A fine locazione abitativa, il conduttore deve riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto?

In materia di danni alla cosa oggetto di locazione, la disposizione di cui all'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente vuoi all'uso corretto del bene (ossia a quello in conformità del contratto), vuoi alla mera ed inevitabile vetustà (art. 1609, comma 1, c.c.), deterioramento che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto.

Il giudizio viene promosso con ricorso ex art. 414 e 447-bis c.p.c. con cui i locatori convenivano in giudizio la conduttrice di un bene immobile a lei concesso in locazione ad uso abitativo.

I ricorrenti lamentavano la consegna dell'immobile in uno stato pessimo di conservazione, l'omesso pagamento del canone di locazione relativo a due mensilità e delle spese condominiali.

La conduttrice si costituiva in giudizio rappresentando di avere rilasciato l'immobile il 22 gennaio 2020, previa tinteggiatura e pulizia dei locali, contestando le voci di danno denunciate dai ricorrenti, e instando per la compensazione - di quanto eventualmente dovuto - con la cauzione versata e trattenuta dai locatori.

Il giudizio veniva istruito documentalmente mentre le richieste prove orali venivano ritenute inammissibili; parimenti la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio veniva rigettata in quanto esplorativa.

Il Tribunale, operata la compensazione tra i canoni rimasti insoluti e l'importo di cui al deposito cauzionale, pronunciava sentenza di condanna nei confronti della resistente.

Si trattava di indagare, in tema di locazione ad uso abitativo, se il conduttore, al momento della restituzione del bene locato, dovesse riportare l'immobile “a nuovo” rimuovendo le conseguenze dovute al deterioramento del bene locato per il suo uso e, conseguentemente, se il versamento del deposito cauzionale potesse essere trattenuto dal locatore a fini risarcitori.

I ricorrenti convenivano in giudizio la conduttrice lamentando: che l'immobile concesso in locazione veniva restituito in pessimo stato di conservazione con danneggiamenti di vario tipo afferenti ai pavimenti, al box doccia e al sedile wc del bagno, alle pareti interne, alla scala di accesso, infissi, porta in legno e citofono, quantificando in € 6.087,29 l'ammontare dei costi dei lavori per il ripristino dell'immobile; l'omesso pagamento del canone di locazione relativo alle mensilità di dicembre 2019 e gennaio 2020 oltre alle spese condominiali dovute per € 164,08, il tutto per complessivi € 1.300,08 (la rata mensile era di € 568,00).

La conduttrice resisteva in giudizio rappresentando di avere rilasciato l'immobile il 22 gennaio 2020, previa tinteggiatura e pulizia dei locali, contestando le voci di danno lamentate dai ricorrenti in quanto riconducibili alla normale usura del bene locato e non essendo stato riportato nel verbale di consegna alcun riferimento ai supposti danni riscontrati, in contradditorio fra le parti.

Quanto alla mancata corresponsione di due canoni mensili e delle spese condominiali, ella affermava di come i ricorrenti avessero trattenuto la cauzione a loro versata, da porre quindi in compensazione.

Il giudizio veniva istruito unicamente a mezzo di produzione documentale delle parti, mentre le prove orali formulate venivano ritenute inammissibili; la consulenza tecnica d'ufficio, richiesta dalla sola resistente, era ritenuta meramente esplorativa.

Nella disamina motivazionale, il Tribunale dichiarava l'inammissibilità della domanda formulata dai ricorrenti quanto ai danni lamentati ed alla omessa manutenzione dell'immobile, sia in ragione del fatto che il verbale di riconsegna del bene locato, in contraddittorio fra le parti, nulla riportava al riguardo; sia escludendo l'obbligo del conduttore di eliminare le conseguenze del danneggiamento subito dall'immobile conseguente al suo normale uso ed alla vetustà del medesimo, posto che il deterioramento dello stesso rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa (in tema di locazioni ad uso abitativo il canone sarebbe l'unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore).

Inoltre, i ricorrenti non assolvevano all'onere della prova dei danni lamentati all'immobile in quanto la prova orale richiesta - eccessivamente generica e/o indeterminata - era stata ritenuta inammissibile; allo stesso modo, anche la documentazione fotografica risultava carente.

Quanto alla pretesa azionata a titolo di pagamento dei canoni di locazione rimasti insoluti e delle spese di condominio, incontestata e riconosciuta dalla resistente, essa trovava accoglimento e determinava il giudice veneto a ritenere i locatori - che avevano ricevuto il versamento del deposito cauzionale, inizialmente avente la funzione di garanzia anticipata (al sorgere di un possibile obbligo risarcitorio) - non tenuti all'obbligo di restituzione avendo agito in giudizio per il risarcimento di specifici danni arrecati dal conduttore - ed accertati nel presente giudizio; detto deposito poteva quindi essere legittimamente trattenuto e posto in compensazione con il controcredito del conduttore.

Il Tribunale veronese condannava, quindi, la resistente a corrispondere in favore dei ricorrenti il minore importo di €. 164,08 a titolo di spese condominiali (operata la compensazione tra i due canoni insoluti e l'importo di cui al deposito cauzionale) oltre interessi dalla domanda al saldo e a rifondere le spese processuali in favore dei ricorrenti.

Preliminarmente, si rende necessario avviare l'interpretazione dei concetti giuridici posti alla base della proposta sentenza dando lettura dell'art. 1590 c.c., a mente del quale: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”, aggiungendo che “Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

Il conduttore è gravato dall'obbligazione principale di restituire il bene all'esito della locazione che implica un fatto positivo, la riconsegna del bene appunto, mentre non viene enucleata alcuna specifica modalità di restituzione, essendo l'obbligo finalizzato a che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre.

La cosa deve essere restituita dal conduttore al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti al momento della consegna del bene, anche mediante inserimento di apposita specifica nello stesso contratto di locazione; se le parti non procedono ad alcuna indicazione circa lo stato della cosa locata, essa si presume che sia stata consegnata al locatore in buono stato di conservazione.

La violazione dell'obbligo legittima il locatore ad agire per l'esecuzione in forma specifica (art. 2930 c.c.) nonché per il risarcimento del danno (art. 1223 c.c.) ed è proprio su questo assunto che si rende opportuna una indagine capillare sul deterioramento o il consumo risultante dalla locazione di un bene che rientri nell'ambito dell'utilizzo o impiego usuale del bene.

Il Tribunale ha approfondito chiaramente la tematica, ribadendo che, in materia di danni alla cosa oggetto di locazione, l'art. 1590 c.c. dispone una regola di carattere generale dalla quale si ricava che l'obbligo della restituzione della cosa nello stato in cui è stata ricevuta dal conduttore fa salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

Si legge in una recente pronuncia della giurisprudenza di legittimità, giustappunto richiamata anche nella motivazione della sentenza veronese in esame, che “in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29329; v., nello stesso senso, Cass. civ., sez. III, 5 agosto.2002, n. 11703).

Precisamente, se la cosa locata è soggetta ad un lento deterioramento dovuto al suo utilizzo, ed è stata impiegata secondo l'uso del contratto, cioè senza abuso del conduttore, deve ritenersi che il deterioramento sia già scontato nel canone di locazione all'atto della stipulazione del contratto, e la cosa dovrà essere restituita nello stato in cui si trova al momento della riconsegna.

Viceversa, in caso di danni all'immobile non dovuti al normale uso, scatterà nel conduttore l'obbligo di risarcimento a favore del locatore.

Precisamente, “qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (così Cass. civ. sez. III, 7 marzo 2019, n. 6596; in tal senso, v. anche Cass. civ., sez. III, 31 maggio, 2010, n. 13222; Cass. civ., sez. III, 21 settembre 2011, n. 19202).

Quindi, secondo il principio generalissimo previsto dall'art. 1591 c.c., il conduttore in mora alla restituzione del bene locato è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, non potendo, il locatore, disporre della cosa locata, nonchè eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza.

L'onere della prova resta, in ogni ambito richiamato, di considerevole rilevanza.

Risulta di solare evidenza, pertanto, che in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta - salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso in conformità del contratto - “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (così Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2018, n. 6387)

Nel caso di specie, i locatori non avevano fornito adeguata prova dei danni lamentati a carico dell'immobile soprattutto a guisa del fatto che, al momento della riconsegna del bene locato, nel verbale redatto alla presenza delle parti - e, quindi, in contraddittorio fra di esse - non era stato riportato alcunché, ad esclusione della mera riconsegna delle chiavi.

In verità, sarebbe stata certamente questa la sede deputata per contestare in primis eventuali danni riscontrati al momento di rientrare nel possesso del bene, precostituendo così le basi per una successiva causa di merito; infatti, “la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa” (così Cass. civ. sez. III, 26 luglio 2016, n. 15361).

Sarebbe auspicabile descrivere in maniera dettagliata le condizioni dell'immobile all'inizio della locazione e, all'esito della stessa, confrontare quanto scritto con lo stato dell'immobile alla riconsegna; in ogni caso, al termine della locazione, è di fondamentale importanza redigere il verbale di riconsegna.

Entrambi i verbali, di consegna e di riconsegna, dovrebbero contenere i dati delle parti e le informazioni sullo stato dei locali, degli impianti ed eventualmente dei mobili se presenti.

Sia ben inteso che l'accettazione del locatore delle chiavi del proprio immobile, da parte del conduttore, non vale in alcun modo a tacita rinuncia al recupero delle somme eventualmente spettanti al medesimo; detta rinuncia, infatti, non potrebbe certamente essere evinta dal semplice silenzio del locatore, dovendo risultare da atti o comportamenti per facta concludentia (Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2015, n. 15769).

Il penultimo comma della disposizione codicistica di cui all'art. 1590, invece, precisa che il conduttore non risponde del perimento e del deterioramento dovuto a vetustà, ovvero al tempo che logora e deprezza le cose e, pertanto, di essa non potrebbe in alcun modo essere ritenuto responsabile il conduttore in quanto la vetustà, quale fattore determinante il danno, riguarda strutture od apparati dell'immobile locato sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore poiché estranei alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza.

Baldassarre, Restituzione dell'immobile locato e responsabilità del conduttore, l'orientamento della Cassazione, in Ntplusdiritto.Ilsole24ore.com, 23 giugno 2021;

Gabrielli - Padovini, La locazione di immobili urbani, II, Padova, 2005, 475;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2007, 162;

Salvati, La responsabilità delle cose in custodia, Milano, 2012;

Toschi Vespasiani, Normale usura del bene locato: i limiti di risarcibilità dei danni arrecati dall'inquilino, in Altalex.com, 13 dicembre 2021.