'amministratore condominiale, una S.r.l. con sede in Bologna, la quale eccepiva l'incompetenza per territorio del Tribunale adito e la competenza ratione loci ex art. 19 c.p.c. del Tribunale di Bologna.

Il Tribunale di Locri aveva rigettato l'eccezione preliminare e disposto la revoca della S.r.l. dalla carica di amministratore. La decisione veniva reclamata dinanzi alla Corte d'Appello di Reggio Calabria, la quale, accogliendo il reclamo, aveva dichiarato l'incompetenza per territorio del Tribunale di Locri e la competenza di quello bolognese, evidenziando che la controversia non era riferibile all'“àmbito condominiale”, giacché l'amministratore si contrapponeva al condomino non già quale rappresentante degli altri condomini, ma in dipendenza di un suo personale interesse, per cui non era destinata ad operare la previsione dell'art. 23 c.p.c.

Il Tribunale leccese, in definitiva, si pone sulla stessa linea degli ermellini. Sostiene, infatti, che, trattandosi di un procedimento camerale non contenzioso, non possono trovare applicazione le norme del rito contenzioso e, poichè mancano norme specifiche che individuino il tribunale territorialmente competente in tema di procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore condominiale, ritiene che la competenza per territorio vada individuata sulla base del forum domicilii, ossia il criterio del luogo dove si trova la residenza o il domicilio del soggetto interessato dal provvedimento. Ciò anche considerando che la nomina dello stesso amministratore era avvenuta a Bari, come anche lo svolgimento concreto dell'attività di gestione.

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, a cura di Celeste-Terzago, 2022, 371;

Saraz, Revoca assembleare e giudiziaria dell'amministratore di condominio, in Officina del diritto, Milano, 2015;

Scarpa - Triola - Chiesi, Codice del condominio annotato con la giurisprudenza, Milano, 2022, sub artt. 1129, 1131 c.c., 64 disp att. c.c.