L'analitica specificazione del compenso per l'amministratore non può evincersi implicitamente dall'approvazione del rendiconto

10 Gennaio 2023

La prescrizione di una specificazione analitica del compenso, prevista a pena di nullità della nomina stessa, è volta, per un verso, a puntualizzare che l'importo dovuto è fisso ed onnicomprensivo, senza possibilità di ulteriori variazioni ed integrazioni e, per altro verso, che l'articolazione delle varie voci che danno titolo allo stesso compenso denotano la complessità dell'attività e l'eterogeneità dei compiti che egli è chiamato a svolgere
Massima

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale dell'analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può, invece, ritenersi implicita nella delibera di approvazione del rendiconto.

Il caso

La causa, giunta all'esame dei giudici di legittimità, originava dall'impugnazione ex art. 1137 c.c., presentata da un condomino, contro la deliberazione dell'assemblea che - per quel che qui rileva - aveva deliberato la nomina dell'amministratore, senza che fosse stato specificato il compenso per l'attività da svolgere.

Il Tribunale, rigettando la domanda, aveva affermato che la nomina dell'amministratore era stata deliberata all'unanimità dall'assemblea condominiale, non impugnata, e che l'attore aveva, poi, soltanto dedotto la nullità derivata delle delibere successive.

La Corte d'Appello, soffermandosi proprio sulla nullità della nomina dell'amministratore per violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., aveva sostenuto che l'ammontare del compenso richiesto non dovesse necessariamente essere indicato nella delibera che conferiva l'incarico, né dovesse emergere dal verbale, ove risultava un preventivo sottoscritto dall'amministratore ed indirizzato ai condomini, e che parimenti risultava redatto dopo l'assemblea un bilancio preventivo, con riparto e piano rate, ove si indicava il compenso dell'amministratore.

La questione

Si trattava di verificare se la nomina dell'amministratore fosse stata validamente approvata, nonostante nel relativo verbale di nomina dell'amministratore non vi fosse cenno alcuno né al compenso dovuto all'amministratore medesimo, né alla documentazione preventivamente trasmessa ai singoli condomini.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso per cassazione, proposto dal condomino impugnante, “manifestatamente fondato”.

Invero, la nomina dell'amministratore di condominio rientra fra le attribuzioni deliberative dell'assemblea (artt. 1129, comma 1, e 1136, comma 4, c.c.); la fattispecie della nomina assembleare dell'amministratore, a seguito della Riforma della normativa condominiale introdotta con la l. n. 220/2012, si struttura come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume altrettanto testualmente dai commi 2 e 14 del medesimo art. 1129 c.c., nonché dall'art. 1130, n. 7), c.c., il quale dispone che la nomina dell'amministratore deve essere annotata in apposito registro.

Più in generale, dall'art. 1130, n. 7), e dall'art. 1136, ultimo comma, c.c., si evince che la delibera di nomina dell'amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta (argomentando da Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943).

L'art. 1129, comma 14, c.c. prescrive, in particolare, che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, è, dunque, una nullità “testuale”, in quanto è stabilita dalla legge (di tale fattispecie legale di nullità, peraltro non direttamente sancita per la deliberazione assembleare, si dà atto in motivazione anche in Cass. civ., sez. un. ,14 aprile 2021, n. 9839).

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi del citato art. 1129, il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale dell'analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che - ad avviso degli ermellini - non può, invece, ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

In quest'ordine di concetti - secondo i magistrati di Piazza Cavour - la sentenza impugnata aveva errato, pertanto, nel ritenere che l'ammontare del compenso richiesto non dovesse necessariamente essere indicato nella delibera che conferiva l'incarico all'amministratore, né emergere dal verbale.

Osservazioni

A ben vedere, il legislatore del 2012, con il comma 14 dell'art. 1129 c.c., aveva contemplato il generale principio di predeterminazione onnicomprensiva del corrispettivo, facendo riferimento alla “attività svolta”, ma trattasi di un mero refuso intendendo correlarsi alla “attività da svolgersi”, non potendo il compenso fare riferimento, al momento della nomina dell'amministratore, ad un'attività già espletata, oppure commisurarsi ad un fatto o ad un'opera già avvenuti prima che avesse inizio il rapporto di amministrazione (rimane il fatto che lo stesso legislatore non indica alcuna metodologia per la determinazione del compenso che deve essere seguita).

Si segnala, altresì, in proposito un'altra incoerenza, atteso che, da un lato, richiamando, con il successivo comma 15 dello stesso art. 1129 - “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV” - nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, l'applicabilità delle disposizioni sul mandato, ne consegue la presunzione di onerosità del mandato, prevista dall'art. 1709 c.c., e, dall'altro, in base al disposto dell'art. 1135, n. 1), c.c., si continua a prevedere come “eventuale” la retribuzione dell'amministratore, sicché l'assemblea o il regolamento potrebbero optare espressamente per la gratuità dell'incarico de quo - “nel decidere sulla conferma o revoca dell'amministratore, l'assemblea decide anche sulla sua eventuale retribuzione” - per cui, in tale ipotesi, se l'amministratore accetta la nomina da parte del condominio, non potrà richiedere il pagamento di alcun corrispettivo per l'opera svolta ma, al massimo, un rimborso per le spese eventualmente sostenute (la gratuità del mandato amministratore viene prevista, di solito, quando questo ruolo è ricoperto da uno dei condomini).

Dunque, l'amministratore deve stabilire - prima, in sede di nomina e, poi, in sede di rinnovo - quale sia il suo compenso e deve specificarlo analiticamente, restando inteso che tale compenso deve considerarsi corrispettivo di tutte le attribuzioni gestorie, ossia, oltre che delle attività espressamente elencate dalla legge, anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale, purché di durata annuale (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204; Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2003, n. 3596; Trib. Genova, 29 maggio 2001).

La ratio della norma è, appunto, quella - sostanzialmente condivisibile - di impedire all'amministratore di richiedere compensi aggiuntivi, non predeterminati al momento del conferimento dell'incarico, evitando così “spiacevoli sorprese” ai condomini; e alla medesima finalità è ispirata la previsione - abbastanza penalizzante - di cui al comma 8 dell'art 1129 c.c., in forza della quale all'amministratore non spetta alcun compenso aggiuntivo rispetto a quanto in origine pattuito per tutte le attività, poste in essere successivamente alla cessazione dell'incarico, volte alla consegna della documentazione afferente la gestione condominiale ed all'esecuzione di attività urgenti finalizzate ad evitare pregiudizi agli interessi comuni dei condomini (anche in quest'ultima ipotesi, nulla vieta che l'assemblea, tramite una specifica delibera sul punto, riconosca all'amministratore ulteriori compensi per determinate prestazioni, v. da Trib. Roma 3 gennaio 2017).

Resta inteso che la mancata “analitica specificazione” del compenso preteso dall'amministratore è causa di nullità della nomina, la quale, pertanto, deve sostanziarsi nella redazione di un apposito documento, proveniente dall'amministratore e rivolto all'assemblea, dal quale possa desumersi la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione, con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da rendere ed al compenso da corrispondere.

La previsione espressa di nullità della nomina, in assenza di specificazione del compenso, porta a ritenere che tale invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo, soluzione, quest'ultima, cui sarebbe altrimenti conseguita la determinazione del medesimo, in relazione all'opera effettivamente prestata, secondo le tariffe, o gli usi, o in via giudiziale, a norma, in generale, dell'art. 1419, comma 2, c.c. e, nello specifico, dell'art. 1709 c.c., secondo il quale “la misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”.

Stando all'espressa lettera della norma, sembra che la nomina dovrebbe considerarsi valida in origine, per poi divenire nulla ove, all'atto dell'accettazione, non sia specificato l'importo richiesto a titolo di compenso.

Il difetto di predeterminazione del compenso e la conseguente nullità della nomina possono essere rilevati d'ufficio dal giudice chiamato a decidere sulla domanda dell'amministratore volta al pagamento della sua retribuzione, ma si ritiene, comunque, invocabile, da parte dell'amministratore, il disposto di cui all'art. 1720 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni ed risarcirgli i danni che abbia subìto a causa dell'incarico, oltre a pagargli il compenso spettante.

La pronuncia in commento si riferisce alla “approvazione del rendiconto”, lasciando intendere che si tratti - non

di una nomina ex novo, bensì - di un rinnovo dell'incarico dello stesso amministratore.

In quest'ottica, è vero che la lettera della legge prevede che, anche in caso di rinnovo dell'incarico, l'amministratore debba specificare il proprio compenso in modo analitico, ma appare eccessivo richiedere la specificazione della retribuzione in modo analitico, sempre e comunque, anche qualora, per ipotesi, fosse identica all'anno precedente, potendo, in quest'ultima ipotesi, l'assemblea limitarsi ad individuarlo per relationem.

In questa rigida prospettiva, si inquadra la pronuncia in commento, la quale ha preteso - affinché la nomina dell'amministratore potesse ritenersi valida - la presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, non potendo l'analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso ritenersi implicitamente alla luce della delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto.

Si consideri, infatti, che, cessato il primo anno di rapporto, non occorre un'espressa delibera di conferma, conseguente ad una convocazione in relazione ad un apposito ordine del giorno; in altri termini, ad ogni incarico annuale formalmente deliberato dall'assemblea, consegue ex lege, in assenza di revoca (o di dimissioni) dell'amministratore, un rinnovo tacito per uguale durata, e questo difetto di “passaggio assembleare”, riferito ad un professionista di cui si è già avuto modo di conoscerne e apprezzarne l'operato, induce a ritenere sufficiente l'inserimento della “voce” del suo futuro compenso nel rendiconto sottoposto all'assemblea.

Riferimenti

Marostica, Osservazioni in tema di compenso dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2019, 480;

Tortorici, Il compenso dell'amministratore di condominio, in Amministr. immobili, 2017, fasc. 211, 36;

Avigliano, Compenso dell'amministratore di condominio, in Ventiquattrore avvocato, 2016, fasc. 1, 25;

Gambini, Il compenso dell'amministratore condominiale, in Arch. loc. e cond., 2015, 370;

Salciarini, Compenso e attività straordinarie dell'amministratore di condominio, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 10, 33;

De Tilla, Sul compenso dell'amministratore, in Rass. loc. e cond., 2003, 599.

Vuoi leggere tutti i contenuti?

Attiva la prova gratuita per 15 giorni, oppure abbonati subito per poter
continuare a leggere questo e tanti altri articoli.