Mancata riparazione dell'immobile locato, danni permanenti verificatisi prima della compravendita e diritto del terzo acquirente al risarcimento

A norma dell'art. 1602 c.c., l'acquirente dell'immobile locato, subentrando dal giorno dell'acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore e, quindi, ha azione per ottenere, da parte del conduttore, il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento; tuttavia, tale azione è condizionata dal fatto che non risulti che, della minore efficienza della cosa locata, si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita.

La fattispecie sostanziale oggetto della controversia giunta fino al terzo grado di giudizio - per quel che interessa questo breve commento - registrava Tizio, il quale era divenuto proprietario di un immobile, condotto in locazione da Caio, in forza di un contratto di compravendita stipulato con il precedente proprietario del medesimo immobile.

Dinanzi al Tribunale, Tizio aveva convenuto Caio, al fine di chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, nonché la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni agli impianti (segnatamente, quello elettrico), distrutti dai numerosi atti vandalici, resi possibili dalla mancata vigilanza e custodia da parte del conduttore.

Il primo giudice aveva ritenuto il grave inadempimento di quest'ultimo, soprattutto in base al disposto dell'art. 1455 c.c., aveva dichiarato risolto il contratto di locazione, ed aveva condannato il convenuto al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni, quantificati in euro 141.742,44, oltre ad accessori.

La Corte d'Appello, investita del gravame dal conduttore, aveva modificato parzialmente la sentenza di prime cure, riducendo il risarcimento dei danni ad euro 46.292,52 (divenuti, a seguito di accoglimento dell'istanza di correzione di errore materiale, euro 49.292,50).

L'acquirente dell'immobile - originario attore e, poi, appellato - ricorreva per cassazione.

Si trattava di verificare se, nel caso di specie, il giudice distrettuale avesse fatto corretta applicazione, al caso di specie, del combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c.

In particolare, l'errore imputato alla sentenza gravata era quello di avere negato il diritto al risarcimento dei danni derivanti dal furto del 2012, perché questo era avvenuto in un momento anteriore all'aggiudicazione del fondo, sulla scorta di una giurisprudenza, secondo cui il subentro dell'acquirente al locatore nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto avviene nel momento dell'acquisto del bene locato e non ha effetto retroattivo, sicchè l'acquirente è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

Secondo la tesi del ricorrente, il principio di diritto applicato dalla Corte territoriale non era conferente perché relativo ad ipotesi in cui l'acquirente domandava il pagamento dei canoni locatizi, laddove, invece, avrebbe dovuto trovare applicazione il principio secondo il quale l'acquirente, subentrato al locatore, poteva reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata, a meno che, della minore efficienza della cosa locata, si fosse tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tale doglianza fondata.

In effetti, la Corte d'Appello era incorsa nella violazione dell'indirizzo giurisprudenziale richiamato dal ricorrente, secondo il quale l'acquirente della cosa locata, finanche quando la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all'originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento.

Tale azione è condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita: ipotesi che non risultava, tuttavia, realizzata nel caso di specie (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 15 luglio 2008, n. 19442: nella specie, si era confermata la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che l'immobile, già requisito dalla Pubblica Amministrazione al precedente titolare per essere adibito a sede ospedaliera, era stato acquistato nelle degradate condizioni in cui si trovava ed il prezzo dello stesso era stato fissato e pagato in relazione a dette condizioni, sicché doveva escludersi che, in capo all'acquirente, si fosse trasferito il diritto al risarcimento del danno per il deterioramento predetto; Cass. civ., sez. III, 9 aprile 2015, n. 7099: nella specie, si era confermata la sentenza di merito, il quale aveva ritenuto che la parte - acquirente a seguito di espropriazione forzata di un immobile in precedenza concesso in locazione dal debitore esecutato - avendo acquistato il bene nelle condizioni in cui si trovava ed avendo pagato il prezzo fissato dal giudice dell'esecuzione riguardo a tale stato di fatto, non era divenuta titolare del diritto al risarcimento del danno, il quale non si era mai ad essa trasferito).

Il disposto dell'art. 1602 c.c. - rubricato “effetti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente” - stabilisce che “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

A sua volta, il precedente art. 1599 c.c. - che si occupa del “trasferimento a titolo particolare della cosa locata” - dispone, al comma 1, che “il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa”, specificando, al comma 3, che “le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione”, e aggiungendo, al comma 4, che “l'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante”.

Dunque, qualora avvenga la cessione dell'immobile locato, l'acquirente, cui il contratto di locazione sia opponibile - perché avente data certa anteriore al trasferimento, oppure perché trascritto (in caso di locazioni ultranovennali) - si surroga nella posizione dell'originario locatore, acquistando, dal momento dell'acquisto, sia i medesimi diritti che i medesimi obblighi verso il conduttore, che aveva il cedente.

All'ipotesi (statisticamente più frequente) della compravendita, va equiparata - in base all'interpretazione fornita a proposito dell'art. 1599 c.c. in relazione al concetto di “terzo acquirente” - quella della donazione, della permuta, della costituzione di usufrutto, nonché, più in generale, qualsiasi altra ipotesi di acquisto a titolo derivativo o derivativo-costitutivo (v., per tutte, Cass. civ., se. III, 9 aprile 1985, n. 2356, la quale ha avuto modo di puntualizzare che la regola emptio non tollit locatum, di cui agli artt. 1599 ss. c.c., opera esclusivamente nei casi di acquisto derivativo o a titolo derivativo-costitutivo della cosa locata da parte del locatore, ma non nel caso di acquisto del bene a titolo originario, come l'usucapione, sicché l'usucapiente, non subentrando nei diritti ed obblighi del locatore, ai sensi dell'art. 1602 c.c., non è legittimato all'esperimento delle azioni aventi titolo nel contratto di locazione, ma soltanto di quelle tipiche a difesa della proprietà).

Nello specifico, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale ed in applicazione del citato art. 1599 c.c., il subentro, a latere locatoris, dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio, producendo altresì, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.

Pertanto, per un verso, gli ermellini hanno escluso che l'acquirente di un immobile locato possa far valere, in difetto di una cessione del credito, pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della compravendita.

Peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602 c.c., che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, conseguendone che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi “terzo” rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. civ., sez. III, 13 maggio 2008, n. 11895: nella specie, si era cassata la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, si era rigettata la domanda di rilascio per occupazione senza titolo proposta dall'acquirente del bene nei confronti del ricorrente, ritenendo sussistente il contrasto tra la decisione impugnata e quella, passata in giudicato, che, nella causa intentata nei confronti dello stesso ricorrente dall'alienante, aveva accertato il diritto del predetto a succedere nel contratto di locazione ex art. 6 della l. n. 392/1978; cui adde Cass. civ., sez. III, 19 giugno 2001, n. 8329, secondo la quale l'acquirente dell'immobile locato - qual è anche l'aggiudicatario a seguito di espropriazione forzata del bene ex art. 2923 c.c. - subentrando, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1602 c.c., è legittimato passivo riguardo alle pretese risarcitorie del conduttore per danni cagionati da vizi della cosa locata, ancorché si tratti di vizi preesistenti alla data dell'acquisto, qualora i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data, mentre, in caso contrario, invece, le suddette pretese risarcitorie devono essere indirizzate nei confronti del precedente locatore).

Per altro verso, gli stessi magistrati del Palazzaccio hanno affermato che l'acquirente conserva, pur tuttavia, azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto, potendo - per quel che qui rileva - reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata (v. la giurisprudenza citata nell'ordinanza in commento, cui adde Cass. civ., sez. III, 1° aprile 2003, n. 4912).

Parimenti, si è chiarito che, in applicazione dell'art. 1602 c.c. - che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione - va implicitamente escluso che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo (Cass. civ., sez. III, 30 settembre 2019, n. 24222, in tema di usufrutto e nuda proprietà), per cui il rapporto di locazione si scinde in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2012, n. 19747, riguardo alla durata della locazione; Cass. civ., sez. III, 2 dicembre 2004, n. 22669: nella specie, si era confermata la sentenza di merito, la quale aveva ravvisato la legittimazione attiva del locatore, che aveva alienato l'immobile, ad agire per il rilascio in relazione alla scadenza verificatasi anteriormente, essendo il rapporto, al momento del trasferimento del bene, già cessato de iure).

Ne consegue che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione - consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti - non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato (v., per tutte, Cass. civ., sez. III, 12 febbraio 2015, n. 2751, secondo cui l'acquirente di immobile locato, obbligato a rispettare la locazione stipulata dal precedente proprietario con contratto di data certa anteriore all'alienazione, ai sensi dell'art. 1599, comma 1, c.c., è terzo rispetto al contratto e, pertanto, non gli sono opponibili gli accordi verbali in deroga al contenuto dell'originario contratto di data certa, che non risultino anche essi da scrittura di data certa, non avendo rilevanza la eventuale indiretta conoscenza, da parte dell'acquirente, di siffatte deroghe sprovviste di prova legale).

In quest'ordine di concetti, ad esempio, il conduttore è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti (tra le pronunce di merito, si segnala Trib. Teramo 17 giugno 2014).

Per tornare, dunque, alla fattispecie oggetto della pronuncia in commento, è assodato che l'acquirente di un bene locato, in base al principio di cui all'art. 1602 c.c. - a mente del quale l'acquirente stesso, pur non potendo invocare a suo favore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momento dell'acquisto, conserva pur tuttavia azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto - possa reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata, purché non risulti che, della minore efficienza della cosa locata, si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita.

Simmetricamente, lo stesso acquirente deve considerarsi legittimato passivo della pretesa risarcitoria del conduttore per danni cagionati da vizi della cosa locata, anche se preesistenti alla data dell'acquisto, quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data, mentre, in caso contrario, la pretesa risarcitoria deve esser rivolta al precedente locatore.

Ad ogni buon conto, trattasi di una previsione derogabile, ben potendo venditore acquirente possono convenire che il rapporto di locazione continui a svolgersi nei confronti del primo (v., per tutte, Cass. civ., sez. III, 13 luglio 2018, n. 18536).

Chiesi, Commentario delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 219;

Celeste, Vendita di immobile locato ad uso abitativo e surrogazione nella locazione dal lato attivo, in Immob. & proprietà, 2019, 116;

Carrato, Condizioni e limiti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 6, 27;

Cusmai A. - Cusmai R., Compravendita dell'immobile locato ed effetti nei rapporti fra le parti, in Ventiquattrore avvocato, 2009, fasc. 6, 22;

Falabella, Cessazione della locazione e successivo trasferimento dell'immobile, in Giur. merito, 2007, 1313;

Izzo, L'acquirente dell'immobile succede nel rapporto di locazione scaduto?, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 8, 61;

Tedoldi, L'opponibilità delle locazioni ad uso abitativo all'acquirente di immobile sottoposto a vendita forzata, ai sensi dell'art. 2923 c.c. e alla luce della l. n. 431 del 9 dicembre 1998, in Riv. esec. forz., 2000, 479;

Colonna, Osservazioni in tema di data certa ed opponibilità della durata della locazione all'acquirente dell'immobile locato, in Giur. it., 1996, I, 1, 551;

De Tilla, Sulla posizione sostanziale e processuale dell'acquirente dell'immobile locato, in Giust. civ., 1991, I, 2092;

Parmeggiani, Contratto di locazione privo di data certa ed opponibilità al terzo acquirente, in Arch. loc. e cond., 1990, 387.