Contratto di locazione turistica concluso mediante mail

Costituisce documento idoneo a verificare la conclusione del contratto tra le parti e il contenuto delle pattuizioni una mail, alla quale può riconoscersi sostanzialmente la natura di forma scritta, secondo una visione delle norme codicistiche che tenga conto dell'evoluzione tecnologica e delle prassi negoziali più recenti, che non possono prescindere da un'interpretazione dinamica del requisito formale.

Una Tizia conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Massa il locatore di un immobile affinchè venisse dichiarato l'inadempimento contrattuale di questi, con condanna dello stesso al risarcimento dei danni non patrimoniali nei suoi confronti.

Il convenuto si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto infondata e non provata ed esperiva domanda riconvenzionale affinchè fosse, invece, accertato l'inadempimento contrattuale da parte della conduttrice, la quale non aveva provveduto al versamento del saldo pattuito nei termini stabiliti, con condanna della stessa al versamento di una somma di denaro.

Essendo stato concluso un contratto di locazione turistica mediante mail, si tratta di accertare in che modo valutare l'adempimento delle obbligazioni corrispettive delle parti e la liceità della condotta di ciascuno di esse.

Il Tribunale di Massa dichiara risolto il contratto di locazione turistica dell'immobile di proprietà del convenuto, stipulato per la durata di due settimane, per grave inadempimento del locatore, respingendo ogni altra domanda delle parti e compensando integralmente le spese di lite.

Osserva il Tribunale che le parti hanno omesso di precisare che la fattispecie negoziale dedotta in giudizio deve essere inquadrata nell'ambito della locazione ad uso abitativo per finalità turistiche, figura disciplinata dall'art. 53 del d.lgs. n. 79/2011 (Codice del Turismo) e successive modificazioni, con applicazione della norma di cui all'art. 1 della l. n. 431/1998.

La disposizione del citato art. 53 stabilisce semplicemente che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione. In particolare, le locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche sono contratti stipulati per motivi di piacere, svago e divertimento, nel quale il proprietario dell'alloggio (locatore) concede ad un turista (conduttore), per un certo lasso temporale, il diritto di godere temporaneamente di un bene immobile per scopo di vacanza.

Nel caso di specie, l'immobile era stato concesso in locazione per un periodo di due settimane e unico documento atto a comprovare la conclusione del contratto e il contenuto delle pattuizioni concordate era costituito da una mail inviata dal convenuto nel luglio 2020, alla quale - secondo il giudicante - va sostanzialmente riconosciuta la natura di forma scritta, secondo una visione delle norme codicistiche che tenga in considerazione l'evoluzione tecnologica e le prassi negoziali più recenti, che non possono non tenere conto di una interpretazione dinamica del requisito formale.

Infatti, già la Suprema Corte, in casi di contratti di compravendita conclusi a seguito di trattative avvenute mediante trasmissione telefonica (fax), ha ritenuto perfezionato il contratto nel luogo in cui è stato ricevuto il fax che contiene l'accettazione dell'ultimo prezzo proposto dal venditore (Cass. civ., sez. un., 25 gennaio 1995, n. 892).

È, comunque, un tema ampiamente discusso nell'àmbito delle locazioni turistiche quello della forma scritta del contratto che, pur essendo diverso dal contratto di prestazione alberghiera o figure similari previsti per le strutture ricettive, è in ogni caso un contratto di locazione.

Questa tipologia di contratti può essere stipulata direttamente dal locatore o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione (agenzie immobiliari, agenzie di viaggi) oppure tramite portali telematici che mettono in contatto tra loro chi è alla ricerca di un immobile con chi dispone dell'unità immobiliare da locare.

Il locatore, nel caso in esame, aveva conferito mandato di pubblicizzare il proprio bene immobile ad un'agenzia immobiliare. In tal modo, aveva posto in atto una offerta al pubblico e la conduttrice aveva accettato.

L'offerta al pubblico è un particolare tipo di proposta contrattuale, rivolta alla generalità degli interessati e non invece ad un soggetto determinato, purchè contenga i requisiti essenziali del contratto alla cui conclusione è finalizzata. Per la conclusione del contratto, è sufficiente la dichiarazione di accettazione da parte dell'interessato.

Orbene, la comunicazione che il locatore/convenuto invia mediante mail costituisce dato formale nel quale risulta trasfusa l'accettazione della conduttrice e la conoscenza del proponente di tale accettazione, secondo lo schema delineato dal combinato disposto degli artt. 1326 e 1336 c.c.

Di regola, il valore probatorio delle mail appartiene esclusivamente alla corrispondenza certificata (messaggi via PEC). Tuttavia, nella prassi è largamente accettato l'invio e l'acquisizione di mail semplici. Dal punto di vista giuridico, un messaggio di posta elettronica ordinario è considerato un documento informatico, il cui valore giuridico e probatorio è collegato al tipo di firma elettronica che lo contraddistingue. Ai sensi dell'art. 1, lett. p) del Codice dell'amministrazione digitale (CAD) di cui al d.lgs. n. 82/2005, per documento informatico si intende il documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti.

Il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l'efficacia prevista dall'art. 2702 c.c. quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata, mentre, negli altri casi, l'idoneità del documento informatico a soddisfare il requisito della forma scritta e il suo valore probatorio sono liberamente valutabili dal giudice in giudizio, in relazione alle caratteristiche di sicurezza, integrità e immodificabilità (art. 20, comma 1-bis).

La posta elettronica tradizionale può, dunque, rientrare o meno fra le prove accettate a discrezione del giudice, il quale deciderà se una mail ordinaria, priva di firma certificata, possa costituire una rappresentazione rilevante e attendibile di fatti e cose.

Ad avviso del giudicante, dunque, per poter valutare se nella fattispecie in esame le parti abbiano adempiuto alle rispettive obbligazioni e se il comportamento tenuto da ciascuno sia lecito può e deve farsi esclusivo riferimento a ciò che risulta dal documento negoziale, ossia dalla comunicazione pervenuta via mail, dalla quale non risulta alcun termine, né alcuna modalità specifica di adempimento dell'obbligazione a carico del conduttore.

Né - dalle poche conversazioni avvenute tra le parti via whatsapp - si rinviene la pattuizione di modalità particolari e di scadenze temporali per il versamento del saldo del canone da parte della convenuta.

Da una di queste conversazioni, prodotte dal locatore in giudizio, è emerso che la sua prassi era quella di consentire il saldo con modalità a scelta del conduttore, senza particolari termini anticipatori. Nel caso de quo, il locatore riferiva alla conduttrice che il saldo poteva avvenire con bonifico qualche giorno prima oppure mediante assegno o in contanti al momento dell'incontro. Pertanto, in mancanza di prove in merito a specifiche modalità di pagamento convenute tra le parti, il Tribunale di Massa ritiene che la conduttrice avesse la facoltà di adempiere alla propria obbligazione pecuniaria secondo le modalità previste dalla legge e alla luce del principio di buona fede contrattuale. Dunque, è considerata lecita, tempestiva e corrispondente a buona fede e diligenza di adempimento dell'obbligazione da parte del conduttore, la dazione di una somma di denaro in contanti o l'effettuazione di un bonifico istantaneo al momento della presa in consegna del bene locato.

L'estinzione dell'obbligazione con l'effetto liberatorio del debitore si verifica, nel primo caso, con la consegna del denaro e, nel secondo, quando il creditore acquista concretamente la disponibilità giuridica della somma.

Pertanto, secondo il giudicante, la decisione del locatore di recedere unilateralmente dal contratto, senza peraltro alcuna prova dell'irreperibilità della convenuta, risulta contraria alla buona fede e priva di causa. Ne deriva, quindi, che allo stesso deve essere addebitata la responsabilità dell'inadempimento.

Deve però evidenziarsi, di contro, che l'attrice si è limitata ad invocare, ma non ha provato, l'esistenza di un danno da vacanza rovinata, che, tuttavia, non ricorre nel caso in esame, poichè l'art. 46 del d.lgs n. 79/2011 che lo contempla è applicabile unicamente ai servizi turistici prestati da operatori commerciali.

Ne consegue che spetta al danneggiato l'onere di provare il danno subito, secondo quanto previsto dall'art. 2697 c.c. L'attrice, tuttavia, non ha fornito la prova del suddetto danno, ha agito per far accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale da parte del convenuto, senza peraltro chiedere la risoluzione del rapporto ai sensi dell'art. 1385, comma 3, c.c. Si è in altre parole limitata a richiedere un risarcimento dei danni quantificato in via equitativa nella somma di € 5.000,00, attraverso un semplice richiamo all'art. 1226 c.c.

Ad avviso del giudicante, tuttavia, la valutazione equitativa può operare solo se il creditore, cui grava l'onere della prova del danno, non sia riuscito a dimostrare il quantum, ma non se non abbia nemmeno dato la prova dell'esistenza stessa del danno.

Due, infatti, sono i presupposti per la valutazione equitativa: che vi sia la certezza sull'an, ossia sull'esistenza del danno e che vi sia incertezza non eliminabile sul quantum, ossia l'impossibilità di valutare il danno nel suo preciso ammontare, in presenza di lacune dell'istruttoria non colmabili in alcun altro modo. In particolare, la valutazione equitativa non deve sopperire all'inerzia del danneggiato, nel senso che se il danneggiato, pur avendone la possibilità, omette di provare elementi utili per la determinazione del danno, il giudice deve tenere conto solo degli elementi provati o notori.

Come sancito anche da altra giurisprudenza di merito (Trib. Roma 26 giugno 2017, n. 13027) - richiamata dal giudice toscano - spetta alla parte attrice l'onere di dimostrare l'esistenza di un danno risarcibile e di fornire tutti gli elementi utili alla sua esatta quantificazione, residuando un potere del giudice di liquidare tale danno in via equitativa solo nell'ipotesi di oggettiva difficoltà della sua esatta quantificazione, alla luce di quanto diligentemente prodotto dall'attore nell'ambito del giudizio.

Nel caso in esame, invece, non risultando provata la domanda di risarcimento dei danni avanzata dall'attrice, essa non può trovare accoglimento.

Sforza Fogliani - Scalettaris, Le locazioni brevi nel settore abitativo, Piacenza, 2021;

Cuffaro, Locazioni brevi, locazioni transitorie, locazioni turistiche, in Corr. giur., 2017, fasc. 11, 1329;

Magini -Zerauschek, Le locazioni turistiche e le locazioni brevi, in Immob. & proprietà, 2017, fasc. 7, 445;

Marescotti, I contratti immobiliari di natura transitoria. La locazione per esigenze abitative, finalità turistiche o “uso foresteria”, Macerata, 2015.