Multiproprietà alberghiera: la nozione di “luogo” di svolgimento dell’assemblea ha subìto una evoluzione?

La comunione è disciplinata dal regolamento della multiproprietà di natura contrattuale, facente parte integrante dei contratti di compravendita, con la conseguenza una norma può demandare all'amministratore il compito di scegliere, in piena discrezionalità, il luogo ove il medesimo ritenga più opportuno convocare l'assemblea. L'interpretazione letterale non esclude che il “luogo” possa essere inteso anche come la piattaforma digitale. Infatti, nel contesto del regolamento, il concetto di “luogo” coincide con quello di punto di incontro per svolgere l'assemblea, e ciò è possibile sia fisicamente che tramite il collegamento in una “stanza virtuale” (fattispecie relativa ad assemblea svolta da remoto e prima della modifica dell'art. 66 disp. att. c.c. ad opera della novella del 2020).

Un congruo numero di partecipanti ad una Comunione alberghiera in multiproprietà, situata in una località di montagna, introducevano due giudizi di impugnativa, chiedendo che venisse dichiarata la nullità/annullamento di tutte le delibere assembleari assunte. Riuniti i due giudizi, assume qui rilevanza il primo giudizio avente ad oggetto, tra l'altro, la declaratoria di inefficacia della deliberazione in quanto l'assemblea, indetta in tempo antecedente alla riforma dell'art. 66 disp. att. c.c., era stata convocata e tenuta esclusivamente in videoconferenza.

La convenuta Comunione si opponeva deducendo che, trattandosi di un complesso in multiproprietà alberghiera non si applicavano le norme in materia di condominio ma quelle relative alla comunione.

Il Tribunale, pronunciandosi parzialmente sulle domande formulate nel giudizio qui considerato, rigettava la domanda di nullità/annullamento, rinviava la decisione sulle spese alla sentenza conclusiva, rimettendo la causa sul ruolo per la prosecuzione dell'istruttoria.

La questione che emerge dalla motivazione della sentenza in esame riguarda l'interpretazione da dare al termine “luogo”, riferito al sito dove si svolge la riunione assembleare quando la stessa è stata tenuta in videoconferenza per decisione unilaterale dell'amministratore.

Le censure mosse dagli attori si sostanziavano nella circostanza che l'amministratore, nel convocare l'assemblea oggetto di impugnativa, aveva unilateralmente deciso che, stante la situazione emergenziale da Covid-19, l'assemblea non si sarebbe svolta in presenza ma on-line sulla piattaforma zoom, tramite il link dallo stesso indicato. Decisione che, ribadita in una successiva comunicazione, non aveva tenuto conto del fatto che alcuni degli attori in multiproprietà erano in età avanzata e che, pur avendo espresso la loro difficoltà/impossibilità ad utilizzare il mezzo di comunicazione scelto dall'amministratore e chiedendo di partecipare in presenza all'assemblea, di fatto erano stati dallo stesso espropriati del diritto di partecipare all'assemblea.

Il Tribunale, a fronte della ricostruzione da parte del convenuto dell'evoluzione normativa in ambito di riunioni da svolgere in tempo di pandemia, dal primo decreto e fino alle norme che hanno modificato l'art. 66 disp. att. c.c. (d.l. 14 agosto 2020, n. 104, convertito nella l. 13 ottobre 2020, n. 126), dava atto che l'assemblea oggetto di impugnativa, svolta in data precedente all'entrata in vigore del nuovo testo dell'articolo citato (ovvero il 23 settembre 2020), era valida non valendo per la fattispecie il principio dell'irretroattività della disposizione legislativa. Ad avviso del giudicante, quindi, non poteva che assumere rilevanza il regolamento della comunione che, nella specie, lasciava all'amministratore ampia discrezionalità nella scelta del “luogo”, da intendersi come sito nel quale svolgere la riunione stessa

L'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., relativo alle modalità di convocazione dell'assemblea, è stato modificato più volte. Una prima, con l'entrata in vigore della legge di riforma del condominio (l. n. 220/2012), che ha integrato la precedente stesura della norma stabilendo che l'avviso deve: contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno; essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza; essere inviato tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o essere consegnato a mano, nonché indicare luogo e ora della riunione. In seguito, per effetto dell'art. 63, comma 1-bis, lett. a) del d.l. n. 104/2020, è stato modificato il quorum deliberativo ma limitatamente agli interventi di cui all'art. 119 del d.l. n. 34/2020 e successiva legge di conversione. Da ultimo, la l. n. 126/2020 (conversione con modificazioni del d.l. n. 104/2020) ha integrato definitivamente l'art. 66 cit., introducendo la possibilità di svolgere la riunione in videoconferenza, anche se il regolamento condominiale non lo preveda e con delibera assembleare presa a maggioranza dei condomini.

Ciò premesso, il punto centrale della controversia concerneva il fatto che la riunione assembleare si era svolta “da remoto” ma senza che il consenso fosse stato richiesto dall'amministratore ai compartecipanti alla comunione. Quanto a ciò il giudicante ha affermato l'inapplicabilità del novellato art. 66 disp.att. c.c. per irretroattività della legge di conversione del d.l. n. 104/2020, in quanto risalente al 13 ottobre 2020 e, quindi, in data successiva allo svolgimento dell'assemblea impugnata. La sentenza del Tribunale di Bolzano, quindi, ha colto nel segno dal momento che il d.l. n. 104/2020 nulla disponeva in merito al luogo di svolgimento delle assemblee condominiali.

Molto interessante appare la questione che si focalizza sull'interpretazione del termine “luogo” della riunione e che ha determinato la decisione di rigettare l'impugnativa.

Va evidenziato che se, da un lato, il regolamento della comunione affidava all'amministratore di scegliere, a proprio insindacabile giudizio, dove svolgere l'assemblea, per altro verso, prevedeva anche la possibilità che nella scelta del luogo delle riunioni fosse data la precedenza al capoluogo di regione in cui risultava risiedere la maggioranza dei comproprietari. In buona sostanza, quindi, si può ritenere che il regolamento della Comunione avesse individuato il luogo fisico della riunione assembleare.

Con riferimento all'art. 66 disp. att. c.c., considerato nella nuova formulazione che - come rilevato - è successiva allo svolgimento dell'assemblea, occorre fare riferimento, proprio per la irretroattività della novella legislativa, alla precedente norma, che nulla disponeva in merito al “luogo”. Proprio per questo, in materia di condominio, la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461), con risalente decisione, aveva affermato la nullità della delibera condominiale se l'avviso di convocazione non avesse indicato il luogo della riunione, ovvero se questo fosse stato incerto, poiché in tal modo veniva frustrata la legittima aspettativa dei condomini a che l'assemblea si svolgesse in un luogo diverso da quello usuale. Infatti - aggiungeva la Corte Suprema - se il regolamento di condominio nulla indica in questo senso, l'amministratore ha il potere di scegliere la sede più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione.

A tale principio, si è nel tempo uniformata la giurisprudenza di merito che ha dichiarato: la sussistenza di un limite territoriale corrispondente al luogo in cui si trova l'edificio condominiale (Trib. Imperia 20 marzo 2000); l'insindacabile potere dell'amministratore di scegliere il luogo della riunione in mancanza di espressa norma regolamentare, ma sempre tenendo conto del luogo dove si trova il bene comune (Trib. Treviso 29 giugno 2015); la possibilità di superare tale limite nel caso in cui l'immobile sia situato in una località di villeggiatura (Trib. Sciacca 18 ottobre 2007). Ma, per la scelta del luogo della riunione vi sarebbe anche un limite di carattere oggettivo individuabile nella necessità di assicurare la potenziale partecipazione di tutti o del massimo numero di condomini (Trib. Milano 25 gennaio 1993).

Tornando al caso in esame, il giudice di prime cure non ha potuto negare che il regolamento della comunione aveva individuato il luogo fisico nel quale svolgere l'assemblea, considerato che all'epoca della sua formulazione la modalità in videoconferenza delle riunioni assembleari era ben lungi da venire. Questo dato di fatto, quindi, ha consentito al magistrato di fornire una libera interpretazione del termine “luogo”, inteso come spazio di incontro che non esclude l'utilizzo della piattaforma digitale che consente un collegamento in una stanza virtuale tra i compartecipanti alla comunione.

Un'interpretazione che, nella fattispecie, si poteva giustificare per il fatto che l'ingentissimo numero di comproprietari avrebbe reso estremamente difficile trovare un luogo fisico dove svolgere la riunione che, nell'emergente pandemico, assicurasse il rispetto delle misure di sicurezza previste dai provvedimenti ministeriali che, dal mese di febbraio 2020, si erano susseguiti. In tale contesto la scelta dell'amministratore non poteva essere censurata se valutata alla luce del contemperamento degli interessi in gioco.

Da ultimo, appare evidente che questa libera interpretazione, se confermata e che al momento sembra costituire una strada non ancora percorsa, non può che essere circoscritta a tutti quei casi in cui l'assemblea si sia svolta da remoto in quel breve periodo di vigenza del decreto-legge di modifica dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile che, nella sua stesura definitiva, detta regole chiare e precise.

Nicola, Non si cambia luogo ed ora dell'assemblea, in Condominioweb.com, 24 febbraio 2022;

Tarantino, L'assemblea in videoconferenza: profili di opportunità, criticità applicative e rischi di invalidità, in Comunione e condominio, Incontro di studio della Scuola superiore della magistratura, 2021, 163;

Scalettaris, Lo svolgimento delle assemblee condominiali, in presenza al tempo del coronavirus, in Dir. e giust., 5 giugno 2020.