Rent to buy: trattamento dell'IVA in caso di canoni non veritieri

Il caso di specie

Un avvocato, nella qualità di custode giudiziale nominato nella procedura esecutiva avviata da una banca nei confronti di una Srl e di altri due soggetti riferisce che era stato disposto il pignoramento di immobili di proprietà della Srl e di un altro contribuente. Nel corso del procedimento esecutivo, era emersa l'esistenza di due contratti di rent to buy relativi a immobili oggetto di pignoramento. Gli immobili oggetto di esecuzione risultavano, altresì, oggetto di contratti di locazione in favore di terzi conduttori, con la data di stipula in alcuni casi anteriore ai contratti di rent to buy e in altri con data successiva. Nel corso dell'esecuzione immobiliare, il Ctu aveva accertato una sproporzione tra i canoni di locazione stipulati con i terzi conduttori e quanto previsto nei contratti di rent to buy: in sostanza, era emerso che i contratti di rent to buy prevedevano la corresponsione di un canone da imputarsi a godimento a fronte di canoni di locazione percepiti in misura molto maggiore. Quindi, il giudice dell'esecuzione aveva disposto la non opponibilità alla procedura esecutiva dei contratti di rent to buy; data la non opponibilità di tali contratti, secondo il magistrato, i subcontratti di locazione ne dovevano seguire la medesima sorte, con ordine al custode giudiziale di riscossione dei canoni dai terzi conduttori. Per le ragioni esposte, l'istante ha chiesto al Fisco come la dichiarazione di inopponibilità dei contratti di rent to buy (e dei successivi contratti di locazione) alla procedura esecutiva si ponga all'interno degli adempimenti in materia di fatturazione e versamento delle imposte in relazione agli immobili di proprietà dell'esecutata Srl.

Aspetti fiscali

L'articolo 21, comma 1, del decreto 633/1972 stabilisce che per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio emette fattura, anche sotto forma di nota, conto, parcella e simili, o, ferma restando la sua responsabilità, assicura che la stessa sia emessa, per suo conto, dal cessionario o dal committente ovvero da un terzo. Con riferimento, invece, all'IVA esposta in fattura, l'articolo 17, primo comma, del medesimo decreto prevede che l'imposta è dovuta dai soggetti che effettuano le cessioni di beni e le prestazioni di servizi imponibili, i quali devono versarla all'erario, cumulativamente per tutte le operazioni effettuate e al netto della detrazione prevista nell'art. 19, nei modi e nei termini stabiliti nel titolo secondo. Quanto poi al momento impositivo che determina, dunque, l'esigibilità dell'imposta, l'articolo 6 del decreto IVA, dispone che le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili e nel momento della consegna o spedizione se riguardano beni mobili.

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, nel caso in esame, il giudice dell'esecuzione aveva rideterminato il canone di godimento equiparandolo a quello di locazione corrisposto al soggetto esecutato dai terzi conduttori, con l'ulteriore previsione che detto canone era stato direttamente incassato a garanzia del creditore procedente direttamente dal custode giudiziale, piuttosto che “transitare” nelle mani del soggetto sottoposto a pignoramento. Per l'effetto, con riferimento agli adempimenti tributari inerenti alla fatturazione dei predetti frutti civili e il versamento della relativa Iva, il Fisco ha ritenuto che:

• il beneficiario del secondo atto continuerà a fatturare i canoni di locazione nei confronti dei terzi conduttori, dando però evidenza, nella parte descrittiva del documento contabile, che il pagamento viene eseguito nelle mani del custode giudiziale e farà concorrere l'Iva a debito nelle proprie liquidazioni periodiche;

• la Srl, concedente del primo atto, ovvero, nell'ipotesi di sua inerzia, il custode giudiziale dovrà fatturare, a titolo di canoni di godimento del contratto rent to buy, nei confronti del beneficiario, l'importo rideterminato a seguito di provvedimento del giudice e, dunque, pari ai predetti canoni di locazione, dando a sua volta evidenza, nella parte descrittiva del documento contabile, che il pagamento viene eseguito direttamente dai “terzi conduttori” e verserà conseguentemente la relativa imposta in favore dell'erario.