Morosità del condomino: quali dati il Condominio è tenuto a comunicare ai creditori insoddisfatti?

Nelle ipotesi in cui alcuni condomini siano morosi, il Condominio (in persona dell'amministratore), oltre a fornire al creditore non soddisfatto i nomi e l'importo dovuto dai singoli, deve rilasciare anche i dati fiscali e catastali necessari a consentire l'esatta individuazione dei debitori e degli immobili di loro proprietà.

Una società, con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di S. Maria Capua Vetere un Condominio, al fine di conoscere i dati dei condomini morosi che non avevano provveduto al pagamento di quanto dovuto in virtù di un contratto di appalto stipulato per lo svolgimento di lavori di manutenzione della copertura del fabbricato, del rifacimento di un terrazzino e di tratti di grondaie. Chiedeva inoltre che la controparte venisse condannata a versare la somma di € 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.

Si costituiva in giudizio il Condominio, sostenendo di non essere tenuto a divulgare altre informazioni e dati in merito ai condomini morosi, ulteriori rispetto ai nominativi e alla somma da essi dovuta, già comunicati.

Il Condominio che si limita a comunicare al creditore insoddisfatto il nominativo dei condomini morosi e la somma da essi dovuta è tenuto a comunicare anche altre informazioni e altri dati se richiesti? O può violare il diritto alla privacy dei condomini morosi?

Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, accogliendo la domanda della società ricorrente, condanna il Condominio a fornire, entro quindici giorni, l'elenco nominativo dei condomini morosi completo di codice fiscale, data e luogo di nascita, residenza o domicilio, nonché dell'indicazione dei millesimi di proprietà, della tabella applicabile e delle somme dovute da ciascuno.

Stabilisce, inoltre, che il Condominio, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., dovrà versare una somma pari ad € 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento (a decorrere dal quindicesimo giorno successivo alla notificazione dello stesso) e che dovrà altresì provvedere al pagamento delle spese di lite in favore della ricorrente.

L'art. 1129, comma 9, c.c., stabilisce che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore di condominio è tenuto ad agire - e quindi ad attivarsi - per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c.

Il legislatore non definisce espressamente chi sia il condomino moroso, limitandosi soltanto a delineare, al comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c., una condizione di morosità nel pagamento dei contributi “che si sia protratta per un semestre”, senza peraltro precisare il termine di decorrenza del semestre stesso. Si ritiene, in dottrina, che il dies a quo per il calcolo del semestre vada individuato dalla data di compimento dell'attività gestionale ordinaria da parte dell'amministratore, mentre, nel caso di operazioni straordinarie, il termine dovrebbe essere calcolato a decorrere dalla data di approvazione della relativa delibera da parte dell'assemblea.

L'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Le generalità da fornire devono essere complete ed esaustive.

Qualche anno fa, un giudice di merito (Trib. Tivoli 21 aprile 2016), in un caso in cui le informazioni fornite dall'amministratore erano incomplete o insufficienti ad identificare compiutamente le parti, ha condannato l'amministratore a trasmettere i dati integrali dei nominativi degli inadempienti, comprensivi dell'anagrafica completa con luogo e data di nascita, residenza, nonché le quote dei millesimi possedute da ciascun obbligato.

E ancora prima il Giudice di Pace di Genova (15 giugno 2015, n. 1917) - avendo l'attore proceduto, senza esito, all'interpello dell'amministratore di condominio per ottenere i nominativi dei condomini morosi al fine di procedere alla loro preventiva escussione, prima di poter procedere nei confronti degli altri condomini - ha stabilito che l'amministratore risponde personalmente per le inadempienze nella comunicazione dei dati richiesti da coloro che vantano un credito nei confronti del Condominio. In definitiva, ha condannato l'amministratore a risarcire personalmente il creditore per l'intero importo dovuto dal Condominio per le inadempienze nella comunicazione dei dati richiesti dai creditori dello stesso.

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., i creditori non ancora soddisfatti dovranno procedere alla preventiva escussione dei condomini morosi, sulla base dei dati forniti dall'amministratore, potendo agire nei confronti degli altri condomini, in regola con i pagamenti, e pretendere l'eventuale residuo insoddisfatto soltanto nell'ipotesi in cui l'escussione sia rimasta infruttuosa. È dunque necessario l'esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter agire. Per poter legittimamente richiedere il pagamento pro quota al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso, nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede (Trib. Monza 27 aprile 2016). Pertanto, iI creditore prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti dovrà dimostrare rigorosamente di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del moroso.

Sussiste dunque, in capo all'amministratore, un obbligo di cooperare con il terzo creditore: si tratta propriamente di un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui l'amministratore, tenuto a comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi, si rifiuti di farlo o sia inerte, precludendo immotivatamente il soddisfacimento della pretesa creditoria, il suo comportamento diventerà sanzionabile, in quanto palesemente contrario al canone della buona fede oggettiva, dovendosi a tale riguardo intendere un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale che impone di mantenere un comportamento leale nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio (Trib. Avezzano 1° marzo 2016; Trib. Pescara 26 febbraio 2016; Trib. Pescara 27 ottobre 2014). I creditori che non ricevono le informazioni richieste dall'amministratore possono agire giudizialmente al fine di ottenere una pronuncia di condanna alla consegna della documentazione richiesta.

Ciò che, invece, all'amministratore non è consentito è la pubblicità indiscriminata dei dati dei condomini (morosi), dovendo egli comunque osservare i principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati sono raccolti. Sull'amministratore del condominio, pertanto, grava il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l'accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio. Così, ad esempio, pur essendo tenuto ad indicare analiticamente i dati dei condomini morosi in rendiconto o a fornire l'elenco completo ai terzi creditori, non potrebbe procedere all'affissione dei suddetti dati nella bacheca dell'androne condominiale. Infatti, in tale caso, l'affissione del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile (Cass. civ., sez. II, 4 gennaio 2011, n. 186).

Secondo quanto affermato recentemente dalla Corte territoriale napoletana (App. Napoli, 28 giugno 2022, n. 3015), l'art. 63 disp. att. c.c. disciplina l'operato dell'amministratore del Condominio in relazione alla riscossione dei contributi nei confronti dei condomini morosi ponendo in stretta correlazione il potere di agire in giudizio - senza autorizzazione dell'assemblea - nei confronti di costoro e il dovere di comunicare ai creditori che lo richiedano i dati dei condomini morosi. Dovere sancito non soltanto nell'interesse dei creditori, per consentire loro di agire a tutela delle proprie ragioni, ma altresì degli stessi condomini virtuosi (e, quindi, in definitiva, del condominio), perché possano invocare il beneficio di escussione di cui al secondo comma. La circostanza che l'adempimento da parte dell'amministratore del dovere di cooperazione verso i creditori sia rispondente all'interesse dello stesso condominio conferma l'ipotesi che egli agisca nella sua veste di mandatario di questo e, di conseguenza, debba essere convenuto in tale qualità, da parte dei terzi. Dell'eventuale comportamento illecito, consistente nel rifiuto di ottemperare alla richiesta del creditore di avere i dati dei condomini morosi, l'amministratore risponde in proprio nell'ambito del suo rapporto di mandato con il Condominio, così come nel caso in cui si renda inadempiente rispetto agli ulteriori obblighi imposti dalla legge o dal contratto, anche eventualmente in rivalsa rispetto alle pretese dei terzi contro il Condominio. All'esterno, invece, l'amministratore, nell'esercizio dei suoi doveri, si pone come rappresentante del Condominio e, pertanto è in tale qualità che deve essere convenuto in giudizio da parte dei terzi. D'altronde, continua la Corte napoletana, solo tale soluzione consente di ritenere irrilevante l'ipotesi che, medio tempore, il destinatario dell'azione giudiziale sia sostituito da un nuovo amministratore.

Con l'ordinanza in esame, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha sostenuto che, nel caso di specie, i dati forniti dall'amministratore erano parziali, avendo questi comunicato soltanto i nomi e cognomi dei condomini morosi e l'importo dovuto, senza indicazione delle complete generalità, né dei dati dei beni immobili riferibili, né delle relative quote millesimali. E' giunto, pertanto, alla conclusione di condannare il Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, a fornire entro quindici giorni dalla comunicazione del provvedimento alla società creditrice l'elenco nominativo dei condomini morosi completo del codice fiscale, della data e luogo di nascita, della residenza o domicilio, dell'indicazione dei millesimi di proprietà, della tabella applicabile e delle somme dovute da ciascuno.

Ritenendo, inoltre, difficilmente comprensibile la resistenza manifestata dal convenuto Condominio - il quale si era assestato sulla propria posizione, non ritenendo dovuta la comunicazione di dati ulteriori rispetto a quelli già forniti - il giudicante ha altresì previsto, in capo allo stesso, in virtù di quanto disposto dall'artt. 614-bis c.p.c. in tema di misure di coercizione indiretta, il pagamento di una somma pari ad euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, con decorrenza dal quindicesimo giorno successivo alla notificazione dello stesso.

Foffa, Illecito trattamento dei dati personali in condominio: l'illiceità dell'esposizione in bacheca degli elenchi di condomini morosi, in Danno e resp., 2011, fasc. 2, 131;

Mascia, Riscossione dei contributi e sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni, in Immob. e proprietà, 2019, fasc. 6, 379;

Chiesi - Giorgi, Ogni condomino ha una vita pubblica, privata e ... segreta!, in Immob. e proprietà, 2021, fasc. 1, 28.