Valida la clausola contrattuale con la quale vengono addebitate al conduttore le imposte gravanti sull'immobile locato

Una clausola siffatta, infatti, non è in contrasto – a specifiche condizioni – con il dettato costituzionale di cui all'art. 53 Cost. che disciplina il concorso di tutti i cittadini alla spesa pubblica in base alla capacità contributiva di ciascuno.

Questo è quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 27474 del 20 settembre 2022.

I fatti in causa riguardano un contratto di locazione di un complesso immobiliare ad uso commerciale.

Nello specifico una delle parti contestava una specifica clausola contrattuale che recitava: “Nel corso dell'intera durata del presente contratto … il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati ed al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi. Il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito”.

Il locatario agiva in giudizio per ottenere la restituzione di quanto versato in base alla clausola suddetta, contestando – tra le altre cose – la violazione del principio costituzionale contenuto nell'art. 53 Cost., secondo il quale: “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a criteri di progressività”.

Il contratto, addebitando “ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati” in carico al conduttore, a giudizio del ricorrente, sarebbe stato in contrasto con il principio costituzionale suddetto, secondo il quale ognuno deve contribuire alla spesa pubblica in base alla propria capacità contributiva (e non oltre tale limite).

La Corte di Cassazione, chiamata ad esprimersi sulla questione, ha rigettato il ricorso del contribuente con sentenza n. 27474/2022.

Fra i vari temi giuridici affrontanti dalla sentenza oggetto del presente approfondimento vi è la valutazione se una clausola contrattuale che obbliga il conduttore a sostenere l'onere relativo alle imposte gravanti sull'immobile locato sia o meno rispettosa del dettato costituzionale, in particolare quanto concerne l'art. 53 Cost.

La suprema Corte, richiamandosi anche a precedente giurisprudenza (es. Cass. sez. un. 8/03/2019 n. 6882), ha ricordato un principio consolidato secondo il quale “la clausola di un contratto di locazione che attribuisca al conduttore l'obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, non è affetta da nullità per contrasto con l'art. 53 Cost. … qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di specifica diversa disposizione di legge.”

Un possibile contrasto con l'art. 53 Cost. invece potrebbe verificarsi nel caso in cui – oltre a non esserci le caratteristiche elencate nel principio qui sopra enunciato – l'imposta non venisse corrisposta al fisco dal percettore del reddito, ma da un soggetto diverso, il quale si troverebbe a pagarla per conto del primo.

La Cassazione, in secondo luogo, ha evidenziato come la clausola contrattuale contestata riguardasse esclusivamente le imposte gravanti sull'immobile e inerenti al contratto. Non venivano considerate nell'oggetto della clausola, invece, tutte le imposte dirette a cui risultava essere soggetto il locatore. Questo fatto era confermato dal testo della clausola, il quale recitava “il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati ed al presente contratto … il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativo al proprio reddito”.

Infine il giudice di merito si è soffermato sul genere di imposte patrimoniali gravanti sull'immobile locato, durante il periodo di validità del contratto di locazione oggetto della vertenza.

Il contratto di locazione era stato stipulato nell'anno 2003. In tale annualità gli immobili non erano più soggetti all'imposta denominata “INVIM”, ma semmai trovava applicazione l'ICI e, dal 2012, l'IMU.

La Corte ha evidenziato come, mentre la normativa disciplinante l'INVIM proibiva – a pena di nullità – “qualsiasi patto diretto a trasferire ad altri l'onere dell'imposta” (art. 27 d.P.R. n. 643/1972), le normative ICI ed IMU non prevedevano e non prevedono nessun divieto simile.

L'assenza di tale divieto nella normativa applicabile al caso concreto, quindi, permetterebbe – nel rispetto di precisi limiti normativi – l'esistenza di una sorta di “patto traslativo d'imposta”.

La sentenza di Cassazione n. 27474/2022, ha posto l'attenzione sul fatto che:

• la clausola di un contratto di locazione che obbliga il conduttore a sostenere l'onere di “ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto” non è considera – a priori – nulla per contrasto con l'art. 53 Cost. se la stessa è considerabile quale “componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore“;
• la clausola con le caratteristiche di cui al punto precedente – a determinate condizioni – è pienamente efficace e manleva conseguentemente il locatore;
• al fine della validità di una clausola, con le caratteristiche suddette e presente all'interno di un contratto di locazione per usi diversi, è necessario che la stessa riguardi esclusivamente le imposte gravanti sull'immobile e inerenti al contratto e non anche tutte le imposte dirette a cui risultava essere soggetto il locatore. Diversamente, la clausola in questione sarebbe in contrasto con l'art. 53 Cost.;
• le normative ICI ed IMU differiscono rispetto alla vecchia normativa disciplinante l'INVIM. In queste normative non è previsto alcun divieto riguardo i patti diretti a trasferire ad altri l'onere dell'imposta. Da ciò ne consegue che, a precise condizioni, le clausole contrattuali con le quali vengono “traslati” oneri d'imposta possono essere totalmente efficaci e, quindi, non soggette a nullità.