Il condomino ha interesse ad impugnare il rendiconto che non riporta un suo credito accertato in sede giudiziaria

Qualora il rendiconto, approvato dall'assemblea, non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un'obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e, pertanto, va riconosciuto l'interesse del suddetto condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa delibera, in quanto il sindacato dell'autorità giudiziaria non si estende, in tal modo, alla valutazione del merito, oppure dell'opportunità o convenienza, della soluzione gestoria adottata, ma consiste nel riscontro della legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all'art. 1130-bis c.c.

Entrambi i gradi di merito, che avevano preceduto il giudizio di legittimità, si erano risolti in senso sfavorevole al condomino impugnante ex art. 1137 c.c.; quest'ultimo, in particolare, si era lamentato del fatto che la delibera assembleare aveva approvato il rendiconto, in cui, però, non risultava inserita una determinata somma, spettante a suo credito in forza di una precedente sentenza (l'attore, peraltro, aveva anche richiesto che venisse dichiarata la compensazione con il credito che il Condominio avanzava nei suoi confronti).

Nello specifico - per quel che qui rileva - la Corte territoriale aveva affermato che non sussistesse l'invocata nullità o annullabilità della delibera impugnata, per la mancata appostazione nel rendiconto del debito verso il condomino risultante da una sentenza di condanna, trattandosi di decisione discrezionale dell'assemblea che il giudice non poteva sindacare.

Il condomino soccombente proponeva ricorso per cassazione.

Si trattava di verificare se potesse ritenersi rimessa alla mera scelta gestoria dell'assemblea l'inserimento o meno in bilancio di un credito (certo, liquido ed esigibile) di un condomino nei confronti del Condominio, così come indicato da una precedente sentenza inter partes passata in giudicato.

I giudici di Piazza Cavour hanno considerato le doglianze del condomino “manifestatamente fondate”.

Invero, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la delibera dell'assemblea, che approva il rendiconto annuale dell'amministratore, può essere impugnata dai condomini, assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c. - non per ragioni di merito, ma - solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera (Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2011, n. 5254; Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747; Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1989, n. 3291; Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1988, n. 3701).

Al contempo, si osserva, però, che, a norma dell'art. 1130-bis c.c. - inserito dalla l. n. 220/2021 (riforma della normativa condominiale) - il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita” e, quindi, gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale.

Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, occorre, comunque, che essa sia “idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa”, con le quote di ripartizione (v., tra le tante, Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099).

In proposito, il Condominio resistente aveva evidenziato che oggetto dell'impugnazione non era il bilancio condominiale, ma il punto descritto all'o.d.g. come “approvazione rendiconto finale lavori straordinari appalto” con una data Ditta, sicché, nella contabilità finale dei lavori non poteva - pena, sì in questo caso, la mancata intellegibilità - essere riportata una voce diversa dalle suddette voci, risultando, l'eventuale compensazione, un evento successivo da affrontare in sede di riparto e riscossione verso i condomini.

Tale argomentazione difensiva ad avviso degli ermellini poggiava su un erroneo presupposto interpretativo e non risultava, quindi, dirimente.

Infatti, nel verbale della delibera assembleare impugnata - v. punto n. 6) dell'o.d.g., rubricato “Rendiconto gestione straordinaria appalto: delibera in merito” - si leggeva che il condomino aveva chiesto di rettificare la sua quota a debito, poiché, a seguito della sentenza del Tribunale, lo stesso aveva un credito nei confronti del Condominio e, pertanto, dovendo le quote ordinarie e straordinarie essere oggetto di compensazione, non risultava debitore della somma indicata nel prospetto consegnato con l'invito di convocazione per quella assemblea, laddove, invece, i presenti a tale riunione avevano dichiarato di “non essere d'accordo ad eventuali storni e compensazioni”.

In realtà, gli artt. 1130, n. 10), e 1130-bis c.c. contemplano unicamente il “rendiconto condominiale annuale della gestione”, senza distinguere una gestione “ordinaria” da una gestione “straordinaria”, per cui le quote stabilite (ed i costi sostenuti) per l'eventuale manutenzione straordinaria devono essere annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile, non assistito dai criteri di formazione stabiliti per il rendiconto dall'art. 1130-bis c.c. e, riguardo al quale, i condomini vengano chiamati a votare - come avvenuto nella specie - se siano, o meno “d'accordo ad eventuali storni e compensazioni”.

I magistrati del Palazzaccio perimetrano correttamente l'àmbito del sindacato dell'autorità giudiziaria riguardo al giudizio di impugnazione della delibera che approva il rendiconto condominiale, applicando i principi espressi in subiecta materia, segnatamente sul versante dell'interesse ad agire da parte del condomino impugnante, riguardo ad una peculiare fattispecie che, in base ad una decisione inter partes (divenuta oramai irrevocabile), registrava reciproche posizioni creditorie del singolo e del condominio.

Sullo sfondo della vicenda sta l'importanza e la centralità del rendiconto nella realtà condominiale, tanto che la novella del 2012 lo contempla in ben quattro disposizioni, e precisamente: 1) l'art. 1130, n. 1), c.c., il quale vincola l'amministratore a convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale; 2) l'art. 1130, n. 11), c.c., il quale ribadisce che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e deve convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni; 3) l'art. 1130-bis c.c., il quale - per quel che qui interessa - stabilisce che il suddetto rendiconto, per un verso, debba contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica, e, per altro verso, sia composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti; e 4) l'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., il quale prevede che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale costituisce una delle fattispecie esemplificative di gravi irregolarità che legittimano la revoca del medesimo amministratore.

In quest'ordine di concetti, i singoli condomini, essendo compartecipi delle decisioni di strategia gestionale assunte dall'intera assemblea, hanno il diritto (e l'onere) di agire informati, nonché di attivarsi in modo da poter efficacemente esercitare una funzione di monitoraggio sulle opzioni compiute dagli organi esecutivi del condominio.

Ecco, quindi, che, dalle summenzionate norme, in combinato disposto con gli artt. 1135, n. 3), e 1137, commi 2 e 3, c.c., ne consegue: a) l'obbligo dell'amministratore del condominio di predisporre e di presentare il rendiconto condominiale annuale all'approvazione dell'assemblea; b) la competenza dell'assemblea in ordine alla verifica ed all'approvazione del rendiconto, concernente il bilancio consuntivo; e c) i poteri dei singoli condomini relativi al controllo dell'operato dell'amministratore, che si sostanziano nella partecipazione e nel voto in assemblea e, eventualmente, nell'impugnazione delle delibere.

Sotto quest'ultimo profilo, qualora il rendiconto venga approvato, all'operato dell'amministratore il singolo condomino non può più rivolgere censure, potendo quest'ultimo soltanto impugnare la delibera - non per ragioni di merito, ma - nei soli casi e secondo i modi fissati dall'art. 1137, commi 2 e 3, c.c., ossia limitarsi al riscontro della sua legittimità (che la sentenza in commento ha individuato anche nella corretta indicazione di tutte le voci di entrata e di uscita, nessuna esclusa).

In mancanza di formale impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto, il partecipante non potrebbe più sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata, atteso, peraltro, che il medesimo rendiconto diviene l'atto con cui l'amministratore giustifica le spese addebitate ai condomini-mandanti.

Inoltre, l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnativa delle relative deliberazioni precludono l'azione di responsabilità al singolo condomino, che si ritenga leso dalle iniziative arbitrarie dello stesso per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali messe in atto dallo stesso amministratore (tra le pronunce di merito, si segnalano: Trib. Salerno 30 gennaio 2010; Trib. Milano 30 novembre 1995).

Per completezza, si sottolinea che il rendiconto deve specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, “in modo da consentire l'immediata verifica”, e, in proposito, i giudici di legittimità hanno dettato alcuni importanti criteri operativi (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405; Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099; Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13100; Cass. n. 3747/1994, cit.; Cass. civ., sez. II, 25 maggio 1984, n. 3231).

Si insegna che, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, non sia necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (v. anche Cass. civ., sez. II, 31 marzo 2017, n. 8521, secondo cui nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, sicché è legittima la delibera che approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti).

Si è reputata valida la delibera con la quale si stabilisca che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell'esercizio precedente, semmai aumentato di una certa percentuale risultando in tal modo determinate, per riferimento alle spese dell'anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, e derivando la ripartizione fra i singoli condomini automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali.

Non si richiede nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, riconoscendosi all'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione, alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore, purché, da tale documentazione possa trarsi la prova non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia stato adeguato a criteri di buona amministrazione.

Resta inteso che l'obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l'amministratore è tenuto a osservare riguardo alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non solo della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2019, n. 1186).

Risotti, Invalidità del rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2019, 297;

Del Chicca, Impugnazione del rendiconto: motivi di invalidità della delibera ed oggetto del sindacato giudiziale, in Arch. loc. e cond., 2015, 372;

Scripelliti, Il rendiconto dell'amministratore condominiale, in Giur. it., 2012, 793;

Salciarini, Le regole giuridiche del rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2011, 499;

Carrato, La funzione e la trasparenza del rendiconto condominiale, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 11, 23;

Landolfi, L'obbligo del rendiconto in condominio, in Immob. & proprietà, 2006, 765;

De Tilla, Approvazione del preventivo e del rendiconto annuale dell'amministrazione ed impugnativa del condomino dissenziente: distinzione tra nullità ed annullabilità della delibera condominiale, in Giust. civ., 1990, I, 145.