I requisiti per l'autoconvocazione dell'assemblea da parte dei condomini in caso inerzia dell'amministratore

La richiesta di convocazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 66, comma 1, disp. att. c.c., può provenire da due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edifico, ma non richiede alcuna forma solenne, essendo sufficiente che giunga presso l'indirizzo indicato dall'amministratore al momento dell'accettazione dell'incarico oppure presso l'indirizzo affisso sul luogo di accesso al condominio, il quale non coincide necessariamente con la residenza o il domicilio dello stesso amministratore.

La causa, giunta all'esame della Suprema Corte, originava da un'impugnazione, proposta da un condomino, nei confronti della delibera di nomina dell'amministratore, approvata dall'assemblea del Condominio e convocata su iniziativa di alcuni condomini a norma dell'art. 66, comma 1, disp. att. c.c.; l'attore aveva dedotto, tra l'altro, che l'avviso di convocazione non riportava i nomi dei condomini che avevano assunto l'iniziativa e che lo stesso era stato consegnato a mani al condomino impugnante.

L'adìto Tribunale, con ordinanza ex art. 702-ter c.p.c., aveva dato atto che la nomina dell'amministratore risultava confermata da una successiva delibera assembleare, sicché dichiarava cessata la materia del contendere e, invocato il principio della c.d. soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese di lite, compensava le stesse tra le parti senza alcuna specifica motivazione.

Veniva proposto appello dal suddetto condomino per la violazione della normativa inderogabile in materia di autoconvocazione dell'assemblea (art. 66 disp. att. c.c.), in quanto la richiesta di convocazione era stata inviata all'indirizzo del Condominio e non al domicilio dell'amministratore, e perché lo stesso avviso di convocazione era carente di sottoscrizione.

Il gravame era respinto dalla Corte d'Appello, argomentando che art. 66 disp. att. c.c. non prevedeva alcuna forma particolare per l'invio all'amministratore della richiesta di convocazione dell'assemblea e per la convocazione diretta operata dai condomini; si evidenziava, poi, che la richiesta di convocazione era stata formalizzata da alcuni condomini e corredata dall'elenco dei cinquantadue firmatari dell'istanza, per millesimi superiori al sesto; quanto al luogo di invio della raccomandata, si riteneva che lo stesso potesse essere indentificato con lo stesso stabile condominiale, giacché fornito di servizio di portineria e di una sala per le riunioni dove poter svolgere le assemblee; infine, si osservava che l'avviso di convocazione per l'assemblea non era “anonimo”, stante l'allegata lettera di chiarimento da parte di alcuni condomini, che ne avevano assunto la paternità.

Il condomino soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

Si trattava di verificare se fosse da considerarsi valida ed efficace la richiesta di convocazione dell'assemblea, da parte di alcuni condomini, pur non essendo inoltrata all'amministratore presso il domicilio dello stesso o presso il suo studio professionale - la compiuta giacenza della raccomandata inviata all'amministratore presso la sede del Condominio, a dire del ricorrente, avrebbe confermato l'inidoneità dell'indirizzo prescelto - e se fosse da ritenersi valido ed efficace l'avviso di convocazione dell'assemblea straordinaria di cui sopra, sebbene privo di qualsivoglia sottoscrizione e/o riferibilità ai condomini che avevano inviato l'invito all'amministratore.

I giudici di Piazza Cavour hanno reputato il ricorso manifestatamente infondato.

Innanzitutto, si premette che - secondo un orientamento oramai consolidato - in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali, rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese ad una valutazione di soccombenza virtuale (Cass. civ., sez. VI/II, 8 giugno 2020, n. 10847; Cass. civ., sez. VI/II, 11 agosto 2017, n. 20071; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999; Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2004, n. 11961).

La cessazione della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita con altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione.

In quest'ottica, il Tribunale, con statuizione non impugnata in appello, aveva accertato - nell'àmbito di un apprezzamento di fatto spettante al giudice del merito - che era cessata la materia del contendere in ordine all'impugnazione ex art. 1137 c.c. della delibera di nomina dell'amministratore approvata dall'assemblea del Condominio, in ragione della conferma di tale nomina contenuta nella successiva delibera assembleare.

Ove il giudice rilevi la cessazione della materia del contendere in tema di impugnazione di delibera condominiale, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. - il quale espressamente dispone, peraltro, nel testo successivo al d.lgs. n. 6/2003, che “… il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società…” - la pronuncia finale sulle spese viene regolata sulla base di una valutazione di soccombenza virtuale, sicché il giudice del merito deve espressamente procedere ad un complessivo ed unitario giudizio circa l'originaria fondatezza delle contrapposte domande ed eccezioni proposte dalle parti, al fine di decidere circa l'incidenza della potenziale soccombenza sull'onere delle spese.

Tale valutazione di fondatezza delle contrapposte domande ed eccezioni proposte dalle parti, o, in particolare, della consistenza dei vizi denunciati dall'attore nell'impugnazione ex art. 1137 c.c., non risulta compiuta dal Tribunale nell'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c., essendosi lo stesso limitato a compensare tra le parti le spese di lite senz'altra motivazione sul punto.

Ad avviso dei giudici di legittimità, il ricorrente avrebbe potuto altrimenti dolersi nel merito, contestando l'esistenza del presupposto per emettere la declaratoria di cessazione della materia del contendere, in ragione del venir meno dell'interesse alla prosecuzione del giudizio, non potendo viceversa limitarsi - come fatto nel caso di specie - a contestare la decisione per questioni di merito (Cass. civ., sez. un., 9 luglio 1997, n. 6226; Cass. civ., sez. III, 1° giugno 2004, n. 10478; Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10960; Cass. civ., sez. I, 28 maggio 2012, n. 8448; Cass. civ., sez. VI/IV, 13 luglio 2016, n. 14341).

Essendo, invece, sottratta all'àmbito del devoluto in sede di appello, e conseguentemente vieppiù del devoluto in sede di legittimità, la statuizione di cessazione della materia del contendere, la quale perciò è coperta da giudicato interno formatosi ai sensi dell'art. 329, comma 2, c.p.c., si sottolinea che spettava al giudice del merito, nel caso in cui dichiarasse cessata la materia del contendere, di deliberare, appunto, il fondamento della domanda per decidere sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale, decidere, cioè, se la domanda avrebbe dovuto essere accolta o rigettata nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere, con apprezzamento di fatto la cui motivazione non postula certo di dar conto di tutte le risultanze probatorie, e che è sindacabile in cassazione solo quando, a sua giustificazione, siano enunciati motivi formalmente illogici o giuridicamente erronei.

In materia di spese giudiziali, il sindacato di legittimità trova, invero, ingresso nella sola ipotesi in cui il giudice di merito abbia violato il principio della soccombenza, ponendo le spese a carico della parte risultata vittoriosa, e ciò vale sia nel caso in cui la controversia venga decisa in ognuno dei suoi aspetti, processuali e di merito, sia nel caso in cui il giudice accerti e dichiari la cessazione della materia del contendere, e sia, perciò, chiamato a decidere sul governo delle spese alla stregua del principio della c.d. soccombenza virtuale (Cass. civ., sez. I, 27 settembre 2002, n. 14023).

Né il condomino, proponendo appello, aveva fatto questione attinente violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., o alla carenza di motivazione sulla compensazione delle spese, avendo unicamente insistito, come ancora in sede di ricorso per cassazione, a censurare le decisioni, rispettivamente, del Tribunale e della Corte d'Appello, in punto di invalidità della deliberazione assembleare.

I magistrati del Palazzaccio hanno modo di affermare, peraltro, l'infondatezza in radice dell'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dal condomino.

Infatti, l'art. 66, comma 1, disp. att. c.c. - rimasto immutato anche a seguito della riforma della normativa condominiale di cui alla l. n. 220/2012 - dispone che l'assemblea può essere convocata dall'amministratore, oltre che quando egli lo ritenga necessario, anche quando “ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio”, stabilendo che, “decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione” (dal canto suo, il novellato art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. stabilisce che l'omessa convocazione dell'assemblea nei casi previsti dalla legge dà luogo a “grave irregolarità”, che legittima la revoca giudiziale dell'amministratore).

Orbene, il citato art. 66, comma 1, disp. att. c.c. - a differenza di quanto supponeva il ricorrente - non prevede, però, forme tassative per la “richiesta” di convocazione assembleare proveniente da condomini, bastando, evidentemente, perché produca l'effetto della decorrenza del termine di dieci giorni, che essa giunga nella sfera di conoscenza dell'amministratore (laddove, invece, la novella del 2012 prescrive esclusivamente quattro modalità, tra loro alternative, per la comunicazione dell'avviso di convocazione, ossia la posta raccomandata, la pec, la raccomandata e la consegna a mano).

A tal fine - chiariscono degli ermellini - l'indirizzo dell'amministratore, presso il quale deve giungere la “richiesta” di convocazione dell'assemblea, non necessariamente coincide con il domicilio, la residenza o la dimora dello stesso amministratore, potendosi, piuttosto, identificare con il luogo da questo comunicato contestualmente all'accettazione della nomina (art. 1129, comma 2, c.c.) o con il suo recapito appositamente affisso sul luogo di accesso al condominio (art. 1129, comma 5, c.c.).

Tuttavia, l'accertamento che la comunicazione sia arrivata all'indirizzo del destinatario - nel senso appena individuato - spetta al giudice del merito, in quanto si sostanzia in un giudizio di fatto, incensurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.

Una volta decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i suddetti condomini promotori possono provvedere direttamente alla convocazione, mediante avviso che abbia le forme di cui sopra ed il contenuto specificato dal comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c., e dal quale risulti chi convoca l'assemblea, senza che, peraltro, sia essenziale la sottoscrizione di tutti i condomini che abbiano preso l'iniziativa.

Siamo, dunque, in presenza della convocazione c.d. diretta - a differenza di quella c.d. indiretta, ossia realizzata dal condomino ma per il tramite dell'amministratore del condominio - che, però, deve possedere tutti i requisiti di legge (formali e sostanziali, ivi incluso uno specifico ordine del giorno); non si nascondono le difficoltà per il singolo di conoscere gli esatti nominativi degli altri partecipanti, non essendo in possesso della c.d. anagrafe condominiale, ora in possesso dell'amministratore in forza dell'art. 1130, n. 6), c.c., anche se una richiesta a quest'ultimo non appare violare la normativa sulla privacy di cui al d.lgs. n. 196/2003.

Il prescritto termine di cinque giorni va, comunque, rispettato e non può essere derogato nemmeno in caso di urgenza (salva l'applicazione dell'art. 1134 c.c.).

Ad ogni buon conto, per “convocazione” dell'assemblea, ai sensi dell'art. 66 citato, deve intendersi la mera comunicazione dell'avviso e non l'effettuazione dell'assemblea stessa nel termine di dieci giorni, spettando al buon senso dell'amministratore procedere allo svolgimento dell'invocata assemblea entro termini ragionevoli al fine di rispettare le esigenze dei condomini richiedenti, evidentemente interessati a discutere argomenti da loro reputati importanti per l'intera compagine condominiale (non escludendo che l'amministratore possa aggiungere altri argomenti a quelli da sottoporre all'esame dell'assemblea).

Un'ipotesi eccezionale in cui il singolo condomino può, by-passando l'amministratore, convocare direttamente l'assemblea è contemplata dalla Riformanel caso di perdita dei requisiti di c.d. onorabilità che comportano la cessazione dell'incarico dell'amministratore, al fine di nominarne uno nuovo (art. 71-bis, comma 4, c.c.); la previsione si spiega perché, in questo caso, non c'è più un amministratore a cui rivolgere la relativa istanza, in quanto quello nominato viene considerato decaduto ex lege.

Il citato capoverso consente tale convocazione, da parte del singolo condomino, utilizzando l'espressione “senza formalità”, per cui ci si è chiesti se la deroga attenga ai soggetti destinatari dell'avviso, ai termini per la convocazione o/e alle modalità dell'avviso; non sembra, però, che l'iniziativa del singolo possa superare il disposto del comma 6 dell'art. 1136 c.c., secondo il quale tutti i partecipanti al condominio debbano essere convocati; dubbia è, altresì, la possibilità di convocare la riunione non rispettando il termine minimo di cui all'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., anche se una certa urgenza viene giustificata proprio dal fatto che si registra un condominio privo del suo amministratore.

L'assenza di formalità riguarda piuttosto le nuove modalità dell'avviso di convocazione, nel senso che il condomino non sembra tenuto ad inviare l'avviso per la nomina del nuovo amministratore “a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano”; in altri termini, l'iniziativa del singolo può concretarsi in qualsiasi modo, direttamente o anche a mezzo di un nuncius o di un procuratore, che provvedano a dare avviso della convocazione e ad informare oralmente o per iscritto gli altri condomini, sia pure schematicamente, dell'oggetto dell'ordine del giorno che sarà trattato in quell'assemblea straordinaria, per ragioni di praticità, sfrondando di qualsiasi formalismo il relativo procedimento di convocazione (salvo, ovviamente, il problema della prova della rituale convocazione in caso di contestazione in sede giudiziaria).

Nulla si dispone, invece, qualora l'amministratore non provveda a convocare (nemmeno) l'assemblea ordinaria, ossia quella prevista per trattare gli argomenti di competenza dell'assemblea ex art. 1135 c.c.; per superare l'impasse, si suggerisce di applicare analogicamente il disposto del comma 1 dell'art. 66 disp. att. c.c.: in pratica, i condomini (anche uno solo) dovranno rivolgere all'amministratore un'istanza di convocazione di un'assemblea straordinaria, ponendo all'ordine del giorno proprio la discussione sulla situazione venutasi a creare a causa dell'inadempimento dell'obbligo del primo di indire l'assemblea ordinaria, e, decorsi invano dieci giorni da essa, potranno convocare direttamente l'assemblea, prendendo tutti i provvedimenti del caso, non esclusa la destituzione dall'incarico dell'amministratore inottemperante ai propri elementari doveri.

Il comma 2 del citato art. 66 contempla, infine, la diversa ipotesi - non di inerzia del rappresentante del condominio protratta per il periodo di tempo di cui sopra, ma - di “mancanza dell'amministratore”: in tal caso “ciascun condomino”, indipendentemente dalla caratura millesimale di appartenenza, è legittimato a convocare l'assemblea “tanto ordinaria quanto straordinaria”; infatti, mancando l'amministratore, l'assemblea rimane l'unico organismo di amministrazione, sicché appare corretto che ogni partecipante possa invocare una sua decisione in materia ogni qual volta che lo ritenga necessario.

Si richiede che il condominio sia privo di amministratore, e ciò può avvenire per qualsiasi causa, sia qualora la relativa nomina non è necessaria (trattandosi di condominio formato da otto o meno partecipanti), sia nell'ipotesi in cui il condominio non abbia ab origine provveduto a tale nomina in sede assembleare (e nessuno dei condomini si sia rivolto al giudice per tale incombente ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c.), sia nell'ipotesi in cui l'amministratore, inizialmente nominato, sia successivamente venuto meno (per morte, per perdita della capacità di agire, per dimissioni accettate dall'assemblea senza provvedere alla nomina del successore, per revoca ex art. 1129, comma 11, c.c., per sospensione della deliberazione di nomina in forza dell'art. 1137, comma 3, c.c., mentre a tali situazioni non dovrebbe essere assimilata quella dell'amministratore scaduto dall'incarico, perché in tali casi dovrebbe operare il regime della prorogatio).

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